三舊改造項(xiàng)目新規(guī)：協(xié)議搬遷不成將轉(zhuǎn)為行政裁決，不搬不行了!

說(shuō)房，說(shuō)地，說(shuō)權(quán)利。大家好，歡迎收看本期《在明說(shuō)法》。我是楊在明。三舊改造是廣東省特有的改造模式，分別是“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造，是原國(guó)土資源部與廣東省開(kāi)展合作，推進(jìn)試點(diǎn)用地示范省工作的重要措施。近日，省政府發(fā)布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出要強(qiáng)化拆除重建類改造項(xiàng)目的行政和司法保障。那么，這一新規(guī)究竟有何特點(diǎn)呢?又將會(huì)給“三舊改造”項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的影響?

三舊改造將引入行政裁決推動(dòng)司法強(qiáng)拆實(shí)行政府裁決和司法裁判強(qiáng)拆

以往，三舊改造的推動(dòng)主要靠“協(xié)議搬遷”模式，即改造片區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)利人同意改造的人數(shù)需達(dá)到一定比例，才可執(zhí)行改造行動(dòng)。一般都在90%以上，甚至個(gè)別城市(比如深圳)要求達(dá)到“2個(gè)100%”才可執(zhí)行改造行動(dòng)。無(wú)疑，這樣的操作規(guī)則對(duì)改造工作的推動(dòng)非常不利。

不過(guò)，最近發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：對(duì)于“三舊改造”將實(shí)行政府裁決和司法裁判。例如：對(duì)于大部分涉案房屋權(quán)利人同意，但協(xié)議搬遷卻久拖不決的情況，將引入行政裁決并推動(dòng)法院根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行司法強(qiáng)拆。

土地管理法實(shí)施條例第45條及國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定

這里指的“相關(guān)規(guī)定”大約是《土地管理法實(shí)施條例》第45條及《國(guó) 有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條的規(guī)定。對(duì)于農(nóng)村集體土地上的改造項(xiàng)目，少數(shù)房屋權(quán)利人不同意的，由自然資源部門作出責(zé)令交出土地決定;對(duì)城市國(guó)有土地上房屋的改造項(xiàng)目，則由市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定，之后的銜接工作則是申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

縣級(jí)以上人民政府進(jìn)行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)解。也就是說(shuō)，在充分尊重被改造對(duì)象意愿的前提下，新規(guī)引入了“少數(shù)服從多數(shù)”，“個(gè)別人訴求服從公共利益”的態(tài)度。這對(duì)于推動(dòng)項(xiàng)目本身而言無(wú)疑是有利的。

國(guó)務(wù)院:拆除重建類改造項(xiàng)目推不動(dòng)可申請(qǐng)轉(zhuǎn)由政府接手

《指導(dǎo)意見(jiàn)》中還規(guī)定了“政府補(bǔ)位作用”，即對(duì)于市場(chǎng)主導(dǎo)的拆除重建類改造項(xiàng)目，市場(chǎng)主體在“推不動(dòng)”的情況下，可申請(qǐng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)由政府接手，通過(guò)具有強(qiáng)制性的行政征收程序繼續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目。開(kāi)始是談，如果實(shí)在談不攏就改為裁決，最終法院的執(zhí)行人員就該上門了。

原權(quán)利主體搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見(jiàn),可以進(jìn)行相關(guān)維權(quán)!

當(dāng)然，原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以進(jìn)行相關(guān)的維權(quán)。特別是原有建筑物存在不符合安全生產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)保、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全要求或妨害公共衛(wèi)生、社會(huì)治安、公共安全、公共交通等情形的產(chǎn)權(quán)人均可向項(xiàng)目所在地、縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)裁決，并要求限期搬遷。

原權(quán)利主體對(duì)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，符合以下情形可申請(qǐng)裁決

(1)土地或地上建筑物為多個(gè)權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議;

(2)建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議;

(3)拆除范圍內(nèi)用地包含多個(gè)地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%;

(4)屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

財(cái)政部:法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議不履行裁決的申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行

對(duì)政府裁決不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。但當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟且不履行裁決的，由作出裁決的人民政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

協(xié)議搬遷與行政征收實(shí)現(xiàn)有效銜接配合使用是該新規(guī)的重要?jiǎng)酉?

在明律師最后想提示大家的是，這種將“協(xié)議搬遷”與“行政征收”實(shí)現(xiàn)有效銜接配合使用是該新規(guī)的重要?jiǎng)酉?。其特點(diǎn)在于結(jié)合了二者對(duì)項(xiàng)目推動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)了改造項(xiàng)目的實(shí)行力。

因此，面臨城中村改造的朋友要及時(shí)關(guān)注這些政策新動(dòng)向，根據(jù)自己所涉及的項(xiàng)目情況審慎考慮簽約搬遷，對(duì)補(bǔ)償安置有疑問(wèn)的應(yīng)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)改造方與被改造方的互利雙贏。

好了，以上就是本期《在明說(shuō)法》的全部?jī)?nèi)容，我們下期再見(jiàn)!