導(dǎo)讀：在河北某市，胡先生曾滿懷信心地簽下了一份商鋪買賣合同。吸引他的，不是眼前的毛坯空間，而是開發(fā)商宣傳冊上描繪的宏偉藍(lán)圖——一個即將拔地而起的大型商業(yè)綜合體，將如磁石般吸引全城人流。為此，他心甘情愿地支付了比周邊商鋪高出不少的價格。然而，數(shù)年過去，藍(lán)圖依舊停留在紙上，商鋪門可羅雀，招租廣告在風(fēng)中泛黃。更令他始料未及的是，當(dāng)他因承諾落空而暫停支付尾款后，自己竟先被開發(fā)商告上了法庭。

這不僅是胡先生的個人遭遇，更是無數(shù)商鋪投資者可能面臨的典型困局：當(dāng)高昂房價背后的核心附加值——開發(fā)商承諾的配套規(guī)劃——化為泡影時，投資者是只能自認(rèn)倒霉，還是能依據(jù)法律，將“畫出來的餅”變成“減損的籌碼”？

1、困局本質(zhì)：虛假宣傳如何掏空商鋪的投資價值

本案的焦點(diǎn)遠(yuǎn)非簡單的合同款項(xiàng)糾紛，其內(nèi)核在于“對價失衡”。胡先生支付的高額購房款，購買的是兩個部分：一是商鋪本身的物理空間（磚瓦價值），二是開發(fā)商承諾的、未來將形成的商業(yè)氛圍與客流保證（預(yù)期價值）。后者往往是決定商鋪投資回報率的關(guān)鍵，也是溢價的核心依據(jù)。

開發(fā)商的宣傳——無論是銷售人員的口頭承諾、精致的宣傳冊，還是公眾號上描繪的藍(lán)圖——在法律上可能構(gòu)成 “要約邀請” 甚至在某些情況下構(gòu)成“合同內(nèi)容”。當(dāng)這些關(guān)于配套設(shè)施的承諾明確、具體，且對購房決策產(chǎn)生了決定性影響時，其未能兌現(xiàn)便構(gòu)成了根本性的違約。它直接導(dǎo)致了商鋪無法實(shí)現(xiàn)投資者購買時的核心目的：獲取經(jīng)營收益或資產(chǎn)增值。此時的商鋪，就像一個被抽走了靈魂的空殼，其市場價值與支付的對價嚴(yán)重背離。

2、一審破局：從“被告”到“反訴”，鎖定虛假宣傳核心

當(dāng)胡先生成為被告，被要求支付剩余房款及違約金時，常規(guī)的應(yīng)對可能是就付款期限、違約責(zé)任比例進(jìn)行抗辯。但徐瑞、劉茜律師采取了更具進(jìn)攻性的策略：將案件性質(zhì)從“買方違約”之爭，扭轉(zhuǎn)為“賣方虛假宣傳與根本違約”之訴。

證據(jù)固化的閃電戰(zhàn)：鑒于開發(fā)商可能隨時刪除線上宣傳資料，律師第一時間對涉案樓盤公眾號、網(wǎng)站上的歷史宣傳內(nèi)容進(jìn)行了公證保全。這是將虛無縹緲的“承諾”轉(zhuǎn)化為鐵證的關(guān)鍵一步。同時，指導(dǎo)當(dāng)事人系統(tǒng)梳理了所有銷售過程中的溝通記錄、宣傳冊、沙盤照片等，形成完整的證據(jù)鏈，證明“商業(yè)綜合體”承諾并非空穴來風(fēng)，而是有組織的銷售手段。

主張合同目的落空：在庭審中，律師并未糾纏于枝節(jié)，而是直指核心：開發(fā)商未能兌現(xiàn)其作為合同基礎(chǔ)的核心商業(yè)配套承諾，導(dǎo)致胡先生購買商鋪用于投資經(jīng)營的根本合同目的無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，這構(gòu)成了根本違約。

提出抵消與賠償反訴：基于開發(fā)商的根本違約，律師代表胡先生提出了反訴，要求開發(fā)商賠償其損失。損失不僅包括已付資金的占用利息，更核心的是主張因配套缺失導(dǎo)致的“商鋪價值貶損”——即當(dāng)前實(shí)際市場價值與基于完整配套承諾的預(yù)期價值之間的差額。這一主張將訴訟標(biāo)的從“剩余尾款”層面，提升到了“整體交易公平性”層面。

一審法院雖未完全支持解除合同，但認(rèn)可了開發(fā)商虛假宣傳導(dǎo)致?lián)p失的事實(shí)，在判決中大幅抵消了開發(fā)商的訴求，成功為胡先生規(guī)避了近千萬元的損失（如判決支付尾款，則損失巨大）。這實(shí)現(xiàn)了第一階段的戰(zhàn)略目標(biāo)：打破開發(fā)商的攻勢，確立其過錯責(zé)任。

