在城市房屋拆遷安置補(bǔ)償過程中，隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化，由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定性與拆遷補(bǔ)償安置時(shí)段的延續(xù)性，存在著拆遷評估價(jià)格難以體現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)值的矛盾。正確認(rèn)識這一問題，有助于拆遷政策的不斷完善和拆遷市場的不斷規(guī)范。

　一、拆遷評估的時(shí)點(diǎn)及有效性

拆遷評估是拆遷安置補(bǔ)償過程中的核心環(huán)節(jié)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。這表明拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，是通過評估以房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的。

建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)進(jìn)一步明確規(guī)定：城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。這表明拆遷評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為拆遷許可證頒發(fā)之日，評估的價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)市場等價(jià)的原則。同時(shí)，根據(jù)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告的有效時(shí)間一般為一年。這表明評估結(jié)果只能在有效期限內(nèi)有效，超過期限就不能作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。 評估師信息網(wǎng)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定性和估價(jià)結(jié)果的有效性，決定了對超過拆遷期限按照評估價(jià)格實(shí)施補(bǔ)償?shù)木窒扌浴?/p>

二、拆遷期限及拆遷時(shí)段

通常情況下，拆遷期限是根據(jù)拆遷規(guī)模的大小等因素確定的?！稐l例》規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實(shí)施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。這表明拆遷期限可以延期，但對延期的時(shí)間和延期的次數(shù)卻沒有限制。

一般而言，一個(gè)拆遷項(xiàng)目不論是拆遷管理部門還是拆遷人，都希望能在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)拆遷完畢。但由于多方面的原因，尤其在目前拆遷難的情況下很難如期完成，有的拆遷期限一延再延，一拖幾年。在缺乏執(zhí)行力的情況下，拆遷困難的客觀性，決定了拆遷期限的不確定性。這不僅給拆遷管理增加了難度，給拆遷補(bǔ)償帶來新的問題，同時(shí)也給拆遷人增加了拆遷成本，直接影響到建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度和城市建設(shè)的發(fā)展。

　三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的矛盾

在拆遷過程中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)及其評估價(jià)格的有效性是確定的;但拆遷期限由于受客觀條件的影響是難以確定的。二者如何統(tǒng)一于拆遷過程，并體現(xiàn)出拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌鰞r(jià)值，成為一對難以調(diào)和的矛盾。 評估師信息網(wǎng)

一方面，以頒發(fā)拆遷許可證作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值，是列入拆遷而尚未實(shí)施的房地產(chǎn)市場價(jià)值。任何一個(gè)拆遷項(xiàng)目，隨著拆遷進(jìn)度的推進(jìn)和延伸，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格的變化，起初的評估價(jià)值有可能與市場價(jià)格的差距越來越大。因此，在拆遷后期，如果在房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生變化的情況下，仍按原評估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)際上就在一定程度上背離了市場價(jià)值，市場等價(jià)的原則未能得到充分體現(xiàn)。

另一方面，按照市場化及被拆遷人的要求，在同一個(gè)項(xiàng)目的拆遷期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生變化、又未進(jìn)行重新評估的情況下，在原評估價(jià)格的基礎(chǔ)上，按照市場價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償(從這兩年的情況看，一般是提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))，雖然被拆遷人滿意，也體現(xiàn)了市場因素，但背離了評估價(jià)格，形成了“前緊后松”、前后補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致的問題，容易引發(fā)拆遷糾紛和拆遷矛盾，影響拆遷市場的良好秩序。

以上分析說明：拆遷安置補(bǔ)償?shù)氖袌龌瓌t與市場價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)，目前還是一個(gè)難以統(tǒng)一的問題。

　四、如何認(rèn)識估價(jià)時(shí)點(diǎn)與等價(jià)補(bǔ)償?shù)拿軉栴}

目前，城市房屋拆遷普遍按照市場化原則，以房地產(chǎn)市場評估作為拆遷補(bǔ)償?shù)恼咭罁?jù)。但在補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)上，各地的情況不一，有的是嚴(yán)格以評估價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而且前后一致;有的是以評估價(jià)格為基礎(chǔ)，通過拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商確定;有的是在評估價(jià)格的基礎(chǔ)上，浮動一定比例確定;有的是以原地新建房屋同類房屋性質(zhì)的價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。不論哪種方式，盡管都將政策的原則性與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況結(jié)合在一起，但都毫不例外地存在著估價(jià)時(shí)點(diǎn)與等價(jià)補(bǔ)償?shù)拿軉栴}。如何認(rèn)識這一矛盾?

第一、拆遷安置補(bǔ)償?shù)氖袌龌瓌t是相對的。從拆遷的法律關(guān)系上講，城鎮(zhèn)房屋拆遷從計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃、國土、建設(shè)用地審批到拆遷許可，再到裁決、執(zhí)行的過程來看，都是行政行為，強(qiáng)調(diào)拆遷過程的合法性和強(qiáng)制力。拆遷補(bǔ)償以房地產(chǎn)評估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)屬市場行為，強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)市場價(jià)值。但由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)等因素的局限，在一個(gè)項(xiàng)目的拆遷期限內(nèi)，從總體上看，其評估的價(jià)格只能是相對接近市場價(jià)值，而且隨著房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展，市場價(jià)格本身是不確定的，很難趨于一致，在實(shí)際工作中不可能依照“等價(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施補(bǔ)償。因此，堅(jiān)持和體現(xiàn)市場化原則只能是相對的而不是絕對的，應(yīng)該在依法實(shí)施補(bǔ)償后，強(qiáng)調(diào)服從城市建設(shè)規(guī)劃的需要，促使被拆遷人自行搬遷、如期搬遷。

　第二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定性強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性。《條例》和《指導(dǎo)意見》明確在一個(gè)項(xiàng)目許可的同一拆遷期限內(nèi)，只能是一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在這一時(shí)點(diǎn)作出的評估價(jià)格，作為這一期限內(nèi)拆遷范圍被拆遷房屋的補(bǔ)償依據(jù)，就是要求在同一拆遷期限內(nèi)對拆遷范圍內(nèi)的所有住戶實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，要求被拆遷人在拆遷期限內(nèi)實(shí)施搬遷。避免補(bǔ)償安置過程中的隨意性和無限制的拖延，防止出現(xiàn)“前緊后松”、因人而異、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。

在拆遷實(shí)際工作中，堅(jiān)持統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，就意味著堅(jiān)持了公平。只有公平才能體現(xiàn)公正。因此，應(yīng)該嚴(yán)格按照統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施補(bǔ)償，在同一拆遷期限內(nèi)，即使在房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)發(fā)生變化的情況下，也應(yīng)該堅(jiān)持原評估價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)?，一方面評估價(jià)與市場價(jià)雖然出現(xiàn)較大差異，似乎給被拆遷人造成了利益損害，顯得有失公平，但實(shí)質(zhì)上是由于被拆遷人未能履行搬遷義務(wù)造成的，責(zé)任應(yīng)該在被拆遷人自己。另一方面如果按照市場價(jià)高于評估價(jià)實(shí)施補(bǔ)償，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，就會對已經(jīng)搬遷的住戶不公而產(chǎn)生拆遷糾紛，甚至導(dǎo)致“回流”，直接阻礙拆遷進(jìn)程。所以，即使到了拆遷后期，不論房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生多大變化，從拆遷補(bǔ)償?shù)恼咝砸罂紤]，從維護(hù)拆遷市場的良好秩序出發(fā)，也只能按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，而不能強(qiáng)調(diào)市場因素。