導(dǎo)讀：被征收人主要通過這5大點審查拆遷評估報告是否對自己有利：1、評估機(jī)構(gòu)是否是由自己協(xié)商選定。2、評估報告是否有按時送達(dá)。3、在評估過程中是否有考慮到影響房屋價值的各種因素。4、評估方式是否有利于自己。5、房屋評估必須要實地。

從《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》等相關(guān)的法律法規(guī)中來看，無論是集體土地征收還是國有土地征收，被征收人最終能獲得多少補(bǔ)償，均需要評估機(jī)構(gòu)評估確定。

也就是說，評估報告是可以作為對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，所以這一份文件對被征收人來說非常的重要。

因此，在具體征收過程中，廣大被征收人一定要多加注意評估過程中產(chǎn)生的每一個細(xì)節(jié)。

按照法律規(guī)定的程序，一般評估機(jī)構(gòu)在針對被征收房屋、地上附著物以及其他相關(guān)涉及被征收人切身利益的構(gòu)筑物、建筑物進(jìn)行評估之后，需要出具具體的評估報告。評估報告出具后，需要馬上將該評估報告在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公示。

對于公示期限有老百姓提出異議的，評估機(jī)構(gòu)工作人員需要進(jìn)行解釋；等公示期屆滿以后，需要將評估報告轉(zhuǎn)交給征收部門；征收部門在收到評估報告及分戶評估報告后，需馬上將分戶評估報告再送達(dá)給被征收人，以保障被征收人申請復(fù)核和鑒定的權(quán)利。

只不過，實踐過程中，評估環(huán)節(jié)往往會出現(xiàn)各種不利于被征收人利益的各種問題，如果廣大被征收人不注意，或是沒有發(fā)現(xiàn)，甚至不夠重視等，那么被征收人最終拿到的補(bǔ)償很有可能就會比別人少很多。

所以，拆遷律師在這里提醒大家：在評估過程中，或是在收到評估報告后，一定要馬上進(jìn)行審查，尤其是在拿到評估報告后，避免給自己的權(quán)益造成危害。

那么，在拿到評估報告后如何審它的合理性呢？

主要通過以下五點：

1、評估機(jī)構(gòu)是否是由自己協(xié)商選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

從上面的規(guī)定中我們可以看到，在對被征收房屋價值進(jìn)行評估之前，首先需要由被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)自行遠(yuǎn)定評估機(jī)構(gòu)。也就是說，對被征收房屋價值進(jìn)行評估的機(jī)構(gòu)只能是由被征收人自己決定，征收方?jīng)]有權(quán)利決定評估機(jī)構(gòu)。

但是實踐過程中，很多征收方會直接剝奪被征收人選定評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，自行選定對自己有利的評估機(jī)構(gòu)，而且有好多被征收人壓根就不知道自己還有這一項權(quán)利。

因此，拆遷律師提醒大家：在收到分戶評估報告之后，一定要馬上進(jìn)行審查，看看出具該評估報告的評估機(jī)構(gòu)是否是自己選定的；如果不是，那就違反了法律規(guī)定的程序，侵害了被征收人的合法權(quán)益。

2、評估報告是否有按時送達(dá)

一般評估機(jī)構(gòu)在出具評估報告之后，需要在一年之內(nèi)轉(zhuǎn)交給被征收人，而且從原則上來說，評估報告的有效期也只有一年。

因此，拆遷律師提醒大家：廣大被征收人一定要知道評估報告是在什么時間送達(dá)給自己的，如果是在一年之后，甚至幾年之后，那么此時，倘若房地產(chǎn)市場價格發(fā)生較大的變化，就會對自己非常地不利。這點大家一定要格外注意。

3、在評估過程中是否有考慮到影響房屋價值的各種因素

另外，對評估報告的合理性進(jìn)行審查時也要看評估機(jī)構(gòu)是否有考慮影響被征收房屋價值的各種因素，包括被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑時間、新舊程度以及建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等。

在評估過程中，如果評估機(jī)構(gòu)并沒有考慮到占地面積或是建筑時間，甚至是房屋用途，就直接作出評估報告這顯然是對被征收人不利的。

其次，集體土地征收中，在對地上附著物進(jìn)行評估時，還要將房屋附帶的院子納入在評估范圍內(nèi)。這點是很多征收方常容易忽略的，也是絕大多數(shù)被征收人常容易忽略的一點。

所以，在收到評估報告之后，一定要看評估報告中確定的面積是否包含院子的面積，如果沒有，建議被征收人可以在10日內(nèi)向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，或是向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

4、評估方式是否有利于自己

根據(jù)《國有土地上房屋評估辦法》中的規(guī)定，評估師要根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其他類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法；被征收房屋是正在建設(shè)的，則可以選用假設(shè)開發(fā)法評估。

也就是說，如果被征收的房屋是住宅性質(zhì)，那么從原則上來說選擇市場比較法是對被征收人較為有利的；如果是經(jīng)營懷用房，比如小商鋪、工廠、企業(yè)等，那么選擇收益法是對被征收人較為有利的。

所以，拆遷律師在這里提醒大家：在評估過程中，一定要問清楚評估機(jī)構(gòu)是選擇的哪一種方式對自己家進(jìn)行評估的。如果發(fā)現(xiàn)是不利于自己的評估方式，那一定要提出來，或者說是在收到評估報告之后，一定要看最終評估的價格是否有利于自己；如果明顯無法保障自己的生活水平，明顯低于市場價格等，就需要針對評估報告申請復(fù)核或是鑒定。

5、房屋評估必須要實地

最后一點，評估機(jī)構(gòu)在對被征收房屋價值進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)要安排評估師對被征收房屋進(jìn)行實地查看，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝能反映出被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，并就實地查勘記錄登記表上與被征收人、房屋征收部門一同確認(rèn)蓋章。

實踐中，如果評估機(jī)構(gòu)的工作人員并沒有實地查勘、調(diào)果房屋的情況，就出具的評估報告，很顯然，這樣的評估報告一定會對自己的利益產(chǎn)生巨大的影響。

拆遷律師提醒大家：在收到評估報告以后，若自己壓根就不知道評估機(jī)構(gòu)人員有來家里調(diào)查房屋的情況，且自己也沒有在調(diào)查登記表上簽字確認(rèn)，那么，廣大被征收人一定要針對該評估報告申請復(fù)核或是鑒定。

申請復(fù)核、鑒定之后若評估報告結(jié)果仍然沒有改變，則建議大家拒絕簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，盡快在專業(yè)律師的幫助下通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。