導(dǎo)讀：近些年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，因拆遷補(bǔ)償而引發(fā)的糾紛也越來越多的涌現(xiàn)。對(duì)廣大被拆遷人來說，拆遷的程序有哪些，又有哪些需要注意的問題，是大家迫切希望知道的問題，這對(duì)于及早對(duì)拆遷的各個(gè)環(huán)節(jié)做出準(zhǔn)備，為自己爭(zhēng)取最大的合法利益有著很大的參考意義。本文主要介紹一下大家關(guān)注的國(guó)有土地上房屋征收程序。

國(guó)有土地上房屋征收的程序，主要是圍繞著征收決定和征收補(bǔ)償來展開的。

關(guān)于征收決定

一 、擬定征收補(bǔ)償方案

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第10條的規(guī)定，房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。實(shí)踐中，擬定的征收補(bǔ)償方案出現(xiàn)在征收決定作出前，是房屋征收中一個(gè)重要的程序。被征收人要積極行使提出意見的權(quán)利。

二、房屋征收決定公告并告知復(fù)議、訴訟權(quán)利

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)?！稐l例》第14條進(jìn)一步規(guī)定，被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府做出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。房屋征收決定標(biāo)志著征收項(xiàng)目的正式啟動(dòng)和國(guó)有土地使用權(quán)的收回，被征收人若對(duì)征收補(bǔ)償方案不服，在法定期限內(nèi)提起程序進(jìn)行救濟(jì)十分必要。

三、組織調(diào)查登記

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第15條規(guī)定：房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

關(guān)于征收補(bǔ)償

一 、征收補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

實(shí)踐中，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房，會(huì)有第（三）項(xiàng)補(bǔ)償存在。補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)則要符合一定的條件才能獲得。所有這些加在一起，就是被征收人最終所能獲得的全部補(bǔ)償。

二、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這里的“房屋征收決定公告之日”即為法定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)?！邦愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”則確立了“市場(chǎng)比較法”這一評(píng)估方法在房屋價(jià)值評(píng)估中的適用。

三、被征收房屋價(jià)值評(píng)估的兩項(xiàng)重要規(guī)則

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。即對(duì)評(píng)估的兩項(xiàng)直接救濟(jì)方式，是申請(qǐng)復(fù)核和申請(qǐng)專家鑒定。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)有選擇權(quán)，這是非常重要的一個(gè)審查評(píng)估環(huán)節(jié)是否合法的關(guān)鍵點(diǎn)。

四、貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的可選擇性

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)必須依法得到滿足。

五、簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、里面是安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過度期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

六、作出征收補(bǔ)償決定

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

在這里提醒一下，補(bǔ)償協(xié)議和補(bǔ)償決定是不能同時(shí)存在的，即簽訂了補(bǔ)償協(xié)議就不會(huì)有補(bǔ)償決定。而補(bǔ)償決定是在無法簽訂補(bǔ)償協(xié)議的情況下作出的。

七、先補(bǔ)償后搬遷

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

八、依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行

《條例》第28條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。此即通常所說的“司法拆遷”，也是城市房屋拆遷的最后一步。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，以上梳理的是國(guó)務(wù)院590號(hào)令規(guī)定的主干、核心內(nèi)容，從中不難看出征收決定、征收補(bǔ)償決定和房屋價(jià)值評(píng)估這3個(gè)程序的決定性意義。征收決定確立項(xiàng)目啟動(dòng)，價(jià)值評(píng)估確定補(bǔ)償數(shù)額，補(bǔ)償決定指向司法拆遷。故此，對(duì)這3個(gè)點(diǎn)的把握，是廣大被征收人在實(shí)踐中最需關(guān)注的。每當(dāng)被征收人詢問在明律師：我該自己看看哪部和拆遷有關(guān)的法律呢？我們都會(huì)這樣回答：看國(guó)務(wù)院590號(hào)令！