也許很多村民認(rèn)為，還辦什么手續(xù)呀，以前建老房的時(shí)候已經(jīng)辦過手續(xù)了，如今房屋翻建，還是在自家這塊宅基地原址上，自己家的一畝三分地，還不是想怎么來就怎么來嗎？

這事要是擱在以前，大多數(shù)地方主管部門，明知道是你家的宅基地，也就不怎么管，睜一只眼閉一只眼下就讓村民房屋翻建起來了。可是以后這事這么干不行了，新的政策要求更嚴(yán)了，宅基地上老房翻建，也需再次辦理用地和規(guī)劃審批手續(xù)，否則今后房屋翻建也將按照新增違法用地進(jìn)行處理。

而國家對(duì)新增違法用地是采取“零容忍”的態(tài)度，發(fā)現(xiàn)一起堅(jiān)決處理一起，具體措施就是拆除違建房屋、退還土地，嚴(yán)重的還會(huì)罰款，甚至涉嫌違法，要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

也許很多人不明白，老宅上老房翻建為什么還要辦用地和規(guī)劃審批手續(xù)？以前老房新建時(shí)已經(jīng)辦過了。這是因?yàn)橐郧袄戏啃陆ň嚯x現(xiàn)在老房翻建一般有較長時(shí)期的間隔，這中間對(duì)于宅基地所在地塊土地使用性質(zhì)和規(guī)劃都會(huì)有變動(dòng)，因此在原址上再次翻建房屋，還是需要再次辦理相應(yīng)手續(xù)，已符合現(xiàn)在的用地和規(guī)劃條件。

對(duì)于房屋的翻建主要需要通過兩個(gè)部門的審核，

用地手續(xù)需要農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門審批：

1、審查申請(qǐng)人是否符合申請(qǐng)條件

我國對(duì)農(nóng)村宅基地的使用資格有明確的要求：必須是所在村集體的成員、必須符合一戶一宅政策。外村集體成員和非農(nóng)業(yè)戶籍人員是無權(quán)使用村里的宅基地的。

因此如果將自家宅基地私下售賣給城里人或外村人使用，然后他再去申請(qǐng)老房翻建，那將是行不通的；另外本村成員還有一處宅基地，再申請(qǐng)對(duì)老宅翻建由于不符合一戶一宅政策，也是不允許的；還有城鎮(zhèn)戶籍子女繼承本村父母的房屋后，根據(jù)我國“地隨房走”原則，是可以暫時(shí)憑房使用宅基地的，但不能離開房屋單獨(dú)使用宅基地。因此一旦房屋倒塌后，繼承的子女是不可以再申請(qǐng)翻建房屋的。

2、擬用地是否符合宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)

我國土地管理法中明確規(guī)定，對(duì)農(nóng)村宅基地的使用也有相應(yīng)的使用標(biāo)準(zhǔn)要求，只不過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是每個(gè)地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況而制定的，對(duì)于超面積使用宅基地的情況，申請(qǐng)人再次申請(qǐng)翻建房屋，也是不可以的。

3、申請(qǐng)是否經(jīng)過村組審核公示

目的是要看對(duì)這塊宅基地的使用，有沒有鄰里糾紛，村里有沒有什么異議等。對(duì)存在使用糾紛或四至不清的宅基地，需要先化解糾紛，明確宅基地四至范圍后才可以申請(qǐng)?jiān)诶险戏ǚ课荨?/p>

4、征求各部門意見

比如林業(yè)、水利、交通、電力等部門的意見。如果相關(guān)部門根據(jù)宅基地所處位置對(duì)未來工作規(guī)劃有影響的，比如宅基地所處位置已經(jīng)劃入水源保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)，存在電力安全隱患等，審核部門在征得這些部門的意見后，才決定是否對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審批。

規(guī)劃手續(xù)需要自然資源部門審批：

1、擬用地是否符合國土空間規(guī)劃

也就是審核我們建房的宅基地是不是符合所在地的總體規(guī)劃及相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。也許有人會(huì)說老宅基地也會(huì)不符合規(guī)劃嗎？是的，比如當(dāng)?shù)亟趯?duì)總體規(guī)劃或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃有所調(diào)整，原來劃批的宅基地現(xiàn)在被國家項(xiàng)目征用了，新劃入了水源保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)區(qū)等等，這些情況都是存在的。一旦不符合現(xiàn)在的規(guī)劃，也是不能審批的。

2、擬用地是否符合用途管制要求

比如建房用地村集體建設(shè)用地是否有變更，比如村里整體搬遷，原集體建設(shè)用地被復(fù)耕了。如果占用的是農(nóng)用地，需要審核是否經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，是否進(jìn)行了農(nóng)用地占補(bǔ)平衡，然后再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行批復(fù)。

對(duì)于符合用地規(guī)劃的，自然資源部門批復(fù)后將核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。當(dāng)符合用地和規(guī)劃條件，兩個(gè)部門審核批復(fù)后就可以對(duì)老房進(jìn)行翻建了。

對(duì)于沒有經(jīng)過房屋翻建申請(qǐng)，沒走用地和規(guī)劃審批程序，沒有拿到合法的宅基地使用手續(xù)的，村民擅自翻建的房屋將被按照“新增違法用地”進(jìn)行處理。

一旦被認(rèn)定為“新增違法用地”，那麻煩就大了。這事要從2020年7月國家相關(guān)部門召開的一次電視電話會(huì)議說起。這次會(huì)議規(guī)定，對(duì)于以后新增的違法占用耕地建房，將采取“零容忍”態(tài)度，堅(jiān)決按照相關(guān)法律進(jìn)行處理，發(fā)現(xiàn)一起堅(jiān)決查處一起，絕不手軟。2020年9月，相關(guān)部門隨即就下發(fā)了農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”政策，明確規(guī)定了對(duì)八種常見的違法占用耕地建房情形的明令禁止。

至于對(duì)于“新增違法用地”是怎么處理的呢？

我國新修正的《土地管理法》中明確要求，對(duì)于非法占用土地建房的，處理方式一律是：拆除違建房屋、退出土地、恢復(fù)土地使用原貌，嚴(yán)重的將會(huì)罰款，甚至追求法律責(zé)任。

我們?cè)诶险戏ǚ课萦捎跊]有辦理相應(yīng)審批手續(xù)，沒有取得合法的宅基地使用手續(xù)，一旦被當(dāng)作“新增違法用地”進(jìn)行處理，那我們的損失就大了，大家一定要注意。