導(dǎo)讀：當(dāng)被征收人收到房屋征收部門轉(zhuǎn)交的分戶評估報(bào)告時(shí)，往往會(huì)感到不知所措，是接收還是拒收呢？這時(shí)候大家往往選擇隨大流，別人收我就收，別人不收我就不收。主要原因其實(shí)在于大家不了解評估環(huán)節(jié)，不知道房屋價(jià)格評估的基本原理。通過本文，作者為大家普及一下評估與評估方法的基礎(chǔ)知識，以及收到《分戶評估報(bào)告》的時(shí)候需要注意哪些問題。

【你的房屋是怎樣被估價(jià)的？】

征收拆遷中評估機(jī)構(gòu)常用的估價(jià)方法有市場比較法、收益法、成本法，書本里面的解釋不是專業(yè)或者從業(yè)人員是很難理解的。

大家有興趣可以查閱《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）》

一、比較法。比較法理論基礎(chǔ)是模擬交易過程，通過比較參照房屋的市價(jià)測算被評估房屋價(jià)值的方法。

二、收益法。收益法的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論，房屋的價(jià)值取決于效用。例如房屋為房主帶來租金收益。通過估測被評估房屋未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，簡單的例子就是銀行存款，多少年之后連本帶利是多少。

三、成本法。成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，房屋價(jià)值取決于構(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)。房屋的價(jià)值取決于房屋建設(shè)的成本。房屋的建造成本越高，房屋價(jià)值就越大。

簡單比喻上述三種估價(jià)方法就是：

（一）此刻的牛能賣多少錢——市場比較法

（二）買頭牛能帶來多少回報(bào)——收益法

（三）養(yǎng)大一頭牛需要花多少錢——成本法

從上述比喻不難看出，同種目的或條件下，成本法評估出來的結(jié)果應(yīng)該是最低的，通常房屋征收拆遷評估中運(yùn)用最多也是最為重要的是比較法。

前述《規(guī)范》中指出，估價(jià)對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。估價(jià)對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。

當(dāng)估價(jià)對象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價(jià)對象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。

據(jù)此，對于一般的被征收房屋而言，成本法輕易不可用，否則其評估結(jié)果的科學(xué)性將嚴(yán)重存疑，將會(huì)直接影響被征收人所能獲得的補(bǔ)償安置。

【用了比較法，怎樣辨別其科學(xué)、合理性？】

毫無疑問，市場比較法也不能“瞎比較”，它也是有其操作規(guī)范的。

被征收人拿到自己的《分戶評估報(bào)告》，首先不要直接翻到估價(jià)結(jié)果欄，而需要翻看整個(gè)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容中是否包含“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”，這在前述《規(guī)范》中有明文規(guī)定。

即使被征收人讀不懂估價(jià)技術(shù)報(bào)告，可以提交給專業(yè)征收拆遷律師或相關(guān)從業(yè)者，以弄清楚分戶評估報(bào)告價(jià)值的測算過程是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理。其中可通過技術(shù)報(bào)告查看使用的比較法是否滿足：

1. 參照物（案例）的成交價(jià)必須真實(shí)；

2. 參照物（案例）基本數(shù)量要求一般是在三個(gè)及三個(gè)以上；

3. 必須是近期成交的案例，可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過一年，且不得超過兩年。

在確認(rèn)比較法應(yīng)用合理的基礎(chǔ)上，再看分戶評估報(bào)告中的評估內(nèi)容：是否包含房屋評估價(jià)值、室內(nèi)裝飾裝修評估價(jià)值、地面附屬物評估價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等。

需要注意的是，報(bào)告中的評估內(nèi)容應(yīng)該與補(bǔ)償方案一一對應(yīng)。通過以上方法，當(dāng)事人可以初步讀懂《分戶評估報(bào)告》，在接到評估報(bào)告時(shí)基本也能知道該注意哪些方面。

【分戶評估報(bào)告轉(zhuǎn)交，究竟收還是不收？】

如果被征收人始終對涉案項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置房源狀況等不滿，對于評估報(bào)告可以“收而不簽”。不簽字并不會(huì)導(dǎo)致分戶評估報(bào)告“作廢”，還會(huì)給自己未來訴訟救濟(jì)奠定基礎(chǔ)，避免“簽收即視為認(rèn)同”的錯(cuò)誤理解出現(xiàn)。

若就補(bǔ)償安置問題爭議不大，也可以選擇配合簽收。簽字并不影響被征收人申請復(fù)核評估和專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利。

到底簽還是不簽，被征收人可提前咨詢專業(yè)律師。但有一點(diǎn)是肯定的：對于那種一看只有幾頁紙，根本沒有“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”的不完整的所謂“分戶評估報(bào)告”，一定要拒絕簽收，因?yàn)樗敲黠@不合法的。

作者最后想提醒大家，任何估價(jià)報(bào)告的結(jié)果必須是通過測算得到，而測算的過程、選用的案例、參數(shù)的合理與否，都直接影響與左右著補(bǔ)償結(jié)果。無論被征收人選擇何種補(bǔ)償方式，都要計(jì)算補(bǔ)償金額或者房屋差價(jià)，如果您在征收拆遷過程之中看不懂評估報(bào)告，或者認(rèn)為評估結(jié)果與事實(shí)相去甚遠(yuǎn)，都應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系律師，避免在稀里糊涂、不明就里的情況下草率簽下協(xié)議，這將是對自己補(bǔ)償權(quán)益最大限度的不負(fù)責(zé)任。