導(dǎo)讀：實(shí)錘！直管公房承租人疏解進(jìn)行時(shí)，你打算去申請(qǐng)退租嗎？2019年新年伊始，直管公房承租領(lǐng)域突發(fā)重大消息，《關(guān)于做好核心區(qū)歷史文化街區(qū)平房直管公房申請(qǐng)式退租、恢復(fù)性修建和經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)工作的通知》于1月18日正式對(duì)外發(fā)布，眾多老城區(qū)平房院落將面臨新一輪騰退更新。那么，直管公房承租究竟將發(fā)生何種變化？這里面又有哪些關(guān)鍵性的法律問(wèn)題需要大家知悉呢？本文，在明律師將為大家淺析這一熱點(diǎn)問(wèn)題……

事實(shí)上，這輪“地震”早有預(yù)兆。早在2018年5月，市政府辦公廳即印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)直管公房管理的意見(jiàn)》，為本輪“申請(qǐng)式退租”落地打了前哨。通過(guò)對(duì)這份《意見(jiàn)》的解讀，我們可以對(duì)當(dāng)前直管公房承租的問(wèn)題性質(zhì)和發(fā)展趨勢(shì)做一個(gè)初步的了解和預(yù)測(cè)。

【問(wèn)題一：究竟什么是直管公房】

《意見(jiàn)》中明文規(guī)定，本意見(jiàn)所稱直管公房是指通過(guò)接管、收購(gòu)、新建等方式形成，在市、區(qū)兩級(jí)房屋行政主管部門(mén)或經(jīng)政府授權(quán)的單位名下的公有房屋。據(jù)此，直管公房姓“公”而不姓“私”，這是其與有房屋產(chǎn)權(quán)證（或新?lián)Q發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證）的商品房的最大區(qū)別。用老百姓都能聽(tīng)懂的話說(shuō)就是，這房屋的確長(zhǎng)期歸你居住使用，但卻壓根兒就不是你的，而是歸國(guó)家所有的。公房承租人只是憑借其承租協(xié)議而享有對(duì)涉案房屋的居住權(quán)利，并履行按期足額繳納租金等義務(wù)的。

毫無(wú)疑問(wèn)，直管公房是在“人多，房少，居住困難”的特殊歷史條件下形成的產(chǎn)物，而隨著福利分房時(shí)代的終結(jié)和房屋交易市場(chǎng)化的開(kāi)始，公房中蘊(yùn)含的巨大可期待利益逐步暴露出來(lái)。調(diào)整公房承租政策，似乎是箭在弦上，不得不發(fā)的事情。

很多朋友也許會(huì)問(wèn)，憑什么棚戶區(qū)改造征收項(xiàng)目中被征收人就能拿到大產(chǎn)權(quán)房作為補(bǔ)償安置，而自己這承租的公房卻只能分得公共租賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)住房。問(wèn)題的關(guān)鍵，也就在于你是否擁有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)。

【問(wèn)題二：直管公房能否轉(zhuǎn)租他人或者干脆用于商鋪經(jīng)營(yíng)】

答案：不可以。

根據(jù)《意見(jiàn)》的規(guī)定，承租人應(yīng)按租金標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)足額繳納租金，不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進(jìn)行違法違規(guī)活動(dòng)；承租人對(duì)租住的公房及設(shè)備負(fù)有保護(hù)責(zé)任，不得擅自拆改……

嚴(yán)禁直管公房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借。違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房?jī)?nèi)居住，擅自安排其他人員居住的行為。經(jīng)營(yíng)管理單位通過(guò)承租人身份智能識(shí)別系統(tǒng)和日常巡查、舉報(bào)核實(shí)等渠道，發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸、糾正；對(duì)拒不改正或規(guī)勸整改兩次后仍違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，可依照合同解除租賃關(guān)系，收回房屋。

實(shí)踐中，許多公房承租人在承租公房的若干年后經(jīng)濟(jì)條件有了明顯改善，已在其他地方自行購(gòu)買(mǎi)了商品房用于居住，結(jié)果就將原來(lái)承租的公房出租給外來(lái)人員居住以收取租金，甚至對(duì)平房臨街、臨胡同的一面進(jìn)行拆改以從事商鋪經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。根據(jù)2018年的最新規(guī)定，這些做法無(wú)疑都是被禁止的，違者將可能面臨承租合同被解除，房屋遭收回的結(jié)局。

