遇到拆遷的時候大多數(shù)人先考慮的就是補償標準，說誰家房子要拆遷了，可以拿多少錢……，但很多人對拆遷補償的相關規(guī)定并不是很了解，補償方式又分為貨幣補償和產(chǎn)權置換。

　　無論哪種方式，大家應該清楚拆遷補償?shù)幕驹瓌t是兩個保障：即保障房屋的整體價值不降低;保障被拆遷人生活水平不降低。這是大方向，如果拆遷補償標準明顯與上述兩個原則相違背，即不合法。

　　被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價。而且產(chǎn)權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

　　咱們國家的拆遷分為集體土地上房屋拆遷和國有土地上房屋拆遷兩種。貨幣補償?shù)脑?，農(nóng)村的集體土地房屋的拆遷補償由土地補償、房屋重置成本價、裝飾裝修、搬遷費、過渡費、地上其它附著物的補償以及一些拆遷獎勵等組成;

　　屬于城市規(guī)劃區(qū)范圍內的集體土地上房屋以及國有土地上房屋的拆遷補償標準是要按照《國有土地上房屋征收與補償條例》(590號令)的規(guī)定參考周邊類似房地產(chǎn)的市場價格進行補償，再加上裝飾裝修、搬遷費、過渡費、地上其它附著物的補償以及一些拆遷獎勵等。

　　此外，有一點比較重要，特別需要注意，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，這時候應該參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準。實務操作中，這種情況非常普遍，提請大家注意，如果這時候再按照集體土地房屋拆遷的標準補償是不合法。

　　大家在遇到拆遷的時候，要掌握這些基本的計算方法，合理合法主張補償權利。

　　【問題二】我家被拆了，我感覺他們政府拆遷不合法，我怎么判斷拆遷是否合法

　　大多數(shù)人都認為拆遷是政府行為，具有強制性，從來沒想過拆遷合不合法。實際上，在實務操作過程中，征收部門未批先征、少批多占等違法征收的情況非常普遍。作為被征收人，面對征收行為時，不應僅僅關心補償是否合理，試想一下，如果征收您房子的行政機關本身的征收手續(xù)就不齊全、程序就不合法，那么作為行政相對人的您的權利該如何保障?所以面對拆遷，首先要學會判斷拆遷是否合法，在這里，給您整理了幾個簡單的判斷標準：

　　第一、我們首先需要了解這次拆遷是否有合法的征收手續(xù)?

　　征收手續(xù)是所有征收行為的前置條件，不同性質的征收所需要的手續(xù)不同。比如，集體土地拆遷征收時需要省級以上人民政府審批，涉及基本農(nóng)田的還需要國務院審批;而國有土地房屋征收決定經(jīng)市、縣級人民政府作出即可。國有土地上房屋征收需要符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。

　　第二、這些征收手續(xù)和材料是否按照法定程序進行公告或者通知。

　　征收決定作出后應以一定的形式進行公告，讓公眾知曉征收決定的所有相關內容，如實施主體、征收目的、期限等等，例如，征收土地公告之日起 45日內以被征收土地的所有權人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。如缺失此程序，征收是不合法的。

　　第三、有沒有合法的安置補償方案?

　　簡單來說，包括形式合法和實體合法。如補償標準是否合理，補償方式是否齊全。征地補償安置方案公告應當包括：1、本集體經(jīng)濟組織被征收土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量;2、土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;3、安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;4、地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;5、農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑;6、其他有關征地補償、安置的具體措施。

　　第四、安置補償方案的最終確定是否征求過您的意見，是否保障了您的知情權、確認權和參與的權力。

　　也就是說，安置補償方案是否廣泛告知，對于您對征地補償、安置方案的不同意見是否有過研究并回應。如果您要求聽證的，是否舉行了聽證會等等。

　　第五、補償方案最后確定的價格能否保障您的現(xiàn)有生活水平不降低?

　　這是征收補償?shù)淖畹蜆藴剩彩侵贫ㄕ魇昭a償方案的基本原則，如果補償標準明顯低于現(xiàn)有水平，那么是不合法。對于國有土地上房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　當然，上述幾點僅是一些基本的判斷標準，合法的征收拆遷還需要具備很多其他要件，如是否出于公共利益，是否有社會穩(wěn)定風險評估等等，因為太過于專業(yè)，在此不一一贅述。

　　作為被征收人，掌握上述基本要素即可。如果以上條件不具備，就證明這次拆遷是有問題的，建議您及時通過法律程序依法聽證、行政復議、行政訴訟、協(xié)調補償?shù)仁侄蝸砭S護自己的合法權益。

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