3、二審攻堅：深挖格式條款，追求損失最小化

一審雖勝，但判決中仍判令胡先生支付一定數(shù)額的違約金。律師團(tuán)隊(duì)研判后認(rèn)為，這仍是對委托人權(quán)益的減損，決定提起上訴，目標(biāo)從“大幅減損”升級為 “損失最小化”。

二審的戰(zhàn)術(shù)更加精細(xì)，開辟了新戰(zhàn)場：

攻擊“格式條款”的效力：律師仔細(xì)審查《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，發(fā)現(xiàn)其中關(guān)于買方違約責(zé)任的條款，屬于開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先擬定、未與對方充分協(xié)商的格式條款。根據(jù)《民法典》第四百九十六條，提供格式條款的一方有義務(wù)采取合理方式提示對方注意免除或減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款。律師主張，開發(fā)商未盡到充分的提示說明義務(wù)，這些加重買方責(zé)任的格式條款不應(yīng)成為計算違約金的依據(jù)。

引入新證據(jù)強(qiáng)化“欺詐”情境：提交了胡先生與開發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人的新聊天記錄，進(jìn)一步證明銷售過程中為促成交付，對配套承諾進(jìn)行了反復(fù)強(qiáng)調(diào)和誘導(dǎo)，強(qiáng)化了開發(fā)商過錯在先的情節(jié)，使得法院在衡量雙方過錯時，更能同情處于信息弱勢的買方。

明確“過錯相抵”原則的適用：在開發(fā)商存在先行虛假宣傳這一重大過錯的前提下，胡先生后續(xù)暫停付款的行為，是面對承諾落空、投資可能血本無歸時的合理自救反應(yīng)。律師主張，應(yīng)將雙方的過錯程度進(jìn)行綜合比較，開發(fā)商的主要過錯應(yīng)顯著抵消乃至完全覆蓋胡先生的次要程序性違約。

最終，二審法院采納了律師的部分上訴意見，撤銷了一審部分判決，進(jìn)一步調(diào)減了胡先生需支付的違約金金額，使得最終損失得以再次壓縮。

4、啟示：商鋪投資者的風(fēng)險規(guī)避與維權(quán)清單

此案為所有商業(yè)地產(chǎn)投資者敲響了警鐘，并提供了一份維權(quán)指南：

購買時：承諾必須“落地”。

區(qū)分“規(guī)劃”與“承諾”：對于開發(fā)商宣傳的周邊配套，需詢問其具體規(guī)劃文件（如政府批復(fù)文號）、開工及竣工時間表，并盡可能將最核心的配套承諾（如“XX商場將于X年X月前開業(yè)”）以補(bǔ)充條款形式寫入合同。

保留一切宣傳證據(jù)：對銷售現(xiàn)場的沙盤、宣傳冊、戶型圖、公眾號推文、銷售人員的關(guān)鍵溝通（盡量使用微信文字或錄音）進(jìn)行完整保存。

違約發(fā)生時：果斷行動，固定證據(jù)。

發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)，立即啟動證據(jù)保全：如本案律師所做，對線上宣傳資料進(jìn)行公證，防止對方篡改或刪除。

發(fā)函交涉，明確訴求：向開發(fā)商發(fā)送書面函件，指出其虛假宣傳事實(shí)，明確其已構(gòu)成違約，并提出具體的解決方案（如降價、退房、賠償?shù)龋?，此函可作為后續(xù)訴訟證據(jù)。

涉訴時：轉(zhuǎn)換思路，主動進(jìn)攻。

從“應(yīng)付債務(wù)”到“追究欺詐”：不要將自己局限于“欠款者”角色。應(yīng)迅速咨詢專業(yè)律師，評估將案件焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向追究對方“虛假宣傳”、“根本違約”的可能性。

專業(yè)評估“價值貶損”：聘請專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對商鋪在有配套承諾和無配套承諾下的市場價值進(jìn)行評估，出具報告，作為索賠的核心依據(jù)。

審查合同格式條款：仔細(xì)審查合同中的所有條款，尋找其中是否存在未予充分提示的、不合理的格式條款，作為抗辯或反訴的有力武器。

結(jié)語：法律的杠桿，撬動失衡的交易

胡先生的案例最終以損失大幅減少告終，其意義遠(yuǎn)超個案。它清晰地表明，在面對實(shí)力懸殊的開發(fā)商時，個體投資者并非絕對弱勢。法律賦予的武器，特別是關(guān)于虛假宣傳、格式條款、合同根本目的的規(guī)定，能夠成為撬動失衡交易、矯正不公的強(qiáng)力杠桿。

關(guān)鍵在于，投資者需要從“相信承諾”的樸素思維，轉(zhuǎn)向“固定證據(jù)、識別違約、專業(yè)維權(quán)”的法律思維。當(dāng)開發(fā)商描繪的藍(lán)圖變成無法兌現(xiàn)的“畫餅”時，投資者手中的合同、保存的廣告、以及專業(yè)的法律協(xié)助，便是將其從投資陷阱中拉回的最可靠繩索。這起訴訟不僅為當(dāng)事人挽回了巨額損失，也為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、警示商家誠信經(jīng)營，貢獻(xiàn)了一個生動的司法注腳。