不得不說，現(xiàn)代人的思維可謂是相當?shù)幕罱j(luò)，趟出了一條又一條賺錢致富的新路子。農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”與集體建設(shè)用地入市改革后，有些村子就開發(fā)出了一種新的村產(chǎn)經(jīng)營模式——對城里人出租村房的“養(yǎng)老居住權(quán)”。

在接到關(guān)于“養(yǎng)老居住權(quán)”的咨詢后，小編特別搜集了一些相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)目前市場上多見的所謂出租“養(yǎng)老居住權(quán)”，其實更接近于長期租賃權(quán)，其本質(zhì)上就是村房使用權(quán)的出租。

那么圍繞養(yǎng)老居住權(quán)產(chǎn)生的疑問，就變成了“城里人能不能到農(nóng)村租房子”，以及“城里人到農(nóng)村租房子，租賃期間村房被征收，能不能分到補償款”這兩個主要問題，咱們今天就結(jié)合“三權(quán)分置”的概念來解讀這兩個問題。

宅基地“三權(quán)分置”指的是哪三權(quán)？為什么會影響村房價值？

大家都知道，村房使用的土地是集體土地（宅基地）。因為土地性質(zhì)不同，村房和城里房不太一樣，村房不能自由買賣，非本集體經(jīng)濟組織成員不能直接到村里買房、買地。

在“三權(quán)分置”的概念出來之前，說到村房的買賣，一般咱們都理解為土地的使用權(quán)和房子的所有權(quán)。很多想要買賣村房的朋友不理解：就算對村房進行交易，也不影響土地所有權(quán)歸村集體所有的基本屬性啊，為什么不允許賣給城里人？

從好處來想，這實際上是對咱們農(nóng)村朋友的一種保護。

對村集體和農(nóng)民群體來說，土地就是咱們賴以生存的重要生產(chǎn)資料。如果說城里人都能隨便來村里買房，買斷的就是農(nóng)民朋友的重要生活資料，長遠來看這對農(nóng)民朋友們來說是存在很大風(fēng)險的。但是反過來很多農(nóng)民朋友發(fā)現(xiàn)了，村房不方便“流通”，是村房價格和城里商品房價格嚴重不對等的重要原因之一。

為了讓農(nóng)民能盤活手里的固定資產(chǎn)，在原有權(quán)利盡可能不受損的情況下利用土地房屋權(quán)利獲得更多收益，“三權(quán)分置”的概念就出現(xiàn)了，它將原本相對籠統(tǒng)的使用權(quán)細分為了兩部分——資格權(quán)和使用權(quán)——再加上歸集體所有的“宅基地所有權(quán)”，就是宅基地權(quán)利的三大組成部分。

在不改變村民對宅基地的資格權(quán)的前提下，農(nóng)民朋友可以通過盤活宅基地的使用權(quán)獲得收益，提高收入，改善生活，這就是三權(quán)分置概念的重大意義之一。

城里人到農(nóng)村租房子，法律支持嗎？

法律不允許城里人隨意買賣村房，那么如果有人想到村里租宅基地租房，這樣能得到法律支持嗎？

結(jié)合上文大家可以知道，在三權(quán)分置的前提下，宅基地的使用權(quán)和資格權(quán)是分割開來的。也就是說，出租的僅僅是宅基地和房屋的使用權(quán)，宅基地的所有權(quán)仍舊在集體，宅基地的資格權(quán)和房子的所有權(quán)仍舊歸原村民。這樣的適度盤活宅基地使用權(quán)，是受到新政策鼓勵的。

無論是農(nóng)民個人將房子租給城里人居住、搞農(nóng)家樂等；還是村集體在符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的前提下，集中建設(shè)住房出租給城里人，在不違反相關(guān)土地法律及其他行政規(guī)定的情況下，都是可以受到法律保護的。

有朋友提問到的出租宅基地村房“養(yǎng)老居住權(quán)”，一般情況下也在這個范疇中。需要強調(diào)的是，租賃雙方不能以租賃之名行買賣之實，否則仍舊是存在違法問題的。

城里人租用村房使用權(quán)，征地時能參與補償款分配嗎？

宅基地房屋被征收，主要涉及兩大部分補償：一部分是土地補償；另一部分是對地上附著物，也就是咱們的房子、圈舍等的補償。

結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定以及農(nóng)村實踐，土地補償款的分配需要考慮到成員資格問題，也就是咱們前文提到過的“資格權(quán)”，因此作為非集體經(jīng)濟組織成員，來租房的租客顯然不能直接參與這部分補償?shù)姆峙洹?/p>

而對于地上附著物的補償，需要分不同情況討論。例如，如果租客（在合法前提下）對村房的建設(shè)、裝飾裝修等有投入，那么租房者可以基于租賃合同約定，主張分割獲得這部分損失的補償。

也就是說，雖然當下在一定情況下，城里人可以到村里租房居住或從事農(nóng)家樂等經(jīng)營活動了，但這并不代表著租地租房就可以成為嚴格法律概念上的“被征收人”。農(nóng)村征地的直接補償對象仍舊是村集體經(jīng)濟組織（成員）。

小編最后為大家做個簡單的總結(jié)：

如果農(nóng)民朋友僅僅是將宅基地和村房的使用權(quán)出租給城里人或者其他非本村集體成員，承租人也沒有違法使用土地房屋，那么理論上來說，這類租賃行為是受到法律保護的。

具體到農(nóng)村征地時的補償款分割問題，要結(jié)合實際情況進行判斷，看雙方的約定，以及承租人合法的投入，例如裝飾裝修投入等。

但是這并不意味著“租賃”雙方可以借著租用的名義，在協(xié)議中約定宅基地買賣的事實。非本集體經(jīng)濟組織成員之間隨意交易村地村房，仍舊是法律不支持的。在這種情況下，租賃雙方的權(quán)益也很難得到完全的保障，大家還是要慎重為之。

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