導(dǎo)讀：第一，建議大家一定要及時固定證據(jù)。大家可以下載水印相機，體現(xiàn)拍攝的時間、地點，同時注意保存原始載體，避免后續(xù)舉證不能。第二，對于重大的質(zhì)量問題，在取證前不要輕易配合開發(fā)商維修，這樣很可能會導(dǎo)致證據(jù)滅失，而質(zhì)量問題本身可能是隱性的，表面的維修也根本無法徹底解決問題。第三，如果業(yè)主能力有限，及時尋求專業(yè)人事幫助，并及時運用法律武器捍衛(wèi)自身權(quán)利。第四，單一的訴訟策略可能無法實現(xiàn)根本訴求，在專業(yè)人士的幫助下，運用綜合的維權(quán)手段推動實現(xiàn)訴求。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場暴雷。越來越多與商品房有關(guān)的問題浮出水面。隨著2022年下半年起中央“保交樓”政策的布署及推進，真正意義上的爛尾已經(jīng)不多了，大多數(shù)停工樓盤已經(jīng)陸續(xù)復(fù)工復(fù)建，但隨之而來的卻是各類房屋質(zhì)量問題。

“保交樓”從不意味著“保質(zhì)量”、“保配套”，即便是在沒有爛尾的項目中，在交付后不乏出現(xiàn)裂縫、空鼓、滲水等種種質(zhì)量問題，經(jīng)歷過維權(quán)的業(yè)主更是深知這類問題的維權(quán)難度，對于普通購房人，遇到房屋質(zhì)量問題應(yīng)該何去何從？

1、房屋質(zhì)量問題的維權(quán)數(shù)量在逐年遞增

拆遷律師能明顯感受到，近兩年來商品房維權(quán)類型在從無法交付的的爛尾問題陸續(xù)向房屋質(zhì)量問題、虛假宣傳等交付后的問題轉(zhuǎn)變。2022年7月28日，中共中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務(wù)。2023年8月9日，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息，“保交樓”專項借款項目總體復(fù)工率接近100%。

由此可見，隨著中央政策的落實，作為普通購房人我們已經(jīng)不用太擔(dān)心房屋無法交付。但是，在開發(fā)商本身資金緊張甚至資金鏈斷裂的情況下，只能想方設(shè)法把房子建好，確保房屋主體結(jié)構(gòu)不存在安全隱患，房屋質(zhì)量、小區(qū)配套設(shè)施卻無法保質(zhì)保量。

對于收到明顯質(zhì)量問題房屋的業(yè)主，愿意選擇維權(quán)的人數(shù)越老越多。在房地產(chǎn)市場情況良好的情況下，如房價能持續(xù)上漲或者穩(wěn)定，哪怕存在一定質(zhì)量問題，也是業(yè)主能夠容忍的范圍，通常情況下愿意選擇“自認(rèn)倒霉”。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)市場暴雷，有不少業(yè)主屬于高位接盤，房屋還未交付房價可能已經(jīng)腰斬。時代的一粒沙落在每個人身上都是一座山，在家庭遭受如此大經(jīng)濟損失的情況下，最終拿到的房屋卻出現(xiàn)了種種嚴(yán)重質(zhì)量問題，本身超出了大家的容忍范圍，這也是為什么越來越多的人選擇加入維權(quán)隊伍。

但是經(jīng)歷過這類維權(quán)的業(yè)主都知道，情況好一點的開發(fā)商還會聯(lián)合物業(yè)試圖幫我們修復(fù)，但維修不久后可能又反復(fù)出現(xiàn)問題。情況不好的開發(fā)商只會杳無音訊，我們的訴求石沉大海。而當(dāng)業(yè)主找到物業(yè)，物業(yè)只會告訴你，房屋質(zhì)量問題你找開發(fā)商，我物業(yè)管不了質(zhì)量問題。在經(jīng)歷了不斷的扯皮、投訴等等路徑仍然解決無望的業(yè)主，最終才會選擇運用法律武器維權(quán)。

2、民事角度房屋質(zhì)量問題的裁判思路

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》

第九條

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十條

因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

通過檢索判例及相關(guān)司法解釋，我們可以看到，對于可通過維修解決的質(zhì)量問題，僅屬于質(zhì)量瑕疵，此種情形不屬于可以解除合同的情形，在保修期范圍內(nèi)的房屋僅能要求開發(fā)商賠償維修，并主張房屋空置損失等費用。

根據(jù)一則典型案例的裁判精神，若因開發(fā)商拖延維修導(dǎo)致房屋無法正常使用的，買受人也負(fù)有及時主張權(quán)利、防止房屋空置損失擴大的義務(wù)。若買賣雙方均消極拖延造成房屋空置損失擴大的，應(yīng)按照各自過錯大小合理分擔(dān)擴大的損失。也就是說如果我聯(lián)系過開發(fā)商來維修，但是開發(fā)商一直拖延，我也有義務(wù)積極通過各種途徑主張權(quán)利，否則也需要承擔(dān)一定的過錯責(zé)任。

