導讀：想象一下這樣的場景：你傾盡積蓄投資了一間臨街商鋪，憧憬著“一鋪養(yǎng)三代”的安穩(wěn)收益。開發(fā)商熱情地推薦了“全程托管”服務(wù)——專業(yè)的商業(yè)公司負責招商、運營、收租，你只需坐等租金到賬，省心省力。你欣然簽約，以為找到了財富的“自動駕駛”模式。然而，幾年后，租金開始拖延，從晚幾天到幾個月，直至完全斷流。你焦急地聯(lián)系托管公司，對方卻推諉敷衍；你回頭去找開發(fā)商，他們兩手一攤：“合同是你和托管公司簽的，我們只是牽線?！?手中那份曾經(jīng)代表“省心”的《商鋪租賃合同》，此刻仿佛變成了一張無法兌現(xiàn)的“空頭支票”。

投資客吳某的遭遇，正是這一窘境的縮影。當托管方失信，作為產(chǎn)權(quán)人的業(yè)主，難道只能眼睜睜看著自己的資產(chǎn)淪為他人“免費”經(jīng)營的場地，而束手無策嗎？

1、案件回溯：從“以租代售”的藍圖到租金斷流的僵局

2017年，吳某與江蘇某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房預售合同》，購買了一處商鋪。在開發(fā)商的協(xié)調(diào)與推介下，吳某與上海某商業(yè)托管公司簽訂了《商鋪租賃合同》，將商鋪委托其經(jīng)營管理，合同明確約定了租金標準、支付周期和租期。這種“售后返租”或“帶租約銷售”的模式，在當時是開發(fā)商促進銷售、業(yè)主鎖定收益的常見安排。

起初幾年，租金如期支付，模式運轉(zhuǎn)順暢。但自2022年起，托管公司開始出現(xiàn)拖欠租金的情況。吳某多次通過電話、微信等方式溝通催要，對方起初以“市場不好”、“資金周轉(zhuǎn)”為由拖延，后來便逐漸失聯(lián)。吳某試圖尋求當初牽線搭橋的開發(fā)商介入解決，但開發(fā)商以其并非租賃合同當事人為由，拒絕承擔直接責任。維權(quán)之路陷入僵局：合同相對方失聯(lián)，推介方撇清關(guān)系，租金遙遙無期。吳某最終委托律師，尋求法律破局之道。

2、維權(quán)難點：不止于“欠債還錢”的簡單邏輯

表面看，這是一起清晰的合同違約糾紛。但深究下去，律師團隊發(fā)現(xiàn)至少三重障礙：

法律關(guān)系的“夾心層”困境：案件涉及商品房買賣和商鋪租賃托管兩層法律關(guān)系。開發(fā)商是賣方和推介方，托管公司是承租人兼經(jīng)營方，吳某是產(chǎn)權(quán)人和出租方。開發(fā)商在托管合同中究竟處于何種法律地位？是單純的介紹人，還是隱含的擔保方？能否突破《商鋪租賃合同》的相對性，追究開發(fā)商的責任？這需要精細的法律辨析和證據(jù)支撐。

證據(jù)鏈條的“完整性”挑戰(zhàn)：證明托管公司違約，不僅需要出示《租賃合同》，更需要一套能清晰展示欠付事實、欠付金額、以及己方持續(xù)主張權(quán)利的證據(jù)鏈。包括歷次催款的書面函件、電子郵件、微信聊天記錄、錄音錄像，以及托管公司曾部分付款的銀行流水（以佐證付款慣例和欠付基數(shù)）。任何一環(huán)的缺失，都可能給對方留下狡辯空間。

勝訴執(zhí)行的“現(xiàn)實性”擔憂：即使法院判決支持吳某的訴求，如果托管公司早已資不抵債、成為“空殼”，那么一紙勝訴判決無異于“法律白條”。如何在訴訟之初就預判并防范這種風險，確保維權(quán)成果能切實轉(zhuǎn)化為真金白銀，是策略制定的關(guān)鍵。

3、破局之道：律師的策略、選擇與精準打擊

面對復雜局面，律師團隊沒有四面出擊，而是制定了清晰、務(wù)實的訴訟策略：

第一步：夯實基礎(chǔ)，鎖定首要責任主體。

律師團隊首要明確了“合同相對性”這一基本原則。無論開發(fā)商在其中扮演了什么角色，與吳某建立直接租賃法律關(guān)系、負有明確付款義務(wù)的，是上海某商業(yè)托管公司。因此，將其列為唯一被告，訴求清晰直接：要求其支付拖欠租金及違約金。這避免了將開發(fā)商拉入訴訟可能導致的案情復雜化、審理周期延長等問題，力求“快、準、穩(wěn)”。

