導讀：對于這類新出現(xiàn)的“二合一”項目，“認倒霉”是注定的，因為房子大概率是保不住的；另一方面，還是要積極行動起來爭取公平、合理的補償。總之，將自己的損失控制到最低的程度，或許就是此類案件最好的結局了。

對于購房、投資者而言，“投資有風險，入市須謹慎”絕不是一句口號，至少你需要了解清楚自己的房屋或要投資的項目是否離某片保護區(qū)、濕地太近了。

2024年上半年以來，一些地區(qū)出現(xiàn)了同一項目“一邊征收（拆遷）一邊拆違”的現(xiàn)象，所涉項目購房業(yè)主、投資經營者的利益受到了較大的影響。

一般而言，拆遷和拆違是兩種性質截然不同的行政行為，前者是要對合法建筑給予征收補償，后者則是針對違法建筑給予拆除、沒收的處罰、強制措施。

那么，這種頻頻在咨詢中被提及的新情況究竟因何產生呢？當事人又該做出怎樣的應對呢？

一言以蔽之，邊征收邊拆違的現(xiàn)象增多與清理整治違反環(huán)境保護法律法規(guī)的建設行為存在直接關系。

當拆遷、拆違與“環(huán)?！边@一牽涉重大公共利益的詞語產生交集時，單純從一個維度看待所發(fā)生的矛盾糾紛都是不夠客觀、全面的。

“環(huán)保風暴”所波及的，主要包括涉嫌違建的別墅、樓盤，以及投資者建造的各類企業(yè)等經營性場所。對它們的清理整治甚至拆除，必然會造成較大的社會影響。畢竟，這些都屬于投資巨大的項目，而非農民自行建造的住宅那么“簡樸”。

法律規(guī)定：自然保護區(qū)、濕地保護區(qū)不容侵害。

《自然保護區(qū)條例》

第二條

本條例所稱自然保護區(qū)，是指對有代表性的自然生態(tài)系統(tǒng)、珍稀瀕危野生動植物物種的天然集中分布區(qū)、有特殊意義的自然遺跡等保護對象所在的陸地、陸地水體或者海域，依法劃出一定面積予以特殊保護和管理的區(qū)域。

第十八條

自然保護區(qū)范圍劃分為核心區(qū)、緩沖區(qū)和實驗區(qū)：

自然保護區(qū)內保存完好的天然狀態(tài)的生態(tài)系統(tǒng)以及珍稀、瀕危動植物的集中分布地，應當劃為核心區(qū)，禁止任何單位和個人進入；除依照本條例第二十七條的規(guī)定經批準外，也不允許進入從事科學研究活動。核心區(qū)外圍可以劃定一定面積的緩沖區(qū)，只準進入從事科學研究觀測活動。

緩沖區(qū)外圍劃為實驗區(qū)，可以進入從事科學試驗、教學實習、參觀考察、旅游以及馴化、繁殖珍稀、瀕危野生動植物等活動。

顯然，在上述“三區(qū)”范圍內，搞任何投資建房行為是不被《條例》所允許的。而若自然保護區(qū)未進行上述“分區(qū)”，則全部依據(jù)核心區(qū)和緩沖區(qū)的規(guī)定管理。

《條例》

第三十二條

在自然保護區(qū)的核心區(qū)和緩沖區(qū)內，不得建設任何生產設施。

在自然保護區(qū)的實驗區(qū)內，不得建設污染環(huán)境、破壞資源或者景觀的生產設施；建設其他項目，其污染物排放不得超過國家和地方規(guī)定的污染物排放標準。

在自然保護區(qū)的實驗區(qū)內已經建成的設施，其污染物排放超過國家和地方規(guī)定的排放標準的，應當限期治理；造成損害的，必須采取補救措施。

在自然保護區(qū)的外圍保護地帶建設的項目，不得損害自然保護區(qū)內的環(huán)境質量；已造成損害的，應當限期治理。限期治理決定由法律、法規(guī)規(guī)定的機關作出，被限期治理的企業(yè)事業(yè)單位必須按期完成治理任務。

了解了關于自然保護區(qū)的行政法規(guī)層級規(guī)定，我們再來看濕地保護領域。

《濕地保護管理規(guī)定》

第二條

本規(guī)定所稱濕地，是指常年或者季節(jié)性積水地帶、水域和低潮時水深不超過6米的海域，包括沼澤濕地、湖泊濕地、河流濕地、濱海濕地等自然濕地，以及重點保護野生動物棲息地或者重點保護野生植物原生地等人工濕地。

而一些地方性法規(guī)則對濕地的保護有著更為嚴格細致的規(guī)定，譬如《北京市濕地保護條例》就規(guī)定：

列入名錄的濕地，任何單位和個人未經批準不得擅自開墾、占用或者改變濕地用途。

列入名錄的濕地因基礎設施建設等特殊原因需要占用的，建設單位應當在辦理建設項目規(guī)劃審批手續(xù)前，先報濕地所在地的區(qū)、縣人民政府；

經濕地所在地的區(qū)、縣人民政府同意后，向市濕地保護部門提出申請；市濕地保護部門通過論證會、聽證會等形式廣泛聽取專家和公眾意見后，對占用濕地申請?zhí)岢鎏幚硪庖?，提交市濕地保護聯(lián)席會議研究；

