對房屋進行拆遷的時候，就需要對被拆遷人進行補償，而拆遷補償一般要對房屋進行評估，而房屋評估有不同的規(guī)定，有些地區(qū)為了統(tǒng)一估計的標(biāo)準(zhǔn)，會推出一些細則，那么揚州市區(qū)城市房屋拆遷補償評估技術(shù)細則是怎樣的?

一、揚州市城市房屋拆遷補償評估技術(shù)的細則

《揚州市區(qū)城市房屋拆遷補償評估技術(shù)細則》

<img alt=”揚州市區(qū)城市房屋拆遷補償評估技術(shù)細則” src=”https://imgf.66law.cn/upload/f/201901/19/1473692.jpg” />

第二條 適用范圍：在揚州市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價(以下簡稱拆遷評估)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細則的要求。

第三條 估價機構(gòu)：進行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入向社會公布的揚州市城市房屋拆遷評估機構(gòu)名錄。

第四條 估價人員：承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細則第三條規(guī)定的評估機構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價師。

第五條 估價對象：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物(含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán))。

第六條 估價目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補償估價”。

第七條 估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。

第八條 價值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價時點完全產(chǎn)權(quán)下最可能達成的公開市場價值(含政府根據(jù)公開市場價值所確定并公布的拆遷補償保障標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn))，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。

第九條 拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)揚州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)主城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)劃分為三類拆遷區(qū)位及分區(qū)分等，作為拆遷補償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。

第十條 房屋拆遷評估價格構(gòu)成：是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補助費等。

第十一條 評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項;2.驗收查產(chǎn)資料，開展前期調(diào)查;3.擬訂作業(yè)方案，進行現(xiàn)場勘察;4.按照技術(shù)細則，進行評估測算;5.確認(rèn)測算結(jié)果，撰寫評估報告;6.匯總相關(guān)資料，提交評估報告;7.現(xiàn)場咨詢答疑，評估材料存檔。

第十二條 評估結(jié)果表達：一是房屋拆遷項目補償資金概算評估，作為拆遷項目補償資金總額概算依據(jù);二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

第十三條 估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該拆遷項目拆遷補償結(jié)束時止。

二、房屋拆遷評估方法詳

1、市場比較法。

市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法。

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準(zhǔn)地價修正法。

基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

揚州市為了規(guī)范本轄區(qū)內(nèi)房屋拆遷的評估，推出了相關(guān)的評估細則，轄區(qū)內(nèi)房屋拆遷應(yīng)該按該細則的要求進行評估。