導(dǎo)讀：在農(nóng)村集體土地上宅基地房屋騰退中，遇到補(bǔ)償規(guī)則不合理，特別是碰上強(qiáng)制“幫拆”、逼簽等非法行為時，一定要及時咨詢專業(yè)的拆遷律師，通過合法途徑維護(hù)自已的權(quán)益。

新修訂的《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》，對集體土地征收進(jìn)行了嚴(yán)格的制度規(guī)范和程序設(shè)定，這就導(dǎo)致征收集體土地難度加大，供地數(shù)量的減少。

一些地區(qū)因?yàn)槌鞘懈率褂猛恋氐男枰?，繞開了原有的土地征收，創(chuàng)新出了騰退模式。該模式主要表現(xiàn)為村民通過自下而上的自治方式向集體交還土地使用權(quán)，區(qū)別于對土地使用權(quán)強(qiáng)制征收的模式，土地騰退更加強(qiáng)調(diào)集體成員權(quán)的行使和對民主自治的依托。

1、騰退的本質(zhì)是以自治方式處分個人財產(chǎn)權(quán)。

農(nóng)村集體土地騰退作為區(qū)別于強(qiáng)制征收的特殊模式，是將村民集體自治與國家規(guī)范土地合理利用相銜接的關(guān)鍵點(diǎn)。

對土地騰退中這種以自治方式處分個人財產(chǎn)權(quán)的形式進(jìn)行具體分析，村集體行使自治權(quán)的基礎(chǔ)是集體成員權(quán)，而集體成員權(quán)以決議行為為主要表現(xiàn)形式。

集體經(jīng)濟(jì)組織中的每位成員都享有成員權(quán)利，集體成員權(quán)是特定村集體內(nèi)的村民享有的兼具“身份權(quán)性質(zhì)和財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”的權(quán)利。

“成員所直接支配的利益是身份利益，財產(chǎn)利益由此派生”，集體財產(chǎn)由集體所有，與個人財產(chǎn)相分離，任何集體成員中的單一個體不能要求分割集體財產(chǎn)，集體利益由集體成員共享。

然而，實(shí)施民主性的決議行為是行使集體成員權(quán)的重要途徑。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百三十四條第二款沿用了原《民法總則》中的相關(guān)規(guī)定，將決議行為納入民事法律行為，是貢獻(xiàn)了獨(dú)特中國元素的立法創(chuàng)舉。

決議行為具有程序性和團(tuán)體性的特征，“其以程序正義為其法哲學(xué)基礎(chǔ)……程序正義具體化為正當(dāng)程序規(guī)則，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了公法價值在民法、商法領(lǐng)域的轉(zhuǎn)化運(yùn)用”。

在村民代表大會中，最終形成的多數(shù)決議具有法律上的規(guī)范意義，團(tuán)體法思維下的決議行為是團(tuán)體自治的工具，多數(shù)決議形成的意思表示最終成為團(tuán)體的單一意思表示。

集體土地所有制反映在法權(quán)制度上就是集體土地所有權(quán)，其本質(zhì)是農(nóng)村一定社區(qū)的成員集體在對本集體土地不可分割地共同所有基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)成員個人的利益。公平合理的團(tuán)體決議行為雖為基層民主自治的重要組成部分，但以團(tuán)體自治方式對村民的私有財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處分則缺乏上位法及法理依據(jù)。

2、團(tuán)體決議處分財產(chǎn)權(quán)在民法和商法中存在區(qū)別。

決議行為是團(tuán)體自治的工具，是民主價值觀在民法、商法領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，但決議行為所處分的權(quán)利因民法和商法涉及的權(quán)利類型而存在區(qū)別。

商法中公司決議行為涉及的是商事組織在商事活動中的經(jīng)濟(jì)事務(wù)，處分的財產(chǎn)權(quán)與個人基本生存權(quán)無關(guān)，是基于公司高效便捷地追求經(jīng)濟(jì)價值而實(shí)施的表決行為。

民法中團(tuán)體決議結(jié)果僅能為村集體管理村內(nèi)事務(wù)提供依據(jù)，而土地騰退中村集體決議處分的財產(chǎn)權(quán)則關(guān)系到農(nóng)民個體的基本生存權(quán)，因而該模式的應(yīng)用在法理依據(jù)上存在瑕疵。

通俗地講，宅基地的所有權(quán)的確屬于村集體，村民會議也依法有權(quán)討論、決議宅基地的使用分配方案。但經(jīng)確權(quán)登記的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)卻是屬于農(nóng)戶個體的，不應(yīng)被“民主決議”所加以改變。

3、行政機(jī)關(guān)在騰退中的職能。

在集體土地上房屋的騰退中，應(yīng)當(dāng)充分保障農(nóng)民的知情權(quán)，同時要保障農(nóng)民的民主自治權(quán)?！睹穹ǖ洹芬?guī)定了村集體經(jīng)濟(jì)組織的特別法人身份，但該法人資格仍然屬于私法人范疇。

所以村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施的騰退是民事主體之間平等協(xié)商的自治行為。其主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織和本村村民，行政機(jī)關(guān)不應(yīng)直接介入騰退的具體實(shí)施。

行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)積極履行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督職能。以履行服務(wù)類職能代替管理類職能，同時也應(yīng)積極作為。

但其行為的類型要限制在以下3類職能之中：

（1）積極履行指導(dǎo)職能

例如，對村集體范圍內(nèi)的村民普及相關(guān)政策、法律、法規(guī)，指導(dǎo)村委會或集體經(jīng)濟(jì)組織騰退工作的依法有序開展。

（2）廣泛履行協(xié)調(diào)職能

把服務(wù)型政府的理念運(yùn)用到土地騰退工作中，將管理理念轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)理念，對村民與村集體的土地騰退糾紛不直接參與管理，而是通過組織調(diào)解等途徑予以協(xié)調(diào)平衡，在積極履行職能和行政不作為之間找到平衡點(diǎn)。

（3）合理履行監(jiān)督職能

對影響集體權(quán)益、違背公共利益，同時違反法律法規(guī)的行為，及時予以制止并要求改正。固然，村民有權(quán)依據(jù)《村民委員會組織法》的規(guī)定向鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道直至縣級政府申請監(jiān)督和糾正，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在獲知相關(guān)情況后也應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動進(jìn)行監(jiān)督糾正。

最后，拆遷律師提醒廣大被騰退人：在農(nóng)村集體土地上宅基地房屋騰退中，遇到補(bǔ)償規(guī)則不合理，特別是碰上強(qiáng)制“幫拆”、逼簽等非法行為時，一定要及時咨詢專業(yè)的拆遷律師，通過合法途徑維護(hù)自已的權(quán)益。