導讀：“2019年農(nóng)村無證房屋遇拆遷將可獲得全額補償”，類似的令人興奮的標題相信大家不只見到過一次了。在明律師想在歲末年終明確告訴各位的，天底下基本上沒這種好事兒！這和天上不會掉餡餅幾乎是一個概念。那么，這個問題的真相究竟如何？遍及我國農(nóng)村廣大地區(qū)的無證房屋究竟將面臨怎樣的命運和結(jié)局呢？

拋開那些不切實際的妄想，這個問題可以分為兩種情況討論：一是房屋直接建造在農(nóng)用地上；二是房屋建造在集體建設用地上。

對于建在農(nóng)用地上的用于居住、出租甚至經(jīng)營的房屋，原則上都屬于徹頭徹尾的違法建筑，而且是情節(jié)較為嚴重的違法占地類違建。譬如2018年如過街老鼠般被自然資源部喊打的“大棚房”就是其中的代表。

《土地管理法》第74條規(guī)定，違反本法規(guī)定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房等，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。（該條主要針對破壞耕地的后果規(guī)定）

《土地管理法》第76條規(guī)定，未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀……

根據(jù)上述規(guī)定，再結(jié)合《土地管理法》第83條之規(guī)定，建造于農(nóng)用地上的居住用房屋將可能面臨被責令限期拆除，直至申請法院司法拆遷的結(jié)局。獲取征收補償更是幾乎不可能的事情。實踐中，占用耕地建廠房然后出租的事情不在少數(shù)，一旦碰上征收項目，租賃這類廠房經(jīng)營、生產(chǎn)的企業(yè)主恐怕是第一個倒霉的，停產(chǎn)停業(yè)損失根本沒地方去主張，這里面的法律風險可謂極大。

我們再來看將房屋建造在集體建設用地上，但證件不全的情形。在這種情況下，獲取一定數(shù)額的補償還是有“門兒”的。我們以《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定來做說明。其第19條規(guī)定：

拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標明的面積為準；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。（這兩種情況下都可以認為是“有證”，可以獲得全額的拆遷補償）

本辦法施行前（2003年8月1日）宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償……補償標準由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準后執(zhí)行。（即對于宅基地上的無證房屋，僅能獲得適當補償，而非全額補償）

買瓷罐子的時候講究“有蓋兒沒蓋兒差一半兒”，拆遷房子似乎也雷同：有證和無證，差別還是很明顯的。

本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定……拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。（2003年8月以后建造的無證房屋一般不予補償）

在明律師想提示廣大被征收人的是，綜合上述整理我們不難得出結(jié)論，農(nóng)村無證房屋想要獲取全額征收補償難度是極大的。這里面有兩個問題值得注意：

其一，不能認為村長點頭同意建造的就是合法建筑，就應當全額補償。實踐中，一些農(nóng)村法治極不健全，蓋房子完全沒有一個合法的報批流程，而全憑村長一個人說了算。你家蓋了，我家也跟著蓋；你蓋在哪兒了我也跟著蓋在哪兒……殊不知折騰了半天所蓋的這些房屋很可能統(tǒng)統(tǒng)都是違法建筑，征收一來立馬傻眼。合法自建房在農(nóng)村絕不是件容易的事情，報批流程起碼要到鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級，一些地方還要到縣一級。有沒有“建房指標”更是個老大難問題，村長、村委會、村民自治都不能替代和改變法律，這一點大家一定要牢記。

其二，不能無限度地對“歷史遺留問題”做擴大解釋。一般而言，2000年以后建造的房屋如果還沒有證，想弄個合法的身份就會非常困難。如果是90年代建的，那還有可商量的余地。80年代及以前建造的才比較穩(wěn)妥。老百姓還是要及時為自己的無證房屋補辦證件，該交納罰款的要交，交完了一定要記得落實了證件，否則遇上事兒了交過的也會白交。

自然，當征收拆遷項目來襲時，被征收人依法維權(quán)還是可以的。難度很大不等于完全不可能，何況一些房屋的無證狀態(tài)確系多方面因素造成，并非房屋建造者一方的責任。此時，及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，通過法律途徑捕捉涉案項目及相關違建查處行為的違法點以增大獲取“適度”補償?shù)臋C會，就顯得比較現(xiàn)實和重要了。不過請一定做好心理準備，適度補償永遠都不是全額補償！