導(dǎo)讀：產(chǎn)權(quán)交易存在多種限制，如抵押、訴訟、拆遷、集體或劃撥土地使用權(quán)、安居房等，這些情況下房屋不能自由買賣。小產(chǎn)權(quán)房需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)并轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后才可交易。購(gòu)買已出租房屋需確認(rèn)承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。購(gòu)房者應(yīng)慎重考慮無(wú)房產(chǎn)證房屋，可能存在無(wú)法辦理證照的風(fēng)險(xiǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)糾紛包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)糾紛。

1、常見(jiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛有哪些？

關(guān)于產(chǎn)權(quán)交易的限制因素并非所有類型的住宅房屋都能實(shí)現(xiàn)完全的自由買賣，其中一些原因例如：

房屋存在抵押情況、處于訴訟階段、納入拆遷范疇內(nèi)、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或者劃撥類型、或者是涉及到安居性質(zhì)的房屋等等，這些都將導(dǎo)致房屋無(wú)法進(jìn)行公開市場(chǎng)交易。

這其中包括了軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)以及校（學(xué)校）產(chǎn)的公有住房，這類房屋即使經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意也不能實(shí)施轉(zhuǎn)讓。

值得注意的是，絕大部分這樣的單位并不允許其員工向外部人士銷售房屋。

其次，需要特別提到的是叫做小產(chǎn)權(quán)房的一類房產(chǎn)，它是需要經(jīng)過(guò)國(guó)家的批準(zhǔn)，并對(duì)土地進(jìn)行征地開發(fā)之后，只有當(dāng)土地性質(zhì)由集體轉(zhuǎn)變成為國(guó)有時(shí)，才能夠在二級(jí)市場(chǎng)開展房產(chǎn)交易活動(dòng)。

另外，當(dāng)購(gòu)房者希望購(gòu)買的是已出租的房屋時(shí)，在同樣的條件下，該房屋的承租人具有優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利，因此購(gòu)房者需要確認(rèn)承租人是否明確表示不會(huì)購(gòu)買，或者等到租約到期后再進(jìn)行購(gòu)買。

最后，對(duì)于那些長(zhǎng)久未能辦理房產(chǎn)證的房屋來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者應(yīng)該慎重考慮。

特別是那些已經(jīng)居住多年，但房主卻僅持有購(gòu)房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)，這其中往往存在著由于開發(fā)商的原因?qū)е伦罱K無(wú)法順利辦理產(chǎn)權(quán)證書的可能性。

購(gòu)房者需要針對(duì)此類情況進(jìn)行深入調(diào)查，以確定是由于業(yè)主不愿意承擔(dān)稅費(fèi)造成的無(wú)法辦理證照，亦或者是其他未能辦理證照的原因。

一般而言，房屋物權(quán)包含了所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，因此房屋產(chǎn)權(quán)糾紛往往分為三大類，即所有權(quán)糾紛、用益物權(quán)糾紛以及擔(dān)保物權(quán)糾紛。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百一十四條

民事主體依法享有物權(quán)。物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

第一百一十五條

物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

2、房產(chǎn)糾紛有哪些？

房地產(chǎn)糾紛是指公民、法人或其它組織之間及他們相互之間基于房屋和土地的權(quán)利義務(wù)所發(fā)生的爭(zhēng)議。

具體而言，是指關(guān)于房屋和土地的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和使用權(quán)等權(quán)益的爭(zhēng)議。

也指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程中，當(dāng)事人之間因房地產(chǎn)權(quán)益而產(chǎn)生的爭(zhēng)議。

《民法典》

第二百一十七條

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。