只有房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題，或者質(zhì)量問題嚴(yán)重到影響政策居住使用，才能解除商品房買賣合同。

那么什么程度才屬于上述可以解除合同的情形？一般情況下這種情況需要進行專業(yè)鑒定，以我們的經(jīng)驗而言，經(jīng)過竣工驗收的房屋基本上難以達到這個程度，因此對于絕大多數(shù)質(zhì)量問題，民事角度很難實現(xiàn)退房訴求。

對于和開發(fā)商長時間斗爭后心力交瘁的業(yè)主，基于對開發(fā)商的不信任，以及對房屋質(zhì)量問題的擔(dān)憂，如何實現(xiàn)自己的根本訴求？

3、一則質(zhì)量問題案例探討房屋質(zhì)量問題的解決方案

拆遷律師近期在某沿海城市辦理了一起房屋質(zhì)量問題的商品房集體案件。當(dāng)?shù)負(fù)碛械锰飒毢竦奈恢脙?yōu)勢，面向南海，緊鄰東南亞各國，擁有豐富的旅游資源，且氣候?qū)儆诤Ｑ笮约撅L(fēng)氣候，屬于著名的養(yǎng)老勝地，因此案涉小區(qū)的業(yè)主購房大多數(shù)為了養(yǎng)老房旅居，購房人來自五湖四海。該小區(qū)三面環(huán)海，小區(qū)內(nèi)有別墅、高爾夫球場，小區(qū)環(huán)境及配套所到之人無不稱贊。

2019年底，房屋陸續(xù)交付后，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)裂縫。當(dāng)時業(yè)主還未意識到問題，直到2020年上半年，業(yè)主互相交流時，才發(fā)現(xiàn)大家的房屋均開始出現(xiàn)了不同程度的開裂，同時地下室也開始滲水，業(yè)主開始向開發(fā)商反映情況。

開發(fā)商修復(fù)后不久，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋又開始陸續(xù)出現(xiàn)裂縫，并且裂縫越來越多、越來越嚴(yán)重。而蹊蹺的是出現(xiàn)明顯問題的是1號樓，小區(qū)2號樓，以及該項目旁緊挨著、屬于同一開發(fā)商建造，且建造時間更早的另一項目，卻沒有出現(xiàn)這一情況。在大量業(yè)主的投訴下，當(dāng)?shù)刈〗ň纸槿脒M來，組織了數(shù)次座談會要求開發(fā)商維修并且要求開發(fā)商進行鑒定。小區(qū)的沉降和傾斜度報告，及房屋安全性報告均顯示合格。

2023年，整棟樓幾乎都在拆墻重建中，大多數(shù)業(yè)主經(jīng)歷了四五次維修卻仍然不斷再度出現(xiàn)開裂。業(yè)主深知，在房屋安全鑒定報告顯示安全的情況下，業(yè)主現(xiàn)階段不可能從民事角度退房，而這樣嚴(yán)重質(zhì)量問題的房屋已經(jīng)不可能繼續(xù)養(yǎng)老，迫于無奈下，業(yè)主聯(lián)系了我們。

拆遷律師介入案件后，經(jīng)分析認(rèn)為這種程度的質(zhì)量問題絕非開發(fā)商給出的氣候、入住率等原因?qū)е拢覀儽仨毩私馇宄磸?fù)開裂的根本原因是什么。業(yè)主在這類糾紛中本身屬于弱勢的一方，無論是掌握的項目情況還是專業(yè)知識，均難以直接和開發(fā)商抗衡，因此必須讓監(jiān)管部門介入到本次糾紛中，要求監(jiān)管部門實質(zhì)上推動調(diào)查質(zhì)量問題的根本原因，并給出解決方案。

在訴訟中，盡管監(jiān)管部門提交了上百頁證據(jù)試圖證實已經(jīng)履職到位，但均被有力反駁。開發(fā)商也派人旁聽了本次庭審。同時，拆遷律師也成功申請法官一起前往現(xiàn)場勘查。開完庭，業(yè)主、拆遷律師帶著法官及法院工作人員前往小區(qū)實地走訪，現(xiàn)場開裂情況觸目驚心。目前，該案開庭效果良好，案件進展有序推動。

最后：

作為普通購房人，遇到這類問題我們該如何解決呢？

第一，建議大家一定要及時固定證據(jù)。大家可以下載水印相機，體現(xiàn)拍攝的時間、地點，同時注意保存原始載體，避免后續(xù)舉證不能。

第二，對于重大的質(zhì)量問題，在取證前不要輕易配合開發(fā)商維修，這樣很可能會導(dǎo)致證據(jù)滅失，而質(zhì)量問題本身可能是隱性的，表面的維修也根本無法徹底解決問題。

第三，如果業(yè)主能力有限，及時尋求專業(yè)人事幫助，并及時運用法律武器捍衛(wèi)自身權(quán)利。

第四，單一的訴訟策略可能無法實現(xiàn)根本訴求，在專業(yè)人士的幫助下，運用綜合的維權(quán)手段推動實現(xiàn)訴求。