導(dǎo)讀：一棟沒有規(guī)劃許可證的房屋，引發(fā)了一場長達(dá)數(shù)年的合作開發(fā)糾紛。當(dāng)事人要求返還土地、分割房屋、歸還定金，官司從南京打到北京，從一審打到再審。但法院最終給出的答案是：駁回起訴。

南京羽某公司擁有國有工業(yè)用地一塊。2005年至2007年，羽某公司與沈某堅(jiān)簽訂系列協(xié)議，約定合作建設(shè)房屋：羽某公司出地，沈某堅(jiān)出資，建成后按比例分配。

房屋建成了，問題也來了——由于沈某堅(jiān)違約，房屋未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》，成了“黑戶”，無法辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

羽某公司起訴要求解除合同、返還土地及地上附著物。沈某堅(jiān)反訴要求繼續(xù)履行合同、賠償損失。第三方祥某明公司也加入戰(zhàn)局，聲稱自己才是真正的合作方，要求確認(rèn)協(xié)議有效、分割房屋權(quán)益。

然而，隨著訴訟推進(jìn)，一個(gè)致命問題浮出水面：涉案房屋未經(jīng)批準(zhǔn)、無證、違法。

1、一審：合作開發(fā)合同無效，駁回起訴

南京中院一審認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人，必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。本案當(dāng)事人均無此資質(zhì)，因此相關(guān)協(xié)議無效。

更重要的是，涉案房屋未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府主管部門批準(zhǔn)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條，對(duì)于違法建筑所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目利益，當(dāng)事人請求分配的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。

這里所說的“房地產(chǎn)項(xiàng)目利益”，既包括分配利潤，也包括分配房屋所有權(quán)和使用權(quán)。羽某公司、沈某堅(jiān)、祥某明公司的訴訟請求，實(shí)質(zhì)都是在爭奪這一非法利益。

于是，南京中院裁定：駁回羽某公司的起訴，駁回沈某堅(jiān)的反訴，駁回祥某明公司的起訴。

2、二審：維持原判，違法建筑不能“司法洗白”

羽某公司和祥某明公司不服，向江蘇高院提起上訴。

江蘇高院二審查明，涉案房屋確實(shí)未取得任何合法手續(xù)。法院指出，由于涉案房地產(chǎn)目前屬于違法建筑，將來可能面臨被拆除的命運(yùn)，其法律狀態(tài)無法確定。在這種情況下，由法院處理相關(guān)糾紛缺乏法律依據(jù)。

江蘇高院認(rèn)為，無論當(dāng)事人的訴訟請求如何表述，其實(shí)質(zhì)都是針對(duì)違法建筑主張權(quán)利，試圖通過司法程序獲得某種利益。在違法建筑的合法性得到確認(rèn)之前，司法不宜介入。

2022年2月，江蘇高院作出二審裁定：駁回上訴，維持原判。

3、抗訴：檢察院認(rèn)為應(yīng)區(qū)分處理

羽某公司仍不服，向最高人民檢察院申請抗訴。

最高檢審查后認(rèn)為，二審裁定適用法律確有錯(cuò)誤，向最高法院提出抗訴。抗訴意見主要有兩點(diǎn)：

第一，合同無效后應(yīng)適用返還原則。法院既已認(rèn)定合同無效，就應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十八條（現(xiàn)《民法典》第一百五十七條）處理，判決返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失，而不應(yīng)簡單駁回起訴。

第二，訴訟請求應(yīng)區(qū)分對(duì)待。羽某公司要求返還土地和地上附著物，這是基于所有權(quán)的返還之訴，并非分配房地產(chǎn)利益，不應(yīng)駁回。祥某明公司要求歸還200萬元定金、確認(rèn)合同主體變更條款無效，這些也非直接分配利益，法院應(yīng)實(shí)體審理。

4、再審：最高法院維持原裁定

本案最終由最高法院提審。最高法院經(jīng)審查，作出了維持原裁定的決定。

第一，土地已轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)利益，不可分割。羽某公司雖請求返還土地，但該土地已通過合作開發(fā)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，與地上房屋合二為一。無論合同是否有效，當(dāng)事人請求的實(shí)質(zhì)都是分配房地產(chǎn)利益。根據(jù)司法解釋第十九條，應(yīng)予駁回。

