導(dǎo)讀：程序正義是實(shí)現(xiàn)實(shí)體公正的必要保障。近年來行政拆遷糾紛案件增量發(fā)展在很大程度上可以歸因于程序的不完善。與此同時(shí)，也有越來越多的勝訴判決，確認(rèn)那些程序正當(dāng)性不足的行為違法。在國有土地上房屋征收補(bǔ)償活動(dòng)中，被征收人對相關(guān)流程有一個(gè)概括性的把握，將增強(qiáng)自己的主動(dòng)地位，為爭取最大的合法利益加持。本文，北京在明律師事務(wù)所的楊念平律師團(tuán)隊(duì)將依據(jù)590號令的規(guī)定為大家梳理司法拆遷到來前的必經(jīng)步驟。

房屋征收決定的作出程序

1.征收范圍的確定

市、縣級人民政府在作出征收決定之前要組織發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)等有關(guān)部門就房屋征收范圍進(jìn)行審查，并對擬征收范圍內(nèi)的社會穩(wěn)定、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，以此確定風(fēng)險(xiǎn)等級并制定相應(yīng)的化解處置預(yù)案。比如，如果擬用地范圍涉及具有文物價(jià)值的房屋時(shí)，征收范圍該如何劃定便應(yīng)當(dāng)集思廣益、謹(jǐn)慎確定。

需要注意的是如果房屋征收決定涉及的被征收人數(shù)量較多，那么作出征收決定前就必須經(jīng)過政府常務(wù)會議討論。這里的“數(shù)量較多”，上海市規(guī)定為50戶以上，武漢市規(guī)定為超過300戶，南京市則規(guī)定為1000戶以上。

2.入戶調(diào)查和公示

房屋征收范圍確定以后便由房屋征收部門對被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行入戶調(diào)查登記。通常情況下，入戶調(diào)查登記工作是由房屋征收部門、評估機(jī)構(gòu)、房屋征收實(shí)施單位一起進(jìn)行的。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公示。如對相關(guān)數(shù)據(jù)存在異議，被征收人要在公示期間內(nèi)及時(shí)向征收辦提出。

與此同時(shí)，政府部門還會發(fā)布公告，要求在征收范圍內(nèi)暫停戶口遷移、改變房屋用途及房屋改建、加建、擴(kuò)建工程，并向有關(guān)單位發(fā)出通知，暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限最長不得超過一年。

需要注意的是，在凍結(jié)期盡量不要搶建、擴(kuò)建或改變房屋用途了。因?yàn)榉课菡魇詹块T在前期已經(jīng)通過衛(wèi)星拍照、實(shí)地勘測等方法確定了房屋基本狀況。

3.擬定征收補(bǔ)償方案

市、縣級人民政府作出征收決定前會通過評估機(jī)構(gòu)的初步測算，預(yù)估征收范圍內(nèi)的補(bǔ)償費(fèi)用，編制動(dòng)遷投資預(yù)算方案，同時(shí)制定征收補(bǔ)償方案。方案應(yīng)當(dāng)包括征收方案和補(bǔ)償方案兩方面，具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)有征收的詳細(xì)理由、如何補(bǔ)償、補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)、補(bǔ)償資金的籌措方式等諸多方面，在討論決定征收時(shí)補(bǔ)償資金應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

4.論證征收補(bǔ)償方案并征求公眾意見

接下來，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門論證征收補(bǔ)償方案并且征求公眾意見，征求意見的期限不少于三十日。

作為被征收人最需要注意的是，方案是否包括了被征收房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、被征收人確定標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、搬遷費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)、停產(chǎn)停業(yè)損失支付標(biāo)準(zhǔn)、簽約期限、困難戶保障辦法等一系列內(nèi)容，如果未包含上述內(nèi)容，即需要向有關(guān)部門反映意見，維護(hù)自己的權(quán)益。

5.修改征收補(bǔ)償方案及申請聽證

征求公眾意見期滿后，市、縣級人民政府會結(jié)合公眾意見對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改。修改完成后，市、縣級人民政府將公布征求意見的情況和征收補(bǔ)償方案的修改情況。公布的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)能全面反映征求意見的內(nèi)容、意見是否采納、采納的理由、修改的原因等方面。

對舊城區(qū)改建類項(xiàng)目而言，如若多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例的規(guī)定要舉行聽證會，市、縣級人民政府則應(yīng)當(dāng)組織聽證會并根據(jù)聽證會的情況修改征收補(bǔ)償方案。

6.房屋征收決定及補(bǔ)償方案依法公告

作出房屋征收決定后要依法公告，公告一般張貼于征收范圍內(nèi)以及周圍較為醒目的地點(diǎn)，也可以通過政府網(wǎng)站、有影響力的報(bào)紙、電視等新聞媒體予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)該包括征收范圍、征收目的、實(shí)施單位、補(bǔ)償方案、行政復(fù)議和行政訴訟等救濟(jì)方式，然后就可以委托實(shí)施單位進(jìn)場開展工作。對于房屋征收決定，被征收人可以在60日內(nèi)申請行政復(fù)議或6個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟。

