1、法律對房屋機構的選擇是如何規(guī)定的?

當今，機構非常的多，怎么進行選擇呢?我們先來看看法律是如何規(guī)定的。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條：“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第四條：“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！币簿褪钦f，在選定評估機構的時候是由我們被征收人先來進行選擇，在不能選擇的情況下，房屋征收機構才能采取其他措施進行選擇。

現(xiàn)實中如何選定評估機構?

那么問題來了，大部分被征收人是沒有進行過選定評估機構這一環(huán)節(jié)的，甚至連這個環(huán)節(jié)都不知道，那該怎么辦呢?這就需要我們在房屋被列入征收范圍時，一定要及時關注消息并咨詢專業(yè)律師，避免錯過了最佳的時機從而影響了自己的利益。

因此，在知道可以選定評估機構時，我們一定要積極行使自己的權利，如何選擇評估機構呢?最重要的是看評估資質，只有具有評估資質的評估公司做出的評估才可靠。要注意如果評估機構沒有資質或者未經(jīng)評估就進行征收，這樣是完全不合法的。

實踐中，大部分情況都是未經(jīng)被征收人協(xié)商就選定了評估機構，顯然這是不合法的。如此，未經(jīng)被征收人協(xié)商選定的評估機構作出的在根源上就是不合法的。

2、法律對房屋評估機構的委托是如何規(guī)定的?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定：“第六條房地產(chǎn)價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。”也就是說，在委托評估機構的是由房屋征收部門進行委托的，房屋征收部門一般是實施征收的人民政府，有的地方也可能是由人民政府委托的房屋征收管理辦公室，只有以上部門進行委托的評估才是合法有效的。

法律的規(guī)定是規(guī)定，但是有些地方進行征收時仍然是不規(guī)范的，在委托評估機構時，并非是征收部門進行的委托，而是由建設公司進行的委托。還有一些在評估報告上雖然委托人是征收部門，但在房屋征收評估委托書上不是征收部門。這顯然這是不合法的。如此出具的評估報告是不能被認定的。

3、房屋征收評估費用由誰來承擔?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第三十一條規(guī)定：“房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行?！?/p>

在正常評估的情況下，評估和鑒定的費用由委托人來承擔，也就是房屋征收部門(人民政府或者房屋征收辦公室)，也就是說，正常來說委托評估和鑒定的費用并不是我們被征收人來承擔。

如果我們對評估報告存在異議，提出了復核，復核機關認為原始鑒定出現(xiàn)來問題，重新作出來評估結果，那么這個評估和鑒定的費用也不用我們被征收人來承擔，而是由原房地產(chǎn)評估機構來承擔。

那么復核的結果沒有改變的情況由誰來承擔呢?復核的結果沒有改變原評估報告，那么當然也就不需要進行鑒定，我們作為被征收人當然也是不用承擔費用的。

4、法律對房屋評估采取的方式是如何規(guī)定的?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：“注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果?！?/p>

在房屋征收評估報告中，一般都會在其中體現(xiàn)出估價的方法，大部分情況是根據(jù)市場法進行評估，也有一部分是按照成本法進行評估。雖然法律有明確的規(guī)定可以同時選用兩種評估方法進行比較，分析之后來確定最后的評估結果，但現(xiàn)實中并沒有進行如此的操作。相對來說，市場法使用的比較多，且對于我們被征收人來說也是最合理的評估方式。市場法就是對比同片區(qū)、同類型、同面積的市場房價，并且參考房屋用途、權利性質、新舊程度、建設規(guī)模、建筑結構等方面綜合考慮，來確定補償?shù)膬r格。

5、房屋征收評估時點如何計算?

