導(dǎo)讀：青島市作為全國(guó)首個(gè)“海洋經(jīng)濟(jì)土地管理制度改革試點(diǎn)”，2023年發(fā)布《青島市存量建設(shè)用地提質(zhì)增效實(shí)施方案》，明確三年內(nèi)完成1.5萬(wàn)畝低效用地處置，重點(diǎn)激活膠州灣沿岸閑置工業(yè)用地。在此過(guò)程中，被征收人面臨“海洋生態(tài)管控嚴(yán)”“處置標(biāo)準(zhǔn)模糊”“市場(chǎng)化盤(pán)活路徑少”等核心法律障礙。本文以西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)等實(shí)踐為例，為被征收人提供多維法律解決方案。

1、青島市低效用地處置的特殊性與法律沖突?

?（1）“海陸統(tǒng)籌”處置標(biāo)準(zhǔn)體系?

青島市創(chuàng)新構(gòu)建陸海聯(lián)動(dòng)評(píng)估模型：

?陸域指標(biāo)?：畝均投資強(qiáng)度低于300萬(wàn)元（即墨區(qū)某船舶配件企業(yè)畝均投資僅120萬(wàn)元）；

?海域指標(biāo)?：岸線利用率低于60%且五年內(nèi)無(wú)改造計(jì)劃（西海岸新區(qū)某碼頭岸線利用率僅35%）；

?生態(tài)指標(biāo)?：近岸海域水質(zhì)影響系數(shù)超警戒值（城陽(yáng)區(qū)某石化倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目系數(shù)達(dá)1.8）；

?創(chuàng)新指標(biāo)?：海洋專利數(shù)量低于同區(qū)域均值（嶗山區(qū)某企業(yè)三年內(nèi)僅申請(qǐng)2項(xiàng)專利）。

?（2）處置程序的四大法律爭(zhēng)議?

?海洋特別保護(hù)區(qū)管控沖突?：處置決定是否違反《海洋環(huán)境保護(hù)法》第24條（案例：黃島區(qū)某企業(yè)提起環(huán)境公益訴訟）；

?歷史規(guī)劃效力認(rèn)定?：1990年代批準(zhǔn)的填海用地是否符合現(xiàn)行生態(tài)紅線（案例：膠州市某地塊因規(guī)劃沖突陷入處置僵局）；

?補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)海陸差異?：海域使用權(quán)補(bǔ)償僅為陸域標(biāo)準(zhǔn)的40%（案例：萊西市某企業(yè)主張適用《海域使用管理法》第27條重新評(píng)估）；

?處置程序涉海特殊性?：需同步履行海洋環(huán)境影響評(píng)價(jià)程序（案例：平度市某項(xiàng)目因未環(huán)評(píng)被撤銷處置決定）。

2、閑置土地盤(pán)活的政策突破與法律實(shí)踐?

?（1）“海洋產(chǎn)權(quán)置換+陸海聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)”機(jī)制?

青島市試點(diǎn)三項(xiàng)創(chuàng)新工具：

?海域使用權(quán)證券化?：允許將閑置碼頭岸線使用權(quán)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs（案例：西海岸新區(qū)某企業(yè)募資8億元）；

?陸海指標(biāo)置換?：1畝低效陸域用地可置換1.5畝海域開(kāi)發(fā)權(quán)（案例：即墨區(qū)某企業(yè)將30畝工業(yè)用地置換為45畝郵輪母港用地）；

?生態(tài)銀行制度?：通過(guò)生態(tài)修復(fù)獲得的碳匯指標(biāo)可用于抵扣容積率缺口（案例：城陽(yáng)區(qū)某項(xiàng)目通過(guò)紅樹(shù)林修復(fù)增加0.3容積率）。

?（2）“司法協(xié)同治理”新模式
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青島海事法院設(shè)立“陸海統(tǒng)籌案件合議庭”，創(chuàng)新采用：

?專家輔助人制度?：由海洋環(huán)境工程師、港口經(jīng)濟(jì)學(xué)家參與案件審理；

?禁令救濟(jì)機(jī)制?：48小時(shí)內(nèi)作出生態(tài)保護(hù)禁止令（案例：膠州灣某填海項(xiàng)目被裁定暫停施工）；

?修復(fù)保證金制度?：要求行政機(jī)關(guān)提存處置收益的30%作為生態(tài)修復(fù)基金。

3、被征收人的法律應(yīng)對(duì)與戰(zhàn)略選擇
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?（1）處置階段的“海陸雙軌抗辯法”?

?陸域策略?：

提交《產(chǎn)業(yè)鏈不可替代性論證報(bào)告》（案例：嶗山區(qū)某企業(yè)因?qū)俸９ぱb備產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)保留）；

申請(qǐng)納入城市更新單元規(guī)避單獨(dú)處置（李滄區(qū)某地塊通過(guò)納入濱海大道更新計(jì)劃獲緩期）。
?海域策略?：

舉證岸線使用符合《山東省港口條例》特別條款（案例：西海岸新區(qū)某碼頭援引第18條豁免處置）；

提出《生態(tài)化改造方案》接入海洋物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)（即墨區(qū)某企業(yè)借此撤銷處置決定）。

?（2）盤(pán)活階段的“三維增值模型”?

建議采用以下策略組合：

?藍(lán)色債券融資?：以海洋經(jīng)濟(jì)收益權(quán)發(fā)行專項(xiàng)債券（案例：城陽(yáng)區(qū)某項(xiàng)目募資12億元）；

?對(duì)賭協(xié)議設(shè)計(jì)?：與政府約定若實(shí)現(xiàn)海洋碳匯交易額超1億元，返還海域使用金50%；

?混合所有制改造?：引入國(guó)有資本成立SPV公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)（案例：膠州市某地塊與山東海洋集團(tuán)合作估值提升6倍）。

4、標(biāo)桿案例：西海岸新區(qū)B21地塊的轉(zhuǎn)型啟示
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該地塊原為某傳統(tǒng)造船廠，因畝均投資強(qiáng)度150萬(wàn)元、岸線利用率30%被納入處置名錄。被征收人采取以下策略：

?法律技術(shù)協(xié)同?：委托中國(guó)海洋大學(xué)出具《海洋產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值評(píng)估報(bào)告》，證明其海工平臺(tái)配套不可或缺性；

?政策工具創(chuàng)新?：申請(qǐng)陸海指標(biāo)置換并將20畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)為30畝郵輪維修用地；

?資本運(yùn)作突破?：與青島國(guó)信合作發(fā)行首單“海洋經(jīng)濟(jì)+REITs”產(chǎn)品募資10億元。

轉(zhuǎn)型后地塊建成亞洲最大郵輪維修基地，年產(chǎn)值突破25億元，土地估值從3億元躍升至18億元。

?結(jié)語(yǔ)：
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青島市低效用地處置與海洋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的深度耦合，為被征收人提供了“向海圖強(qiáng)”的戰(zhàn)略機(jī)遇。通過(guò)精準(zhǔn)把握陸海統(tǒng)籌政策要點(diǎn)、創(chuàng)新運(yùn)用海域證券化等金融工具、構(gòu)建法律技術(shù)雙重護(hù)城河，被征收人能夠?qū)⑻幹脡毫D(zhuǎn)化為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。建議收到處置通知后30日內(nèi)啟動(dòng)“陸海雙軌法律審查”，同步探索藍(lán)色債券、生態(tài)銀行等創(chuàng)新路徑，并密切關(guān)注《青島市海洋經(jīng)濟(jì)促進(jìn)條例（修訂草案）》立法進(jìn)程，在海洋強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略中實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)增值。