上訴人（原審原告）:山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地:煙臺(tái)市福山區(qū)。

　　法定代表人:劉小軍，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人:王智光，山東同濟(jì)律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人:孫華英，女，漢族，1982年7月6日出生，住煙臺(tái)市萊山區(qū)，系上訴人工作人員。

　　被上訴人（原審被告）:盛豐祥，男，1945年3月7日出生，漢族，住煙臺(tái)市福山區(qū)。

　　被上訴人（原審被告）:吳翠香，女，1943年12月22日出生，漢族，住址同上。

　　被上訴人（原審被告）:盛美紅，女，1972年8月21日出生，漢族，住址同上。

　　三被上訴人共同委托訴訟代理人:于立群，山東鑫士銘律師事務(wù)所律師。

　　三被上訴人共同委托訴訟代理人:盛美娟，女，漢族，住煙臺(tái)市芝罘區(qū)，系被上訴人盛豐祥之女。

　　上訴人山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫匯公司）因與被上訴人盛豐祥、被上訴人吳翠香、被上訴人盛美紅房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服山東省煙臺(tái)市福山區(qū)人民法院（2016）魯0611民初1668號(hào)民事判決，向本院提起上訴。

　　本院于2017年9月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　上訴人山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上訴請(qǐng)求:依法改判。

　　事實(shí)和理由:孫曙光在城里居委會(huì)無(wú)任何職務(wù)，無(wú)權(quán)代表上訴人與被上訴人協(xié)商補(bǔ)償事宜。

　　盛美紅未取得涉案土地的土地使用權(quán)，其于1986年由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，于1993年申請(qǐng)建房，因不符合建房條件而未獲批準(zhǔn)。

　　一審審理期間長(zhǎng)達(dá)七個(gè)月，適用簡(jiǎn)易程序違法。

　　被上訴人答辯稱:孫曙光一直是上訴人的談判代表，一審時(shí)上訴人認(rèn)可其身份，也正是孫曙光代表被上訴人與盛美紅達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。

　　盛美紅作為城里居委會(huì)的成員，依法享有在城里居委會(huì)管轄范圍內(nèi)獲批宅基地的權(quán)利，涉案宅基地1993年就批給盛美紅。

　　上訴人的原法定代表人李巨濤也是城里居委會(huì)的村主任，對(duì)此明知，雙方對(duì)此均無(wú)異議。

　　一審適用簡(jiǎn)易程序征求過(guò)雙方的意見(jiàn)，并不違法。

　　原告鑫匯公司向一審法院起訴請(qǐng)求:1、判令三被告返還原告1927368元補(bǔ)償款；2、本案訴訟費(fèi)用由三被告負(fù)擔(dān)。

　　事實(shí)和理由:原告系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)了煙臺(tái)市福山區(qū)奧林峰情小區(qū)。

　　盛豐祥、吳翠香系夫妻關(guān)系，盛美紅系二人之女。

　　被告系奧林峰情三期地塊的拆遷戶。

　　目前該小區(qū)三期地塊近300戶拆遷戶已拆遷，僅剩被告及另一戶尚未簽訂拆遷合同。

　　雙方就拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，多次協(xié)商未果。

　　后被告要求先支付補(bǔ)償款1927368元，再按拆遷方案與原告簽訂拆遷協(xié)議，原告于2016年8月9日通過(guò)王曉杰賬戶向盛美紅賬戶內(nèi)支付了上述款項(xiàng)，但被告至今拒不簽訂拆遷協(xié)議。

　　原告認(rèn)為被告的行為明顯欺騙原告，應(yīng)返還已付款項(xiàng)，故訴至法院，望判如所請(qǐng)。

　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，一審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。

　　對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，一審法院予以確認(rèn)并在卷佐證。

　　對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，一審法院認(rèn)定如下:1、被告盛美紅提交門(mén)市房補(bǔ)償協(xié)議、2016年3月搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議和搬遷補(bǔ)償表、搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議、2016年11月中旬談判情況說(shuō)明、2016年11月中旬孫曙光出具的證明、丈量記錄。

　　證明原告與盛美紅就拆遷補(bǔ)償已達(dá)成一致意見(jiàn)，原告同意支付盛美紅補(bǔ)償款1927368元并將位于煙臺(tái)市福山區(qū)奧林峰情小區(qū)189-35號(hào)門(mén)市房置換給盛美紅，雙方約定補(bǔ)償協(xié)議履行順序?yàn)樵鎸?927368元補(bǔ)償款一次性支付到盛美紅賬戶并向其交付安置門(mén)市房后，原告與盛美紅簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

