導讀：隨著我國城鎮(zhèn)化范圍的擴大，城鎮(zhèn)人口激增。然而，住房需求與高額房價之間的不相適應日益凸顯。在此情況下，小產(chǎn)權(quán)房“應運而生”。小產(chǎn)權(quán)房的低廉價格平衡了現(xiàn)實矛盾，卻在用地、建房規(guī)劃、房屋買賣等方面缺乏法律依據(jù)，其合法性備受爭議。同為在集體土地上建設(shè)的房屋，宅基地上房屋與小產(chǎn)權(quán)房有何不同呢？遇到征收時，這兩種房屋又將獲得什么樣的補償？今天，在明律師就從基本概念、房屋買賣、征收補償三個方面來為您細數(shù)二者區(qū)別。

一、基本概念

1．宅基地上房屋

宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。宅基地上房屋，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在其擁有宅基地使用權(quán)的集體土地上建造的房屋。宅基地上房屋的所有權(quán)歸屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員個人。

2．小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，而是事實概念。一般是指，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，未辦理相關(guān)證件、未繳納土地出讓金等費用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，在相關(guān)網(wǎng)站、學術(shù)論文等處均有提及卻定義不一。在明律師在此處所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，為最廣泛的概念，以望能囊括實踐中的更多情形。

二、房屋買賣

1．宅基地上房屋買賣

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》就農(nóng)村宅基地上房屋買賣問題，提出如下觀點：

“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。”

2015年2月27日，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)在試點地區(qū)暫時調(diào)整實施《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，啟動農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點三項工作。

其中，就宅基地制度改革規(guī)定，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)，繼續(xù)實行“一戶一宅”、面積法定的宅基地分配制度。對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的地區(qū)，實行相對集中建房落實“一戶一宅”，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配；而是在城鄉(xiāng)建設(shè)用地擴展邊界內(nèi)，由政府或集體通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)，將法定面積宅基地等值轉(zhuǎn)換為住宅，落實“一戶一宅”。

已沒有新增宅基地可供分配的，農(nóng)民集體可利用村莊存量建設(shè)用地，在政府支持下集中建設(shè)公寓式住宅，落實農(nóng)村住房建設(shè)的宅基地權(quán)益。

例如，湖南瀏陽和四川瀘縣就在改革政策支持下試行出了宅基地公開拍賣、宅基地跨村流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)共建共享宅基地上房屋等突破《土地管理法》規(guī)定的新形式。然而，在非試點地區(qū)，宅基地上房屋的買賣仍然限制在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。因此，在明律師提醒您，宅基地上的房屋買賣存在風險，購買須謹慎！

2．小產(chǎn)權(quán)房買賣

城市房價居高不下，居民購房需求不減，二者之間的矛盾為小產(chǎn)權(quán)房的興起提供了發(fā)展空間。小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在集體土地上的房屋，應基本生活居住的需要而生。因此，其在建筑設(shè)計、戶型裝修、配套設(shè)施等方面都低于普通商品房水平。

相應的，小產(chǎn)權(quán)房的價格也遠低于普通商品房，這也是小產(chǎn)權(quán)房的出租、買賣等交易熱潮不退的原因。在明律師提示您，在嚴格意義上，小產(chǎn)權(quán)房的出租、買賣等交易都不具有合法性。在實踐中，小產(chǎn)權(quán)房的房屋買賣合同被人民法院認定為無效的亦不在少數(shù)。購買須三思！

三、征收補償

1．宅基地上房屋

集體土地上房屋的征收與補償，至今沒有專門的、全國統(tǒng)一適用的法律規(guī)范。具體的征收工作只能參照《國有土地上房屋征收與補償條例》或者適用地方性規(guī)定。

例如，北京市就出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》來規(guī)范宅基地上房屋的征收補償工作。廣東省、江蘇省、山東省、福建省、黑龍江省等地區(qū)也發(fā)布了有關(guān)集體土地上住宅征收與補償工作的規(guī)范性文件。

以北京市為例，宅基地上房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。同時，與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》確定。

不可否認的是，這一2003年施行的地方政府規(guī)章卻存在區(qū)位補償價適用標準過低的問題，在10多年后的今天已經(jīng)引發(fā)了許多拆遷補償糾紛，亟待修改完善。

然而，實踐中仍有一些征收方對集體土地上的宅基地房屋一律按重置成新價補償，這樣的補償幾乎很難保障被征收人原有的生活水平，有悖法理和情理，其間是否存在違法行政行為，還需要您結(jié)合具體案情咨詢專業(yè)律師。

2．小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房建造于集體土地之上，同時具有諸多商品房特征。因其無統(tǒng)一的法律調(diào)整，地方規(guī)定不一，對小產(chǎn)權(quán)房的征收補償有許多種情況。最壞的情況是，小產(chǎn)權(quán)房因無建設(shè)工程規(guī)劃許可證被認定為違法建筑，不予補償。最好的情況是，參照國有土地上房屋的補償標準計算總體補償范圍，同時因其存在證件缺失等現(xiàn)實情況，對其補償范圍請求予以一定限制。總體來看，小產(chǎn)權(quán)房的合法性不被承認的情況居多。

著名房地產(chǎn)法學專家房紹坤教授在其所著的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的幾個法律問題》中言道，“對‘小產(chǎn)權(quán)房’全部予以拆除或者全部予以沒收，毫無疑問是行不通的。因而筆者主張，對于‘小產(chǎn)權(quán)房’應分門別類地進行處理。對于符合規(guī)劃、建筑質(zhì)量合格的部分，應作合法認定，發(fā)給集體所有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證書；對于不符合規(guī)劃要求、建筑質(zhì)量不合格的部分，不作合法認定，直接定性為違法建筑予以拆除?！?/p>

同理，在明律師認為，小產(chǎn)權(quán)房是時代發(fā)展的產(chǎn)物且數(shù)量巨大，在征收補償問題上不應一概否決。

雖然不能直接賦予小產(chǎn)權(quán)房合法性，但是從公民私有財產(chǎn)保護的角度出發(fā)，也至少應當按照公平補償原則，綜合考慮房屋用途、建造年限、使用情況等因素確定補償方案。

最后，在明律師要提示廣大被征收人三點。

第一，抓緊補證。2019年2月19日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》中提出，力爭2020年基本完成農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作。因此，至今仍然無宅基地相關(guān)權(quán)屬憑證的農(nóng)民朋友們，一定要抓緊時間辦理宅基地確權(quán)登記，以免在征收時被減損相應補償利益。

第二，無證≠違建。最高人民法院既往判例顯示的裁判要旨為：對于未經(jīng)登記的房屋，應綜合考慮建造歷史、使用現(xiàn)狀、當?shù)赝恋乩靡?guī)劃以及用地政策等因素，依法進行調(diào)查、認定和處理。因此，無論是宅基地上房屋還是小產(chǎn)權(quán)房，均不能只因無證就一律認定為違法建筑。

第三，及時維權(quán)。無論是宅基地上房屋還是小產(chǎn)權(quán)房，在征收過程中都應當具體問題具體分析。在不違反法律的情況下，被征收人應當獲得合理補償。并且，無論房屋本身性質(zhì)如何，市、縣級人民政府在征收房屋時都應當遵循法定程序。如果您的房屋遭遇違法拆遷，一定要及時報警、保存證據(jù)、申請行政復議或提起行政訴訟，以維護自身合法權(quán)益。