第二，加入之訴缺乏基礎(chǔ)。祥某明公司作為第三人加入訴訟，是在本訴已經(jīng)受理的基礎(chǔ)上。既然本訴應(yīng)予駁回，加入之訴自然失去基礎(chǔ)。

第三，最終目的仍是分配利益。祥某明公司要求返還定金、確認(rèn)合同條款無效，表面看不是直接分配利益，但結(jié)合其全部訴求，最終目的仍是試圖獲得房地產(chǎn)利益。因此一并駁回，并無不當(dāng)。

第四，行政先行，司法在后。對(duì)于違法建筑所涉利益糾紛，應(yīng)以行政權(quán)處置為先，司法權(quán)處置為后。本案所涉房地產(chǎn)應(yīng)待行政機(jī)關(guān)作出處理（如認(rèn)定、拆除、罰款等）后，當(dāng)事人對(duì)相關(guān)利益分配或賠償仍有爭議的，可另行起訴。

2014年，最高法院作出再審裁定：維持江蘇高院二審裁定。

5、裁判要旨：違法建筑利益不受法律保護(hù)

本案的核心裁判規(guī)則，在最高法院的裁定中凝練為以下要點(diǎn)：

第一，違法建筑所涉利益是非法利益。未經(jīng)依法批準(zhǔn)、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者擅自變更工程規(guī)劃而建造的建筑，屬于違法建筑。其所涉及的利益，本質(zhì)上屬于非法利益。

第二，非法利益不受法律保護(hù)。對(duì)于違法建筑所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目利益，當(dāng)事人請求分配的，法院不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。

第三，行政權(quán)處置為先，司法權(quán)處置為后。違法建筑問題，首先應(yīng)由行政機(jī)關(guān)依法處理（認(rèn)定、責(zé)令改正、罰款、拆除等）。只有在行政機(jī)關(guān)處理完畢后，當(dāng)事人對(duì)相關(guān)利益分配或賠償仍有爭議的，法院才可能介入。

第四，不能通過司法程序“洗白”非法利益。如果允許當(dāng)事人通過訴訟分配違法建筑利益，就等于變相承認(rèn)了違法建筑的合法性，可能助長違法行為。

6、本案啟示：合作開發(fā)，手續(xù)先行

這起案件給所有參與房地產(chǎn)合作開發(fā)的企業(yè)和個(gè)人敲響警鐘：

第一，合法手續(xù)是底線。合作開發(fā)房地產(chǎn)，必須依法取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。任何手續(xù)的缺失，都可能導(dǎo)致項(xiàng)目成為違法建筑，所有投入付諸東流。

第二，無證建筑糾紛，法院不受理。一旦項(xiàng)目被認(rèn)定為違法建筑，無論當(dāng)事人如何包裝訴訟請求（返還土地、賠償損失、歸還定金），只要實(shí)質(zhì)是爭奪項(xiàng)目利益，法院都可能駁回起訴。

第三，行政先行，司法在后。面對(duì)違法建筑問題，正確的路徑是先由行政機(jī)關(guān)依法處理，待合法性確定后，再通過司法解決民事糾紛。跳過行政程序直接起訴，可能連門都進(jìn)不去。

第四，投資風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。在違法建筑上投入的資金，可能因項(xiàng)目被拆除而血本無歸。法律不保護(hù)非法利益，投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者自行承擔(dān)。

從2005年簽約，到2014年再審終結(jié)，這場糾紛歷時(shí)近十年。十年間，房屋建起來了，訴訟走完了，但最終的結(jié)果是：所有訴訟請求被駁回，一切回到原點(diǎn)。這個(gè)原點(diǎn)，是那棟沒有合法手續(xù)的房屋——它至今仍是違法建筑，未來可能被拆除，也可能在補(bǔ)辦手續(xù)后獲得合法身份。但無論哪種結(jié)局，都應(yīng)由行政機(jī)關(guān)先處理，法院暫不介入。

這個(gè)案子告訴我們：在法治社會(huì)，程序正義和實(shí)體正義同樣重要。違法建筑所涉的利益，無論多么誘人，都不能通過司法程序“洗白”。法律的紅線，永遠(yuǎn)在那里。