以征收決定公告日作為評估時點的情形：

人民政府在作出征收決定公告時，該公告日作為評估的可以作為評估時點，但是前提是應當盡快的與被征收人簽訂征收補償安置協(xié)議。在無法簽訂征收補償安置協(xié)議時，就要按照法律的規(guī)定來作出房屋征收補償決定，這樣的情況以征收決定公告日作為評估時點是沒有任何問題的。

不能以征收決定公告日作為評估時點的情形：

所有的法律規(guī)定并不能單一的進行適用，在征收時會出現(xiàn)各種各樣的情形，而且征收工作并不是一天兩天就能完成的，因此，對于征收評估的時點就應當結合《房屋征收與補償條例》有關“公平補償”條款進行具體分析，而不能單一的認為征收決定公告之日就是評估時點。那么什么情況下不能以征收決定公告日作為評估時點?

首先，就是在時間上，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定從出具評估報告之日起，應當在一年內(nèi)簽訂房屋征收補償安置協(xié)議或者作出房屋征收補償決定，如果無正當理由且是不可歸責于被征收人原因的情況下就不能以征收決定公告日作為評估時點。

其次，如果因征收部門的原因導致房屋征收補償決定時點明顯遲延，而在這期間房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照之前的時點進行補償會導致被征收人利益受損的情況下，也不能以征收決定公告日作為評估時點。

再次，《房屋征收與補償條例》明確規(guī)定：“實施房屋征收應當先補償、后搬遷?！蹦敲磳τ谘a償，應當是補償?shù)目铐椧呀?jīng)全部支付給被征收或者周轉、產(chǎn)權調換的房屋已經(jīng)交付才叫做補償，只是簽訂了征收補償協(xié)議了是不能認定為補償了。因此，如果簽訂了征收補償協(xié)議卻遲遲未支付補償款或者交付房屋，導致被征收人的利益受損，也不能以征收決定公告日作為評估時點。

最后，征收項目大小、征收項目實施日期、實際協(xié)議簽訂日等其他會影響到被征收人利益的情況都應綜合進行考慮來確定能都按照征收決定公告之日作為評估時點。

6、法律是如何規(guī)定房屋征收評估機構怎么樣來進行評估?

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明?！?/p>

7、房屋征收評估報告是否應當領取?

房屋征收報告是我們最終獲得補償?shù)年P鍵要素，很多時候我們不應該意氣用事，因為和被征收人的一些矛盾就放棄對自身有利的事情。

房屋征收評估在作出之前房地產(chǎn)價格評估機構會向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，初步的評估結果里面就會有房屋的價值，當分戶的初步評估結果在征收范圍內(nèi)公示了，如果存在問題，可以要求房地產(chǎn)價格評估機構進行修正。

如果錯過了分戶的初步評估結果而不能對錯誤進行修改沒關系，公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構就出具了整體評估報告和分戶評估報告，整體評估報告和分戶評估報告出來之后我們可以進行復核。

如果說我們不領取評估報告，那么征收部門很有可能會留置送達或者公告送達。留置送達或者公告送達很有可能我們無法收到評估報告，那么我們就無法行使我們提起復核的權利了。

8、法律對于評估結果申請復核的規(guī)定

《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。

現(xiàn)實中如何進行操作?

大部分情況下，對于評估結果都是我們被征收人存有異議，房屋征收部門基本上沒有提出異議的情形，那么提出復核評估應該按照以下方式來進行：

1、確定評估機構。我們對評估結果提出異議、申請復核評估，并不是向征收部門提出，法律中明確規(guī)定了申請復核評估是向房地產(chǎn)價格評估機構，因此我們就要確定評估機構的具體名稱，評估報告中通常都會有評估機構的名稱，因此可以不用擔心。

2、提出復核評估的方式。很多時候我們并不懂的如何留存證據(jù)，在領取了評估報告后當場就提出了異議，但是這并不能留下證據(jù)證明我們提出過復核。雖然法律上沒有明確規(guī)定，但是我們應當對自己的權利負責，應當采取書面的方式進行復核申請，書面的復核申請也不能直接交給評估公司，而是應當以快遞的方式進行郵寄，以此來保存證據(jù)，證明我們的確提出了復核申請。

3、注意提出復核的時間。法律明確規(guī)定了，在收到評估報告10日內(nèi)應當提出復核，因此，我們一定要關注時間節(jié)點，不能錯過提出權利的時間，法律并不保護在權利上“睡覺的”人，積極維權才是最好的方式。

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