　　因原告違約未能向盛美紅交付門(mén)市房，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議才未能履行完畢。

　　原告對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，但該組證據(jù)與本案其他證據(jù)能夠相互印證，對(duì)該組證據(jù)的證明力一審法院予以確認(rèn)；2、被告盛美紅提交2003年5月12日居委會(huì)證明一份。

　　證明在1993年，煙臺(tái)市福山區(qū)人民政府清洋街道辦事處城里居民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱城里居委會(huì)）已將涉案宅基地批給了盛美紅，2003年城里居委會(huì)曾協(xié)助盛美紅到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，印證了盛美紅是涉案宅基地的實(shí)際權(quán)利人。

　　原告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為盛美紅取得宅基地程序違法，一審法院認(rèn)為該證據(jù)與本案其他證據(jù)能夠相互印證，對(duì)該證據(jù)的證明力予以確認(rèn)；3、被告盛美紅提交2016年1月31日城里居委會(huì)委員謝中浩、原告方談判代表孫曙光、居民王常平、原告法務(wù)人員孫元兵對(duì)1993年時(shí)任城里村村長(zhǎng)的張所春所作調(diào)查筆錄一份，證明城里村通過(guò)正常程序批給盛美紅宅基地情況屬實(shí)，并證明原告與盛美紅協(xié)商拆遷之前對(duì)宅基地歸屬已經(jīng)做了詳盡的調(diào)查，對(duì)涉案宅基地的權(quán)屬是知曉的。

　　原告認(rèn)為因城里居委會(huì)兩委成員及工作人員均不知2003年5月12日居委會(huì)出具證明是否真實(shí)，故找到1993年時(shí)任城里村村長(zhǎng)的張所春進(jìn)行調(diào)查，但該調(diào)查筆錄僅是張所春個(gè)人陳述，并不能證實(shí)被告所主張的內(nèi)容。

　　一審法院認(rèn)為該證據(jù)與本案其他證據(jù)能夠相互印證，對(duì)該證據(jù)的證明力予以確認(rèn)；4、被告盛美紅提交城里村宅基地獲批歷史記錄，原告不予認(rèn)可，一審法院亦無(wú)法核實(shí)其真實(shí)性，故對(duì)其證明力不予認(rèn)定；5、原告提交2016年11月5日城里居委會(huì)出具的聲明一份。

　　證明2003年5月12日城里居委會(huì)出具的證明于2016年11月5日經(jīng)“兩委”表決作廢，故盛美紅在原告的拆遷范圍內(nèi)無(wú)宅基地，盛美紅取得補(bǔ)償款屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)返還原告。

　　盛美紅認(rèn)為原告法定代表人李巨濤兼任城里居委會(huì)現(xiàn)黨支部書(shū)記，該聲明出具時(shí)間為2016年11月5日，是原告與盛美紅發(fā)生爭(zhēng)議后，在訴訟過(guò)程中出具的，盛美紅認(rèn)為該聲明的內(nèi)容受到原告影響，不具有客觀公正性，且現(xiàn)居委會(huì)“兩委”成員對(duì)20年以前的宅基地情況不了解，故該聲明無(wú)法律效力。

　　一審法院認(rèn)為，2003年5月12日城里居委會(huì)的證明業(yè)已出具，應(yīng)根據(jù)其內(nèi)容的真實(shí)性來(lái)判定其法律效力，不能通過(guò)“兩委”成員表決的方式予以作廢，對(duì)該聲明的證明效力一審法院不予確認(rèn)；6、原告提交煙臺(tái)市福山區(qū)人民政府1986年發(fā)布的煙福證函[86]5號(hào)文，證實(shí)城里居委會(huì)居民自1986年6月1日已整體由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，故盛美紅取得宅基地?zé)o法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。

　　盛美紅認(rèn)為該證據(jù)系復(fù)印件，對(duì)其真實(shí)性不認(rèn)可，一審法院認(rèn)為該證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，對(duì)其證明力不予確認(rèn)。

　　2017年2月16日，本案向案外人孫曙光進(jìn)行了調(diào)查，孫曙光稱鑫匯公司開(kāi)發(fā)城里村時(shí)，受鑫匯公司委托與居民商談拆遷補(bǔ)償事宜。

