2018年，隨著農(nóng)村宅基地確權(quán)的完成，農(nóng)村將迎來(lái)宅基地騰退潮。你，或者他，都可能突然間收到一紙騰退宅基地通知。

那么，騰退是怎么一回事？事實(shí)上，騰退一詞在法律上并沒(méi)有規(guī)定，其一般也沒(méi)有《土地管理法》規(guī)定的一系列前置手續(xù)，其性質(zhì)為協(xié)議搬遷，即被騰退人自愿與騰退方簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議后，騰退人支付補(bǔ)償金并拆除被騰退人房屋的行為。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是騰退方（通常是村委會(huì)）跟你協(xié)商給點(diǎn)補(bǔ)償收了你的宅基地。但是，由于騰退嚴(yán)格說(shuō)來(lái)無(wú)法律依據(jù)，無(wú)法定程序，無(wú)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，處于弱勢(shì)一方的被騰退人常常面對(duì)維權(quán)難的局面，這也是法律界公認(rèn)的現(xiàn)狀。

遇到騰退問(wèn)題，不管是誰(shuí)，都是頭疼事。這不，北京郊區(qū)的劉女士就體會(huì)了其中的維權(quán)艱難。

劉女士家的騰退困局

前段時(shí)間，劉女士一家收到了宅基地騰退的通知，讓這個(gè)普通的農(nóng)村家庭一時(shí)間愁云滿天。要知道，這個(gè)家族祖孫三代八口人，主心骨和勞動(dòng)力就劉女士自己。平日里，她既照顧年邁的父親，也要照顧身患重病的弟弟和妹妹，家里的里里外外，全靠她忙活操持。

從騰退開始，這一家人就過(guò)得膽顫心驚。村里招數(shù)實(shí)在太多，找人說(shuō)情、敲門砸窗、甚至以“拆遷”相逼，這讓本就弱不禁風(fēng)的劉家人難以招架。面對(duì)少的可憐的補(bǔ)償金，劉女士決定用法律的武器來(lái)維護(hù)家族的合法權(quán)益。

畢律師告訴她，騰退這事兒，雖然沒(méi)有法律規(guī)范，沒(méi)有嚴(yán)格的程序，甚至連補(bǔ)償款都懸而未決。但它絕不是“法外之地”。無(wú)論是拆遷還是騰退，其最終都是為項(xiàng)目建設(shè)用地而大規(guī)模拆除房屋，都需要項(xiàng)目主體來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償安置，而只要有補(bǔ)償安置方面的政策，就意味著可以通過(guò)談判協(xié)商的路徑獲得最終的理想補(bǔ)償。

談判“三部曲”扭轉(zhuǎn)局勢(shì)

第一步：全面掌握騰退項(xiàng)目的背景和政策信息，伺機(jī)爭(zhēng)取談判的主動(dòng)權(quán)。

律師先從調(diào)查項(xiàng)目信息入手，全方位了解了劉女士騰退項(xiàng)目背景和政策。通過(guò)一個(gè)偶然的渠道，律師又得知開發(fā)商對(duì)征收的地塊需求較為迫切，只等征地結(jié)束，馬上動(dòng)工。針對(duì)這一點(diǎn)，劉女士在律師的指導(dǎo)下，和騰退方進(jìn)行了初步的溝通商談，邁出維權(quán)第一步。

第二步：找準(zhǔn)談判時(shí)機(jī)。時(shí)間過(guò)早，容易暴露己方底線，不利于最終拿到合理補(bǔ)償；時(shí)間過(guò)晚，房屋已經(jīng)拆掉了，就會(huì)陷于被動(dòng)。

通常，談判不是一蹴而就，會(huì)有很多輪，與大領(lǐng)導(dǎo)的談判也往往在最后出現(xiàn)。在律師的指導(dǎo)下，前幾輪談判時(shí)，劉女士以聽為主，后來(lái)瞅準(zhǔn)時(shí)間截點(diǎn)，當(dāng)開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)出現(xiàn)時(shí)，劉女士亮出了干貨，一戰(zhàn)定輸贏。

第三步：騰退談判時(shí)切忌猶豫不決、患得患失。要做到心中有數(shù)，不盲目攀比。談判時(shí)進(jìn)退有度，當(dāng)機(jī)立斷，方能既拿到理想的補(bǔ)償安置，又獲得心理上的滿足。

劉女士雖然在談判桌上取得了勝利，協(xié)議還沒(méi)有簽訂，隱患猶在。談判桌上的言辭必須落實(shí)到白紙黑字，才能生效。這時(shí)，律師需要協(xié)同劉女士出場(chǎng)了。最后一役，歷經(jīng)四個(gè)小時(shí)，在律師的幫助下，談妥了安置面積、補(bǔ)償款的數(shù)額和發(fā)放、選房交房等細(xì)節(jié)，最終簽訂了騰退協(xié)議。