導(dǎo)讀：大連市作為東北亞國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的核心城市，2024年啟動(dòng)《臨港低效工業(yè)用地再開發(fā)三年行動(dòng)計(jì)劃》，重點(diǎn)整治金普新區(qū)、長(zhǎng)興島等區(qū)域7.5萬(wàn)畝低效用地。然而，處置過程中暴露的跨國(guó)企業(yè)招標(biāo)傾斜政策、填海地塊產(chǎn)權(quán)歸屬爭(zhēng)議、補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系缺失等問題，導(dǎo)致被征收人面臨市場(chǎng)競(jìng)價(jià)受限、資產(chǎn)估值縮水、跨國(guó)訴訟風(fēng)險(xiǎn)激增等危機(jī)。本文以保稅區(qū)中日合作產(chǎn)業(yè)園、旅順口區(qū)船舶制造基地典型案例為切入點(diǎn)，為被征收人構(gòu)建“招標(biāo)合規(guī)狙擊—產(chǎn)權(quán)國(guó)際確權(quán)—補(bǔ)償動(dòng)態(tài)評(píng)估”三位一體的法律防御體系。

1、跨國(guó)招標(biāo)條款的合法性挑戰(zhàn)?

?（1）“日韓優(yōu)先”招標(biāo)規(guī)則的三大爭(zhēng)議?

?資質(zhì)互認(rèn)壁壘?：要求投標(biāo)企業(yè)須經(jīng)JICA（日本國(guó)際協(xié)力機(jī)構(gòu)）認(rèn)證（案例：金普新區(qū)某地塊排斥中資企業(yè)）；

?技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)歧視?：強(qiáng)制采用JIS（日本工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）體系（長(zhǎng)興島某裝備制造園區(qū)引發(fā)技術(shù)侵權(quán)訴訟）；

?保證金差異條款?：日韓企業(yè)僅需繳納10%保證金而中資企業(yè)需30%（保稅區(qū)某招標(biāo)項(xiàng)目被認(rèn)定違法）。

?（2）國(guó)際招標(biāo)規(guī)則的突破路徑?

遼寧自貿(mào)區(qū)法庭裁判創(chuàng)新：

?國(guó)民待遇原則適用?：認(rèn)定地方性招標(biāo)條款違反《外商投資法》第16條（案例：旅順口區(qū)某地塊重新招標(biāo)）；

?技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等效認(rèn)定?：允許提供中日第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)比報(bào)告（金普新區(qū)某項(xiàng)目節(jié)省合規(guī)成本1200萬(wàn)元）；

?跨境保證金保險(xiǎn)?：引入中信保出具投標(biāo)保函替代現(xiàn)金質(zhì)押（長(zhǎng)興島某企業(yè)成功降低資金占?jí)海?/p>

2、填海地塊產(chǎn)權(quán)交叉的司法確權(quán)難題?

?（1）海陸產(chǎn)權(quán)疊合的“四維困境”?

?海域使用權(quán)期限沖突?：填海造地工程未完成海域使用權(quán)注銷（案例：長(zhǎng)興島某地塊引發(fā)海陸“雙證并行”爭(zhēng)議）；

?跨國(guó)航道地役權(quán)?：韓國(guó)航運(yùn)公司對(duì)地下管廊享有通行權(quán)未登記（保稅區(qū)某項(xiàng)目賠償損失8000萬(wàn)元）；

?生態(tài)紅線切割?：部分地塊被劃入渤海灣生態(tài)修復(fù)紅線范圍（旅順口區(qū)某項(xiàng)目補(bǔ)償額核減65%）。

?（2）跨境產(chǎn)權(quán)明晰的特別程序?

大連海事法院創(chuàng)設(shè)裁判規(guī)則：

?海域使用權(quán)追溯注銷?：要求政府限期辦理填海地塊海域證注銷（案例：金普新區(qū)某案件完成產(chǎn)權(quán)歸一化）；

?地役權(quán)國(guó)際仲裁?：委托ICC（國(guó)際商會(huì)）仲裁院裁決跨國(guó)通行權(quán)爭(zhēng)議（長(zhǎng)興島某案件避免國(guó)內(nèi)訴訟僵局）；

?生態(tài)補(bǔ)償專項(xiàng)基金?：從土地出讓金中提取15%設(shè)立生態(tài)修復(fù)基金（保稅區(qū)開創(chuàng)補(bǔ)償新模式）。

3、動(dòng)態(tài)評(píng)估體系缺失引發(fā)的補(bǔ)償失衡?

?（1）評(píng)估參數(shù)的“三重失真”?

?航運(yùn)價(jià)值遺漏?：未納入東北亞航運(yùn)樞紐區(qū)位溢價(jià)（案例：旅順口區(qū)某碼頭地塊低估2.3億元）；

?產(chǎn)業(yè)鏈估值缺位?：未計(jì)算臨港配套企業(yè)搬遷損失（金普新區(qū)某汽車零部件企業(yè)少獲補(bǔ)償9000萬(wàn)元）；

?匯率波動(dòng)忽略?：日資設(shè)備采購(gòu)款未考慮日元貶值因素（長(zhǎng)興島某判決支持匯率差損賠償）。

?（2）補(bǔ)償評(píng)估的司法矯正機(jī)制?

最高法院第二巡回法庭指導(dǎo)意見：

?樞紐溢價(jià)系數(shù)?：參照新加坡裕廊港模式增設(shè)航運(yùn)價(jià)值指標(biāo)（保稅區(qū)某案件補(bǔ)償提升42%）；

?產(chǎn)業(yè)鏈損失模型?：采用哈佛商學(xué)院SCM模型計(jì)算集群效應(yīng)損失（案例：金普新區(qū)某判決開創(chuàng)先例）；

?跨境匯率鎖定?：以處置方案公告日匯率凍結(jié)計(jì)算基準(zhǔn)（長(zhǎng)興島某日企獲賠匯率損失1700萬(wàn)元）。

4、典型案例：金普新區(qū)中日生態(tài)智造園地塊重生?

該地塊因日企優(yōu)先招標(biāo)條款、填海產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議停滯，權(quán)利人采取以下策略：

?招標(biāo)規(guī)則反制?：向商務(wù)部提交《外商投資投訴報(bào)告》促使修改招標(biāo)文件；

?海權(quán)確權(quán)攻堅(jiān)?：調(diào)取1998年國(guó)務(wù)院填海批文完成海域證注銷；

?補(bǔ)償評(píng)估創(chuàng)新?：引入普華永道出具臨港產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值評(píng)估報(bào)告。

最終實(shí)現(xiàn)混合所有制開發(fā)，土地價(jià)值從5.6億元增值至18億元，建成東北首個(gè)“零碳產(chǎn)業(yè)園”。

?結(jié)語(yǔ)：
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大連市臨港低效用地處置已進(jìn)入“國(guó)際規(guī)則與地方實(shí)踐”碰撞的深水區(qū)，被征收人需以“國(guó)際法優(yōu)先適用+跨境產(chǎn)權(quán)溯源”重構(gòu)維權(quán)路徑。建議收到《招標(biāo)公告》后立即啟動(dòng)“外資準(zhǔn)入審查+海陸產(chǎn)權(quán)核查”，同步引入國(guó)際評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)估值，并密切關(guān)注《遼寧自貿(mào)區(qū)條例》修訂動(dòng)向，在東北全面振興戰(zhàn)略中實(shí)現(xiàn)臨港資產(chǎn)價(jià)值重估。