上訴人（原審原告）:汪麗洪，女，1964年9月27日出生，漢族，住大連市沙河口區(qū)。

　　上訴人（原審被告）:大連市中山區(qū)城區(qū)改造辦公室，住所地大連市中山區(qū)怡和街**號(hào)。

　　法定代表人:高允山，該辦公室主任。

　　委托訴訟代理人:張羽佳，遼寧憲義律師事務(wù)所律師。

　　上訴人汪麗洪、大連市中山區(qū)城區(qū)改造辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中山區(qū)城改辦）因房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，均不服大連市中山區(qū)人民法院（2017）遼0202民初9247號(hào)民事判決，向本院提起上訴。

　　本院于2018年8月13日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。

　　上訴人汪麗洪，上訴人中山區(qū)城改辦的委托訴訟代理人張羽佳到庭參加訴訟。

　　本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　汪麗洪上訴請(qǐng)求:撤銷(xiāo)一審判決，將本案發(fā)回重審或依法改判支持汪麗洪的一審訴訟請(qǐng)求。

　　事實(shí)和理由:一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

　　一審法院認(rèn)定中山區(qū)城改辦遲延辦證違約金的計(jì)算基數(shù)為17萬(wàn)余元錯(cuò)誤，該款項(xiàng)只是汪麗洪就增加的面積另行支付的部分購(gòu)房款，而非涉案房屋的總房款，總房款還包括汪麗洪原有的已被動(dòng)遷房屋相等值的貨幣金額，故該違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)是總房款，而非部分房款。

　　汪麗洪為不朽巷拆遷改造項(xiàng)目的拆遷戶，選擇的是回遷的方式，因此雙方于2014年10月30日簽訂《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》，協(xié)議約定了汪麗洪選定的回遷房屋面積及需補(bǔ)償?shù)拇ㄙM(fèi)的金額，及中山區(qū)城改辦應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用后兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　就中山區(qū)城改辦如未能在兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)的違約責(zé)任，該協(xié)議約定中山區(qū)城改辦不必承擔(dān)任何責(zé)任，但中山區(qū)城改辦不承擔(dān)違約責(zé)任的約定已經(jīng)被（2016）遼02號(hào)終2695號(hào)判決撤銷(xiāo)。

　　中山區(qū)城改辦于2015年10月14日交付房屋，至2017年10月15日已滿兩年，但中山區(qū)城改辦違反協(xié)議約定未能辦理產(chǎn)權(quán)，因此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第十八條，應(yīng)當(dāng)以房款總額為基數(shù)，按同期銀行貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)按違約天數(shù)計(jì)算違約金。

　　另外，依據(jù)大連市政府頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)范收費(fèi)行為的通知》（大價(jià)發(fā)（2014）50號(hào)）文件第六條第三小條規(guī)定”新建的普通住宅小區(qū)在未取得《房屋竣工備案證書(shū)》之前禁止向業(yè)主收費(fèi)，所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)”。

　　小區(qū)竣工備案日期為2016年7月29日，故應(yīng)由中山區(qū)城改辦承擔(dān)備案日期前的物業(yè)費(fèi)。

　　中山區(qū)城改辦對(duì)汪麗洪的上訴辯稱(chēng)，不同意汪麗洪的上訴請(qǐng)求。

　　除了我方在上訴中所提出的理由外，補(bǔ)充一點(diǎn):案涉房屋汪麗洪實(shí)際是于2016年9月13日領(lǐng)取的房屋鑰匙，故實(shí)際交付時(shí)間應(yīng)為2016年9月13日，依據(jù)投資待建協(xié)議書(shū)的約定，產(chǎn)權(quán)登記的兩年期限是自房屋交付時(shí)開(kāi)始計(jì)算，故辦證期限應(yīng)至2018年9月13日，本案并不存在逾期。

　　中山區(qū)城改辦上訴請(qǐng)求:撤銷(xiāo)一審判決第一項(xiàng)，依法改判駁回汪麗洪的全部訴訟請(qǐng)求。

　　事實(shí)與理由:一、一審認(rèn)定事實(shí)有誤。

　　首先，雙方2014年11月18日簽訂的《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》第五條明確約定:”安置房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限為2年，自安置房屋交付乙方之日開(kāi)始計(jì)算，由乙方自行辦理，甲方給予協(xié)助。

