在過去的八到十年里，包括國家資源部在內(nèi)的國務(wù)院許多部委都積極推動農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的登記和認證。從“未登記”，“缺乏相關(guān)證件”，到“有相關(guān)完整的證件”，是全面進行農(nóng)村的“三塊地”制度和《土地管理法》大修訂實施的重要前提。然而，在中國的一些地區(qū)，農(nóng)村地籍調(diào)查非常薄弱，歷史債務(wù)太大，以至于“一戶多宅”，“占用面積超出”，“婦女權(quán)利”和“非群集體的成員占用宅基地”等等問題都出現(xiàn)了。確認登記許可和發(fā)證速度很慢。如果是這樣，自然資源部將如何通過新法規(guī)提出解決這些問題的想法？

要點一：頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書，不再區(qū)分“房證”和“地證”

《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）指出，到目前為止，全國的所有市、縣都已經(jīng)完成了不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記職責機構(gòu)的整合，但不包括西藏的部分的市、縣外，都已經(jīng)完成了不動產(chǎn)的登記，已經(jīng)發(fā)布了新的取消了舊的 。對此，各地在農(nóng)村宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)進行登記時應(yīng)該頒布統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書，不在分別頒發(fā)。廣大民眾平時熟悉的房證和地證已經(jīng)合二為一了。

要點二：權(quán)屬調(diào)查結(jié)果可發(fā)微信公示

所有權(quán)調(diào)查結(jié)果應(yīng)在集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)進行公示，并在村民會議或村代表會議上公布，所有權(quán)調(diào)查結(jié)果將以公告形式公布?！锻ㄖ诽貏e是在有大量移民工人的地區(qū)，我們可以通過電話或微信通知權(quán)利人和利益相關(guān)方權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。因此，“微信”已成為調(diào)查宅基地及及土地上的房屋權(quán)屬結(jié)果的法律途徑之一。

要點三：合法的“一戶多宅”可予以確權(quán)登記

《通知》規(guī)定，宅地基的使用要按照一戶只能一宅的要求，原則上，要確認登記到戶。如果符合當?shù)胤謶艚ǚ康臈l件未分戶，但是沒有經(jīng)過批準就單獨建房，分開居住的。如果新建的房屋占用的宅基地符合相關(guān)的規(guī)劃，本村農(nóng)民也都同意并且進行了公告沒有異議的，可以補辦相關(guān)手續(xù)后依法登記，如果不單獨居住，宅基地的實際使用面積不超過分戶后房屋建筑用地的總面積的標準的，則根據(jù)實際使用面積確認登記。

要點四：宅基地超占面積問題分階段處理

農(nóng)民集體成員未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：

1. 在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前建設(shè)房屋而占用的，在《條例》自實施到現(xiàn)在沒有擴大的，不管它有沒有超過后面當?shù)匾?guī)定的占地標準，都按照實際的使用面積進行確認登記。

2.從1982年《條例》的實施到1987年《土地管理法》的實施，農(nóng)民集體的成員占用的房屋超出了當?shù)匾?guī)定的區(qū)域標準的，超出的面積根據(jù)國家和地方法規(guī)的結(jié)果確定并登記。　

3. 1987年實施《土地管理法》后，農(nóng)民集體成員建設(shè)房屋占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，補辦完整手續(xù)后，對其面積進行確認登記，超出占用的面積將在登記簿和權(quán)屬證書中注明。

　　

如果過去轉(zhuǎn)讓房屋或捐贈房屋所占用的房屋面積超過當?shù)乇O(jiān)管區(qū)域標準，則必須檢查轉(zhuǎn)讓或捐贈時房屋區(qū)域標準的政策，并進行確認登記。

根據(jù)這個我們可以知道，新規(guī)定明確堅持法律不追溯過去的原則，對沒有經(jīng)過批準就占用了宅基地而造成超額占用土地面積的問題提出了更能進行實際操作的規(guī)定。

要點五：非農(nóng)業(yè)戶口居民合法取得的宅基地使用權(quán)可依法確定

不是本農(nóng)民集體的成員因為國家扶貧而搬遷的、建設(shè)新農(nóng)村、地質(zhì)災(zāi)害防治、移民安置等遵循政府的規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原有的宅基地后就注銷登記，并且按照法律建設(shè)新的房屋所需要的宅基地的使用權(quán)。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，城市戶口的居民通過合法渠道取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后到現(xiàn)在仍然沒有擴大面積的，可按實際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，城鎮(zhèn)戶口的居民合通過合法途徑取得的拆基地或者因為合法取得房屋而擁有的宅基地，可以按照批準的面積進行確權(quán)登記。由此可知，城市居民是城市戶口的，在歷史上如果合法取得宅基地及其附屬房屋，在符合條件的情況下也是可以被確權(quán)登記的。

要點六：依法維護農(nóng)村婦女和進城落戶農(nóng)民宅基地權(quán)益

農(nóng)村的婦女作為家里的成員，其宅基地權(quán)益必須記錄在房地產(chǎn)登記簿和產(chǎn)權(quán)證上。如果農(nóng)村婦女因婚姻離開原來的農(nóng)民團體獲得了使用新的家庭的宅基地使用權(quán)的，則根據(jù)法律登記并使用，同時撤銷原始宅基地使用的權(quán)利。

農(nóng)民入城后，其使用最初合法獲得的宅基地的使用權(quán)應(yīng)按照法律確認登記。

據(jù)此，所謂的“已婚婦女”宅基地及其附屬房屋的使用權(quán)的問題基本解決了。也就是說，除非已婚婦女在新家沒有獲得使用宅基地的權(quán)利，就不得撤銷原有宅基地的使用權(quán)。

對此，律師想提醒農(nóng)民朋友，宅基地及其附屬房屋的登記和認證非常重要。日后宅基地上有自己的房屋被征收、自愿有償和“三權(quán)分置”等試點改革的情況時，全面徹底的確認權(quán)力登記是農(nóng)民維護權(quán)益的重要前提。有沒有證，自然是不一樣的感覺，有證的話心里才有底。