　　其與盛美紅對(duì)拆遷補(bǔ)償相關(guān)事宜協(xié)商的結(jié)果為鑫匯公司給盛美紅貨幣補(bǔ)償1927368元，另外把奧林峰情小區(qū)189-35號(hào)門(mén)市房安置給盛美紅，盛美紅提交的《門(mén)市房補(bǔ)償協(xié)議》、《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》盛豐祥2、《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》盛豐祥2（盛美紅）、《拆遷補(bǔ)償表》、《與孫曙光談判情況》及備忘等證據(jù)均為其代表鑫匯公司與盛美紅商談拆遷補(bǔ)償時(shí)簽定的相關(guān)材料。

　　原告申請(qǐng)一審法院對(duì)存放于煙臺(tái)市福山區(qū)檔案局的煙福證函[86]5號(hào)文原件進(jìn)行調(diào)查取證，一審法院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可以對(duì)本案事實(shí)作出認(rèn)定，對(duì)原告的申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。

　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，一審法院認(rèn)定事實(shí)如下:被告盛豐祥、吳翠香系夫妻關(guān)系，被告盛美紅系二人之女，三人系城里居委會(huì)居民。

　　原告系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)城里居委會(huì)所在地段進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　被告盛美紅于1993年在城里居委會(huì)取得十間房屋宅基地的使用權(quán)，未辦理土地權(quán)屬證書(shū)，房屋亦未建成，宅基地位于原告開(kāi)發(fā)建設(shè)范圍之內(nèi)，交付原告之前由盛美紅使用。

　　被告盛美紅委托父親盛豐祥就該宅基地拆遷補(bǔ)償事宜與原告談判代表案外人孫曙光多次協(xié)商，達(dá)成口頭拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議約定原告將位于煙臺(tái)市福山區(qū)奧林峰情小區(qū)189-35號(hào)門(mén)市房置換給盛美紅并支付盛美紅貨幣補(bǔ)償款1927368元，協(xié)議履行順序?yàn)樵鎸?927368元補(bǔ)償款一次性支付到盛美紅賬戶并向其交付安置門(mén)市房后，原告與盛美紅簽訂書(shū)面搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

　　2016年8月9日，原告通過(guò)王曉杰賬戶向盛美紅賬戶內(nèi)支付了上述款項(xiàng)，因原告未能向盛美紅交付門(mén)市房，故書(shū)面搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議一直未能簽訂。

　　一審法院認(rèn)為，原告支付補(bǔ)償款的補(bǔ)償對(duì)象為被告盛美紅所取得宅基地的使用權(quán)，被告盛豐祥受盛美紅委托按照其指示與原告協(xié)商補(bǔ)償事宜，委托事務(wù)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由盛美紅享有、承擔(dān)，原告要求盛豐祥、吳翠香返還補(bǔ)償款無(wú)法律依據(jù)。

　　原告主張盛美紅在城里居委會(huì)“村改居”之后申請(qǐng)宅基地，主體、程序均不合法，故不能取得涉案宅基地的使用權(quán)，盛美紅取得補(bǔ)償款屬不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予返還。

　　一審法院認(rèn)為“村改居”后，集體土地被征收為國(guó)有之前，土地所有權(quán)的性質(zhì)并未變更，仍屬集體所有。

　　盛美紅作為集體組織的成員，按照正常審批程序取得宅基地使用權(quán)，是城里居委會(huì)原村長(zhǎng)張所春在調(diào)查筆錄中認(rèn)可的事實(shí)，與本案的其他證據(jù)能夠相互印證，至于盛美紅未能在土地主管部門(mén)辦理權(quán)屬登記，符合當(dāng)時(shí)土地管理的狀況，故一審法院對(duì)原告該主張不予支持。

　　原告認(rèn)可孫曙光代表原告與被拆遷人商談補(bǔ)償事宜，孫曙光與盛美紅就拆遷補(bǔ)償雖然只達(dá)成口頭協(xié)議，但原告按照協(xié)議約定支付了1927368元補(bǔ)償款，表明原告對(duì)該協(xié)議已經(jīng)予以確認(rèn)，原、被告應(yīng)按照協(xié)議的約定全面履行義務(wù)，原告未按協(xié)議約定向盛美紅交付安置門(mén)市房，違約在先，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

　　根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求，故盛美紅以協(xié)議約定的履行順序主張先履行抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。