第二步：證據(jù)固本，構(gòu)建無可辯駁的違約事實。

律師指導吳某系統(tǒng)梳理并公證了所有關(guān)鍵證據(jù)：基礎(chǔ)證據(jù)（《商品房預售合同》、《商鋪租賃合同》、購房款支付憑證）；履約證據(jù)（早期托管公司按時支付租金的銀行記錄，證明合同正常履行過）；違約證據(jù)（2022年后的租金停付記錄，以及吳某多次催收的微信聊天記錄、短信、郵件，證明對方違約及己方持續(xù)主張權(quán)利）。一條完整、閉合的證據(jù)鏈就此形成，讓托管公司的違約事實無可推諉。

第三步：訴訟未動，保全先行，扼住執(zhí)行“咽喉”。

在提起訴訟的同時，律師團隊立即向法院申請了 “財產(chǎn)保全” 。通過調(diào)查，掌握了托管公司部分銀行賬戶信息及其他財產(chǎn)線索，申請法院依法凍結(jié)其相應價值的資產(chǎn)。這一步堪稱“勝負手”。它一方面防止了托管公司在訴訟期間轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、規(guī)避執(zhí)行；另一方面，也向?qū)Ψ绞┘恿司薮髩毫?，因為賬戶被凍結(jié)直接影響其正常經(jīng)營，迫使其必須正視并解決債務(wù)問題。

第四步：聚焦核心，不做無謂的“連帶責任”糾纏。

盡管在調(diào)查中，律師也發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商與托管公司之間存在某種商業(yè)合作安排，但經(jīng)過評估，律師團隊果斷決定不在此案中追加開發(fā)商為被告或第三人。理由是：第一，現(xiàn)有證據(jù)不足以在法律上清晰界定開發(fā)商需承擔連帶責任；第二，將開發(fā)商卷入，勢必會引發(fā)其激烈抗辯，導致訴訟焦點模糊、程序拖延；第三，財產(chǎn)保全措施已基本鎖定了托管公司的償付能力。這一策略性取舍，體現(xiàn)了“兩利相權(quán)取其重”的訴訟智慧，確保了案件得以高效推進。

4、勝訴啟示：給資產(chǎn)持有者的風險防控課

法院最終完全支持了吳某的訴訟請求，判決托管公司支付拖欠的租金53萬余元及相應利息，合計約57萬元。由于事先采取了財產(chǎn)保全，判決生效后的執(zhí)行也較為順利。此案雖以業(yè)主勝利告終，但其過程卻為所有依賴“托管”、“包租”模式的資產(chǎn)持有者敲響了警鐘：

認清“合同相對方”是維權(quán)起點：無論銷售時如何承諾，最終與你建立租賃關(guān)系、收你房子、給你付租金的，是那個托管公司。它的注冊資本、歷史業(yè)績、商業(yè)信譽，比開發(fā)商的任何口頭保證都重要。簽約前，務(wù)必對其進行獨立的背景調(diào)查。

“財產(chǎn)保全”是勝訴判決的“保險繩”：對于涉及公司主體的債務(wù)糾紛，在起訴時同步申請財產(chǎn)保全，應是標準動作。這不僅是訴訟技巧，更是實現(xiàn)債權(quán)的重要保障。

證據(jù)管理是日常功課：所有合同、付款憑證、溝通記錄，必須系統(tǒng)保存。日常催收盡量使用可留存痕跡的書面或電子方式。這些細節(jié)，將在關(guān)鍵時刻成為你最有力的武器。

理性評估“連帶責任”條款：在簽訂托管合同時，應盡力爭取將開發(fā)商或關(guān)聯(lián)方列為擔保方，明確其連帶責任。雖然在本案中律師策略性地未予深究，但這并不意味著該條款無用。在托管公司明顯缺乏實力的情況下，一份有開發(fā)商蓋章的擔保條款，將是穿透風險的最強盾牌。

結(jié)語：法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人

吳某的成功維權(quán)，得益于其面對違約時不再等待、果斷求助專業(yè)法律人士的決定，更得益于律師團隊精準的法律判斷和高效的訴訟策略。它告訴我們，當商業(yè)托管的光環(huán)褪去，露出失信的本質(zhì)時，產(chǎn)權(quán)人絕非只能被動承受。法律提供了清晰的路徑和有力的工具。維權(quán)的核心在于：精準鎖定責任主體，用扎實的證據(jù)說話，并以有效的保全措施為判決裝上“牙齒”。