　　”故辦理產(chǎn)權(quán)登記是汪麗洪的義務(wù)而非中山區(qū)城改辦的義務(wù)，中山區(qū)城改辦僅僅是給予協(xié)助。

　　且中山區(qū)城改辦也不是產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，不負(fù)有辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的職權(quán)，故中山區(qū)城改辦也只能是給予協(xié)助，不能夠直接辦證。

　　一審法院認(rèn)定中山區(qū)城改辦未在兩年內(nèi)為汪麗洪辦理產(chǎn)權(quán)登記構(gòu)成違約，該認(rèn)定與雙方簽訂的《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》第五條不符，也沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。

　　其次，2017年6月23日市長(zhǎng)肖盛峰主持召開(kāi)市土地儲(chǔ)備委員會(huì)2017年第2次會(huì)議，該次會(huì)議已經(jīng)確定案涉地塊可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，并且此次會(huì)議還協(xié)調(diào)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心和市地稅局（契稅窗口）積極配合辦理案涉地塊的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　2017年9月20日同地塊回遷住戶溫寶臣已經(jīng)實(shí)際領(lǐng)取了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，足以證明中山區(qū)城改辦已經(jīng)履行了《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》第五條約定的協(xié)助義務(wù)，案涉地塊已經(jīng)能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記，一審法院認(rèn)定中山區(qū)城改辦未履行協(xié)助義務(wù)屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

　　第三，汪麗洪未能在兩年的期限內(nèi)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)槭械囟惥郑ㄆ醵惔翱冢┺k理契稅的工作量有限制，每天只為案涉地塊辦理7戶的契稅，而案涉地塊回遷戶一千余戶，故導(dǎo)致回遷戶未能全部在兩年的期限內(nèi)領(lǐng)取到《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。

　　故一審法院認(rèn)定上訴人未履行協(xié)助義務(wù)屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。

　　第四，雙方在《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》第五條中約定，未能在兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，中山區(qū)城改辦僅承擔(dān)繼續(xù)協(xié)助辦理的義務(wù)，并沒(méi)有約定中山區(qū)城改辦要承擔(dān)違約賠償責(zé)任或支付違約金。

　　一審法院判令的違約金計(jì)算方式?jīng)]有事實(shí)依據(jù)。

　　二、一審適用法律錯(cuò)誤。

　　案涉房屋不是商品房，中山區(qū)城改辦也不是商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

　　案涉房屋為回遷安置用房，雙方簽訂的是《回遷安置協(xié)議書(shū)》和《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》，并非《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，故本案不適用商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)粚彿ㄔ哼m用該解釋對(duì)本案作出判決，屬于適用法律錯(cuò)誤。

　　汪麗洪對(duì)中山區(qū)城改辦的上訴辯稱(chēng)，不同意中山區(qū)城改辦的上訴請(qǐng)求，具體答辯理由與上訴理由一致。

　　另外，2015年9月末中山區(qū)城改辦在大連各大報(bào)紙發(fā)布的公告中都寫(xiě)明2015年10月15日前領(lǐng)取鑰匙，如未領(lǐng)取視為領(lǐng)取，基于這一點(diǎn)我沒(méi)有著急領(lǐng)取。

　　汪麗洪向一審法院起訴請(qǐng)求:1.判令被告支付違約金11，011.84元（20,000元×74.57平方米×4.9％÷365天×55天）；2.判令被告支付物業(yè)費(fèi)805.36元（1.8元×74.57平方米×6個(gè)月）。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí):2014年11月18日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》，約定了原告回遷安置房屋的面積、位置，原告需在本協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)向甲方或甲方指定的第三方繳納投資代建費(fèi)的50％即湊整9萬(wàn)元，剩余50％的投資代建費(fèi)在甲方通知領(lǐng)取鑰匙之日起五日內(nèi)繳納。