　　原告主張盛美紅取得宅基地后未進(jìn)行建設(shè)，不應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償，一審法院認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象除了建筑物造價(jià)之外，土地使用權(quán)也是主要的補(bǔ)償內(nèi)容，且原告在協(xié)商補(bǔ)償時(shí)，對(duì)于該宅基地的現(xiàn)狀是清楚的，其與盛美紅達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后又反悔，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，故對(duì)原告該主張，一審法院不予支持。

　　原告主張根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，原告不具有拆遷人資格，拆遷補(bǔ)償協(xié)議因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，補(bǔ)償款應(yīng)予退還，一審法院要求原告在指定期限內(nèi)提交房屋拆遷許可的相關(guān)證據(jù)，原告未予舉證，法律、行政法規(guī)對(duì)拆遷主體的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定，且原告認(rèn)可在涉案拆遷范圍內(nèi)均是由原告與被拆遷戶簽訂補(bǔ)償協(xié)議，所簽約300份補(bǔ)償協(xié)議已履行完畢，故一審法院對(duì)該主張不予支持。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 、第六十條 第一款 ，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 之規(guī)定，判決如下:一、駁回原告山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)被告盛豐祥的訴訟請(qǐng)求；二、駁回原告山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)被告吳翠香的訴訟請(qǐng)求；三、駁回原告山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)被告盛美紅的訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)22146元，減半收取計(jì)11073元由原告負(fù)擔(dān)。

　　除原審認(rèn)定事實(shí)外，二審期間上訴人稱雙方未簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的原因，是因?yàn)槭⒇S祥名下還有1435.76平方米房屋,雙方商議的補(bǔ)償價(jià)格是717萬(wàn)元，被上訴人收到上訴人1927368元后就反悔了，要求一千多萬(wàn)元的補(bǔ)償，因兩部分的拆遷補(bǔ)償內(nèi)容有關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致雙方最終未能簽訂協(xié)議。

　　對(duì)此上訴人提供一份沒(méi)有雙方簽字蓋章的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議的乙方是盛豐祥。

　　上訴人稱被上訴人提供的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，乙方之所以是盛豐祥2（盛美紅），說(shuō)明雙方當(dāng)時(shí)是將兩部分的拆遷內(nèi)容一起進(jìn)行協(xié)商的。

　　被上訴人對(duì)上訴人上述主張不予認(rèn)可，其承認(rèn)盛豐祥名下確有1435.76平方米房屋在拆遷范圍內(nèi)，但主張關(guān)于該房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題雙方?jīng)]有開(kāi)始協(xié)商。

　　本院認(rèn)為:一審期間上訴人并不認(rèn)可雙方之間就涉案的房屋的拆遷安置達(dá)成口頭協(xié)議，二審期間上訴人又稱涉案房屋與盛豐祥名下確有1435.76平方米房屋均達(dá)成口頭協(xié)議。

　　故就本案所涉房屋雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成口頭拆遷安置協(xié)議，并且上訴人按協(xié)議約定支付被上訴人1927368元。

　　現(xiàn)雙方對(duì)于未簽訂書(shū)面拆遷協(xié)議的原因各執(zhí)一詞，被上訴人稱因上訴人將安置的門(mén)市，上訴人稱因被上訴人盛豐祥名下的1435.76平方米房屋達(dá)成拆遷意向后，盛豐祥反悔。

　　無(wú)論雙方未簽訂書(shū)面拆遷協(xié)議的責(zé)任在誰(shuí)。

　　按照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條 之規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”故被上訴人提供的未簽字的拆遷補(bǔ)償協(xié)議已成立。

　　上訴人稱因盛豐祥名下的1435.76平方米房屋未能簽訂書(shū)面拆遷安置協(xié)議導(dǎo)致本案的拆遷安置協(xié)議無(wú)法履行，因被上訴人并不認(rèn)可雙方就盛豐祥名下的1435.76平方米房屋達(dá)成口頭拆遷安置協(xié)議，并且上訴人也未能充分證明二者之間存在拆遷的的關(guān)聯(lián)性，故上訴人該理由不成立，雙方均應(yīng)恪守協(xié)議約定，上訴人請(qǐng)求被上訴人返還拆遷補(bǔ)償款，不予支持。

　　一審法院適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖肀景福戏梢?guī)定。

　　一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

　　依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 第一款 第一項(xiàng) 規(guī)定，判決如下:

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)22146元，由上訴人山東鑫匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

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