經市濕地保護聯(lián)席會議研究，不同意占用濕地的，由濕地保護部門書面告知建設單位并說明理由；經市濕地保護聯(lián)席會議研究確需占用濕地的，由市濕地保護部門報經市人民政府同意后，建設單位方可辦理規(guī)劃審批手續(xù)；未經市人民政府同意占用濕地的，規(guī)劃行政部門不予辦理規(guī)劃審批手續(xù)。

也就是說，要合法的占用濕地搞建設，需要經過“報區(qū)縣級政府同意→市濕地保護部門提出處理意見→市濕地保護聯(lián)席會議研究→市政府同意”這樣的復雜程序環(huán)節(jié)才能實現(xiàn)。

拆遷、拆違“二合一”是無奈的平衡與妥協(xié)？

那么對于已經被占用進行建設活動的自然保護區(qū)、濕地而言，上述法規(guī)也簡單地規(guī)定了整治原則：

《濕地保護管理規(guī)定》

第二十五條

因保護濕地給濕地所有者或者經營者合法權益造成損失的，應當按照有關規(guī)定予以補償。

《北京市濕地保護條例》

第三十條

按照濕地保護發(fā)展規(guī)劃恢復或者建設濕地，造成農村集體經濟組織或者農民合法權益損失的，市或者區(qū)、縣人民政府依法予以補償；對農民生產、生活造成影響的，應當作出妥善安排。

《自然保護區(qū)條例》

第五條

建設和管理自然保護區(qū)，應當妥善處理與當?shù)亟洕ㄔO和居民生產、生活的關系。

據(jù)此，“妥善處理”環(huán)境保護與經濟建設、居民生活的關系是處理此領域糾紛的基本原則和工作任務。眼下在“兩山”理論引領下的大規(guī)模環(huán)保清理整治行動也同樣需要平衡這兩方面的關系，不可偏廢。

于是，就有了老百姓在咨詢中所提及的“邊拆遷邊拆違”的現(xiàn)象。簡言之，對于已建成并實際入住的證件齊全的房屋，一些地方政府會選擇通過征收程序來拆除房屋，實現(xiàn)環(huán)境治理；對于尚在建設中或建成但未辦理任何證件的房屋，則通過拆違程序來高效率地予以拆除。

遭遇這種性質的項目，對于老百姓而言絕非什么好消息，至少你的房屋、投資將無法繼續(xù)居住、經營下去了，個人的利益將讓位于社會公共利益。

好在，大家還有補償或者賠償可以爭取。在這一過程中，以下幾點需要特別注意：

1、這類項目往往迅捷高效，不大可能陷入長期拖延之中。

地方政府在處置此類問題時面臨著來自上級的巨大壓力，盡早“解套”完成整治任務是其最關心的事情。

故此，廣大當事人一定要盡早全面了解所涉項目情況，及時通過政府信息公開申請、查詢當?shù)卣W(wǎng)站信息、收集整理公告通知內容等掌握第一手資料，盡早咨詢專業(yè)律師尋求法律幫助。

2、區(qū)分情況有針對性地應對。

若自己的房屋證件齊全，走的是“征程序，那么就依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》或者《土地管理法》的規(guī)定來積極參與行使權利；若自己的房屋、投資建設無證被走了拆違程序，則要依據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《行政強制法》的規(guī)定來積極行使權利，該復議要及時復議，該訴訟要盡早訴訟。

3、要及時做好守房和取證工作，隨時準備應對違法強拆。

4、一旦房屋遭直接拆除，要考慮“確認強拆行為違法+申請行政賠償”的可行性，不明白的及時問律師，切勿再消極等待或者自力救濟下去。

拆遷律師要提示廣大當事人的是：對于這類新出現(xiàn)的“二合一”項目，“認倒霉”是注定的，因為房子大概率是保不住的，故此要調整好心態(tài)，別想不開，全當自己為環(huán)保做了貢獻。另一方面，還是要積極行動起來爭取公平、合理的補償，若有證據(jù)證明地方政府在審批過程中存在過錯，還可主張行政賠償。

總之，將自己的損失控制到最低的程度，或許就是此類案件最好的結局了。

通過以上內容，相信大家已經對2024年拆遷領域新動向：拆遷拆違“二合一”，怎么搞出來的問題有了一定的了解，建議大家可以多多了解一些這方面相關的法律知識，才能在遇到拆遷不公平時可以運用法律的武器來保護自己的合法權益。如果本文內容還沒有解決您遇到的問題，可以電話或者留言咨詢專業(yè)的拆遷律師。