　　協(xié)議第四條約定，”乙方應(yīng)當(dāng)按甲方通知的時(shí)間到甲方指定地點(diǎn)付清相關(guān)費(fèi)用、辦理交房手續(xù)、領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　自甲方通知（媒體公告和電話聯(lián)系方式）交房之日起（統(tǒng)一以《大連日?qǐng)?bào)》公告日為準(zhǔn)），甲方不再向乙方支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等任何費(fèi)用。

　　交房前，乙方應(yīng)按甲方要求辦理相關(guān)交房手續(xù)（包括但不限于簽署相關(guān)協(xié)議、支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)等費(fèi)用）。

　　協(xié)議第五條約定，”安置房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限為二年，自安置房屋交付乙方之日開(kāi)始計(jì)算，由乙方自行辦理，甲方給予協(xié)助。

　　辦理安置房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)所需費(fèi)用和應(yīng)由乙方支付的各項(xiàng)稅費(fèi)等均由乙方自行承擔(dān)。

　　如因甲方原因乙方在上述期限內(nèi)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，由甲方繼續(xù)協(xié)助乙方辦理，但甲方無(wú)須向乙方承擔(dān)任何違約金、賠償金、補(bǔ)償金。

　　”原告選擇就地回遷，為擴(kuò)大面積原告共向被告交納投資代建費(fèi)177,750元。

　　另查，案涉地塊回遷房屋分別于2015年9月17日、9月22日經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。

　　被告向原告交付房屋的時(shí)間為2015年10月14日。

　　但至2017年10月15日仍未能辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　2016年9月13日，原告向大連嘉緣物業(yè)管理有限公司交納2015年10月16日至2016年10月15日物業(yè)費(fèi)1630.20元。

　　再查，原被告雙方在《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》中約定未能在兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)，被告無(wú)須向原告承擔(dān)任何違約金、賠償金、補(bǔ)償金。

　　但此約定已經(jīng)被大連市中級(jí)人民法院（2016）遼02民終2733號(hào)民事判決書(shū)撤銷(xiāo)。

　　一審法院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《回遷安置協(xié)議書(shū)》、《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，但《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》第五條約定的被告未能在兩年內(nèi)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，但被告無(wú)需向原告承擔(dān)任何違約金、賠償金或補(bǔ)償金。

　　該約定已被大連市中級(jí)人民法院（2016）遼02民終2733號(hào)民事判決撤銷(xiāo)。

　　故被告應(yīng)為此向原告承擔(dān)違約責(zé)任，被告于2015年10月14日向原告交付房屋，至2017年10月15日已滿兩年，但被告未能協(xié)助原告完成案涉房屋產(chǎn)權(quán)證辦理，已違反上述協(xié)議約定構(gòu)成違約，故應(yīng)為此向原告承擔(dān)違約責(zé)任，但原告主張以案涉回遷安置房屋總價(jià)款計(jì)算違約金無(wú)事實(shí)依據(jù)，原告實(shí)際向被告交納投資代建費(fèi)為177,750元，故應(yīng)以此為基數(shù)按參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，對(duì)超出上述基數(shù)部分計(jì)算的違約金一審法院不予支持。

　　被告相應(yīng)的辯解成立，一審法院予以采納。

　　對(duì)于被告的其他辯解，一審法院認(rèn)為被告對(duì)原告辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)證有協(xié)助義務(wù)，如房屋交付后兩年內(nèi)未能辦理完產(chǎn)權(quán)證，生效判決已確認(rèn)被告需對(duì)原告承擔(dān)違約責(zé)任。

　　原告要求被告承擔(dān)的是違約責(zé)任，至于被告對(duì)此有無(wú)過(guò)錯(cuò)不影響其是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　本案案由雖為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，但最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)拆遷補(bǔ)償安置等問(wèn)題作出了規(guī)定，表明關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)問(wèn)題可以適用該解釋。

　　故被告的上述辯解均不能成立。

　　至于原告主張被告向其支付物業(yè)費(fèi)805.36元的訴請(qǐng)，因向其收取物業(yè)費(fèi)的非被告，故如原告認(rèn)為其交納了不應(yīng)由其承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)，可向收取物業(yè)費(fèi)的大連嘉緣物業(yè)管理有限公司主張返還，而不應(yīng)向被告主張。