誠(chéng)如上文所述，公房承租政策的目的就在于解決群眾的最基本居住需求。轉(zhuǎn)租、經(jīng)營(yíng)等做法顯然已大大超出了這一范疇，當(dāng)事人也就因此而不具備繼續(xù)享受承租公房政策的正當(dāng)性了。

【問(wèn)題三：“申請(qǐng)式退租”與“文保騰退”的區(qū)別究竟在哪兒？“一把尺子量到底”在實(shí)踐中究竟如何理解？】

答：最主要的區(qū)別在于此前的文保騰退是提供大產(chǎn)權(quán)房屋作為安置房的，而自2019年開(kāi)始啟動(dòng)的“申請(qǐng)式退租”則改為定向安置共有產(chǎn)權(quán)住房或者公共租賃住房。

不知道在明律師這樣的解答各位看官是否看得明白。對(duì)此，一位長(zhǎng)期關(guān)注此類(lèi)問(wèn)題的熱心市民向在明律師談了他個(gè)人的看法，這里引述一下：

文保騰退與棚戶區(qū)改造最大的區(qū)別在于后者有回遷安置，但前者卻只能選擇外遷或者拿貨幣補(bǔ)償。但無(wú)論如何，它是有大產(chǎn)權(quán)房安置的，即老百姓通過(guò)文保騰退可以獲得真正屬于自己的房屋，而不再需要擔(dān)心政府哪天會(huì)解除公房承租合同。

而此番“申請(qǐng)式退租”與文保騰退的最大區(qū)別就在于它是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)房安置的，老百姓只能是“從公房承租到共有產(chǎn)權(quán)住房或公共租賃住房”，不會(huì)再因?yàn)橥膺w騰退而直接擁有屬于自己的房屋。

也就是說(shuō)，所謂“一把尺子量到底”，并不是在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)或者在整個(gè)城市中都適用某一把尺子，而是“一個(gè)項(xiàng)目一把尺子”“一個(gè)院子一個(gè)方案”。從這個(gè)角度出發(fā)，“申請(qǐng)式退租”與文保騰退是兩種政策性質(zhì)截然不同的騰退，根本不具有可比性。

回到《意見(jiàn)》當(dāng)中，請(qǐng)大家注意這樣的表述，今后它獲取會(huì)在更多地方變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)：

經(jīng)營(yíng)管理單位、承租人任意一方不履行法律法規(guī)規(guī)定和租賃合同約定義務(wù)的，另一方可依法向人民法院提起訴訟，并依據(jù)生效法律文書(shū)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行……直管公房涉及解危排險(xiǎn)和文物建筑保護(hù)騰退的，依據(jù)相關(guān)法規(guī)政策辦理。

無(wú)疑，直管公房的真正產(chǎn)權(quán)人有一萬(wàn)種途徑可以去起訴要求解除承租合同，而一旦如此公房承租人就可能隨時(shí)面臨困難的局面。

而明眼人都能看明白的一點(diǎn)是，疏解出來(lái)的空間將被用于“共生院”試點(diǎn)，建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的咖啡館、閱讀空間以及民宿客棧，以吸引投資，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)利益。而所有這一切，都與公房承租人毫無(wú)關(guān)系。

不過(guò)在明拆遷律師的疑問(wèn)在于，一趟街都是咖啡館、小清新的“文藝范兒”，能有那么大的消費(fèi)群體么？

而當(dāng)我們看到眼下平房院落區(qū)居民一早晨裹著棉大衣排隊(duì)上公共廁所的場(chǎng)面時(shí)，我們實(shí)在希望他們能擁有更好的居住條件和生活環(huán)境，“張大民”們睡覺(jué)時(shí)的腿能夠有地方伸直，而不是被迫騎在屋里的樹(shù)干上。

我們亦相信，沒(méi)有誰(shuí)想與民爭(zhēng)利，一切權(quán)益最終是屬于老百姓的。