征收補(bǔ)償程序

1.評估機(jī)構(gòu)的選定與出具評估報(bào)告

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)范的要求，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。選定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不僅會出具項(xiàng)目整體評估報(bào)告，也必須向被征收人出具分戶評估報(bào)告，正式的評估報(bào)告需要兩位以上估價(jià)師簽字并加蓋房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的公章。

2.送達(dá)分戶評估報(bào)告

房屋征收部門送達(dá)的方式可以是直接當(dāng)面送達(dá)，也可以是郵寄送達(dá)。

分戶評估報(bào)告至關(guān)重要，房屋的價(jià)值很大程度上取決于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果。但事實(shí)上經(jīng)常存在評估報(bào)告違反評估辦法，存在評估漏項(xiàng)等造成房屋價(jià)值減少的情形，導(dǎo)致被征收房屋評估價(jià)值遠(yuǎn)低于其周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，所以被征收人要注意這兩點(diǎn)：

（1）房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”，即評估報(bào)告中的評估時(shí)間不得早于房屋征收決定公告的時(shí)間，否則評估報(bào)告就是不合法的；

（2）若對評估報(bào)告有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告10日內(nèi)向房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。若對復(fù)核結(jié)果仍有異議，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評估專家委員會申請鑒定。這兩項(xiàng)救濟(jì)權(quán)利非常重要，被征收人切勿隨意放棄、錯(cuò)過，否則會給后續(xù)的維權(quán)造成很大的困難。

3.貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式均可

就補(bǔ)償安置方式而言，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但是某些房屋征收部門會剝奪被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換的權(quán)利，此時(shí)被征收人需要仔細(xì)衡量選擇對自己更有利的補(bǔ)償方式，并向房屋征收部門提出異議。嚴(yán)格意義上講，剝奪選擇權(quán)的征收補(bǔ)償決定極有可能被法院判決確認(rèn)違法甚至撤銷。

4.簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議

評估報(bào)告送達(dá)后，房屋征收部門及實(shí)施單位會安排與被征收人商談補(bǔ)償事宜，簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。雙方就房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、提前搬家獎(jiǎng)、工程配合獎(jiǎng)等獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等補(bǔ)償內(nèi)容協(xié)商一致后就可以簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議了。

需要特別指出的是，獎(jiǎng)勵(lì)金屬于政策調(diào)整范疇，不是所有被征收人都可以拿到的。實(shí)踐中只有在項(xiàng)目規(guī)定期限內(nèi)配合簽約、搬遷的被征收人才有機(jī)會領(lǐng)取數(shù)額不等的獎(jiǎng)勵(lì)。但過早的領(lǐng)取獎(jiǎng)勵(lì)金也會使被征收人喪失對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑依法維權(quán)的機(jī)會（領(lǐng)取即意味著簽約搬遷），故被征收人要審慎客觀地對自己所面臨的項(xiàng)目狀況進(jìn)行評估，作出正確的選擇。

被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前要再三確定協(xié)議的內(nèi)容：

（1）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償金額、支付期限、搬遷費(fèi)、搬遷期限和違約責(zé)任等條款均要寫明；

（2）選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房，違約責(zé)任等需要寫清。尤其是對于回遷安置的期房，更要約定明確回遷期限及逾期回遷的違約責(zé)任承擔(dān)，避免長期在外過渡所造成的損失。

5.作出征收補(bǔ)償決定并申請法院強(qiáng)制執(zhí)行

實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循先補(bǔ)償、后搬遷的規(guī)定。被征收人需要在簽訂的補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷。如果被征收人違約，征收方有權(quán)申請強(qiáng)制執(zhí)行。另外，被征收人在補(bǔ)償方案確定的期限內(nèi)未簽訂協(xié)議的，征收方也應(yīng)當(dāng)依法作出征收補(bǔ)償決定，并在補(bǔ)償決定發(fā)生法律效力后申請司法拆遷。被征收人有權(quán)對補(bǔ)償決定申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，并在庭審中對前述所有步驟、環(huán)節(jié)提出質(zhì)疑和意見，要求征收方舉證證明其行為的合法性。

以上是律師團(tuán)隊(duì)梳理的國有土地上房屋征收及補(bǔ)償?shù)暮诵牧鞒毯妥⒁馐马?xiàng)，但實(shí)際上房屋征收流程十分復(fù)雜，遠(yuǎn)不止上述內(nèi)容。特別是在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中大量適用“預(yù)簽約”“模擬搬遷”的情況下，征收程序較法規(guī)規(guī)定已發(fā)生了一定的順序變化，這就更需要廣大被征收人熟悉每個(gè)程序步驟對自己補(bǔ)償結(jié)果的意義，及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師的意見，通過正當(dāng)程序最終實(shí)現(xiàn)公平合理的補(bǔ)償安置。