　　故原告的這一訴請(qǐng)一審法院不予支持。

　　被告相應(yīng)的辯解成立，一審法院予以采納。

　　綜上，一審法院判決如下:一、被告大連市中山區(qū)城區(qū)改造辦公室向原告汪麗洪支付違約金（以177,750元為基數(shù)按55天計(jì)算，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付）；上述一項(xiàng)被告應(yīng)支付原告之款項(xiàng)，于判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)付清。

　　如未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。

　　二、駁回原告汪麗洪其他訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)100元，由被告負(fù)擔(dān)。

　　本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院二審補(bǔ)充查明:汪麗洪于2017年12月11日向一審法院提起本案訴訟，其訴訟請(qǐng)求為要求支付55天違約金，汪麗洪在二審中確認(rèn)該期間系自逾期辦證之日計(jì)算到起訴之日。

　　本院認(rèn)為，本案《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人依法訂立，應(yīng)為合法有效，協(xié)議內(nèi)容對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。

　　本案中，汪麗洪訴請(qǐng)要求中山區(qū)城改辦承擔(dān)未按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為汪麗洪的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持的問(wèn)題。

　　對(duì)于協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限，雙方在《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》中約定，”安置房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限為二年，自安置房屋交付乙方之日開(kāi)始計(jì)算，由乙方自行辦理，甲方給予協(xié)助。

　　...如因甲方原因乙方在上述期限內(nèi)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，由甲方繼續(xù)協(xié)助乙方辦理”。

　　根據(jù)上述約定，房屋交付之日起二年應(yīng)為中山區(qū)城改辦協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限。

　　而對(duì)于未在約定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記的處理方式，雙方約定為”繼續(xù)協(xié)助辦理”，但對(duì)于繼續(xù)辦理的具體期限，雙方并未作出明確的約定。

　　本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條 第四項(xiàng) 規(guī)定，”履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間”，依照上述法律規(guī)定，《回遷房屋投資代建協(xié)議書(shū)》中對(duì)繼續(xù)履行的期限存在約定不明的情形，汪麗洪依法可以隨時(shí)要求中山區(qū)城改辦履行協(xié)助辦證的義務(wù)，同時(shí)，亦應(yīng)當(dāng)給予中山區(qū)城改辦必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

　　訴訟中，汪麗洪未能提交其曾向中山區(qū)城改辦要求履行協(xié)助辦證義務(wù)時(shí)間的證據(jù)，故應(yīng)以汪麗洪提起本案訴訟之日認(rèn)定其提出該項(xiàng)要求的時(shí)間，并應(yīng)當(dāng)給予中山區(qū)城改辦履行相應(yīng)義務(wù)必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

　　結(jié)合本案當(dāng)事人提交的證據(jù)及訴訟主張，即使按照汪麗洪所主張的房屋交付時(shí)間起算辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限，由于本案汪麗洪訴請(qǐng)要求的違約金計(jì)算期間為自逾期辦證之日至起訴之日，而汪麗洪未提交證據(jù)證明在起訴前曾要求辦證，依照前述法律規(guī)定，該期間尚不能認(rèn)定中山區(qū)城改辦違約責(zé)任的發(fā)生。

　　因此，汪麗洪本案關(guān)于違約金的訴訟請(qǐng)求無(wú)法得到支持。

　　對(duì)于汪麗洪要求中山區(qū)城改辦承擔(dān)竣工備案前物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，因該項(xiàng)物業(yè)費(fèi)并非向由中山區(qū)城改辦交納，故汪麗洪要求中山區(qū)城改辦承擔(dān)該筆費(fèi)用缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審對(duì)此未予支持并無(wú)不當(dāng)。

　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 第一款 第二項(xiàng) 規(guī)定，判決如下:

　　一、撤銷(xiāo)大連市中山區(qū)人民法院（2017）遼0202民初9247號(hào)民事判決；

　　二、駁回汪麗洪的訴訟請(qǐng)求。

　　一審案件受理費(fèi)100元，由汪麗洪負(fù)擔(dān)。

　　二審案件受理費(fèi)150元，由汪麗洪、大連市中山區(qū)城區(qū)改造辦公室按各自預(yù)交的數(shù)額負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

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