拆遷安置房連續(xù)買賣但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指被拆遷人在未取得房屋所有權(quán)的前提下將其資格權(quán)利以買賣合同的形式轉(zhuǎn)讓給下手，而下手又將該房屋或資格連續(xù)轉(zhuǎn)讓，在可以辦理房產(chǎn)證的前提下終局買受人應如何主張辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的一類案件。審判實踐中經(jīng)常遇到此類問題，但是無論在訴訟程序上還是實體處理上，現(xiàn)行的法律或司法解釋均未作出明確的規(guī)定。程序上的問題表現(xiàn)為對于此類案件的案由到底如何確定，是房屋買賣合同糾紛還是債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛;參與流轉(zhuǎn)過程中的所有合同當事人是否一并參加訴訟，若參加訴訟其是被告還是第三人;實體處理上的問題表現(xiàn)為法院應判決初始登記人直接過戶到終局買受人還是依次辦理過戶登記手續(xù)。

<img alt=”拆遷安置房可以連續(xù)買賣嗎” src=”https://imgf.66law.cn/upload/f/201901/2/1049387160.jpg” />

一、案由如何確定

首先，民事案件的案由主要是根據(jù)當事人主張的民事法律關(guān)系的性質(zhì)來確定，鑒于案件民事法律關(guān)系的復雜性，對少部分案由也依據(jù)請求權(quán)、形成權(quán)或者確認之訴、形成之訴的標準，同時部分案由也包含爭議焦點、標的物、侵權(quán)方式等要素。民事案由具有法定性，只能嚴格按照《民事案件案由規(guī)定》確定的具體案由，不允許法官隨意變更。實踐中對于《案由規(guī)定》中無對應的案由，應參照《案由規(guī)定》選擇最相似之案由。其次，拆遷安置房是為了解決被拆遷人的居住問題，政府專門修建的具有社會保障性質(zhì)的房屋，由于該類房屋享受土地劃撥、規(guī)費減免等政策，與普通商品房相比具有明顯的價格優(yōu)勢。但其針對特定購買對象和限制交易時間，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買且必須經(jīng)過一定年限才可以取得房產(chǎn)證。由于其價格的相對優(yōu)勢，實踐中被拆遷人在取得相應的購買安置房的權(quán)利后往往通過買賣合同的形式轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人在取得相應的權(quán)利或房屋后又再一次轉(zhuǎn)讓，但因政策原因，在一定期限內(nèi)無法辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。

針對此類案件的案由存在兩種觀點，一種認為屬于房屋買賣合同糾紛，認為參與流轉(zhuǎn)過程中的各合同雙方當事人之目的是通過對價取得房屋所有權(quán)的一種行為，雖然無法辦理房產(chǎn)證，未取得物權(quán)，但是不影響民事法律關(guān)系的認定;一種觀點認為屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，由于被拆遷人安置人并未實際取得房屋，僅僅享有將來的一種權(quán)利，其實際轉(zhuǎn)讓的是一種未來的可期待利益，屬于一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。筆者認為，依照《民事案由》之規(guī)定，房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋。債權(quán)轉(zhuǎn)讓，又稱債權(quán)讓與，是指在不改變合同權(quán)利義務的前提下，合同權(quán)利方將其依據(jù)合同享有的債權(quán)通過協(xié)議全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。債權(quán)人與受讓人之間就原合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而訂立的合同。故爭議糾紛到到底確定何種案由，應該依據(jù)終局買受人的訴訟請求來確定，即在終局買受人已經(jīng)實際占有、使用房屋時要求被拆遷人履行協(xié)助辦理相應權(quán)屬證書時，應屬于房屋買賣合同;在終局買受人并未實際占有、使用房屋時，要求確認合同效力并要求將來協(xié)助履行相應變更登記手續(xù)時，應認定為債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

二、當事人的訴訟地位如何確定

有觀點認為，應以終局買受人作為原告，其它參與流轉(zhuǎn)過程中的當事人作為被告;也有觀點認為，應以終局買受人作為原告，其前手出賣人作為被告，參與房屋流轉(zhuǎn)的其他當事人作為第三人參加訴訟。筆者認為，終局買受人作為原告，其前手作為被告不存在爭議，其余參與流轉(zhuǎn)的其它當事人如果作為被告處理，有違合同的相對性原則，在法律和司法解釋未作出明確規(guī)定的情況下，法院不應突破該原則;至于其他參與流轉(zhuǎn)的當事人能否一并作為第三人參加訴訟，也不能一概而論。如果參與流轉(zhuǎn)的當事人對其所簽訂的合同不存在異議的情況下，則沒有必然依職權(quán)或依申請追加當事人，因為其不與本案存在任何法律上的利害關(guān)系，但是當其對于所參與流轉(zhuǎn)的過程中的合同行為提出異議的情況下，法院可依職權(quán)或者依申請追加其作為無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟。

三、流轉(zhuǎn)過程中合同效力問題

我國法律上雖不承認物權(quán)的無因性，但是將債權(quán)行為和物權(quán)行為作出明確區(qū)分。我國物權(quán)法對于因法律行為引起的物權(quán)變動原則上采用債權(quán)形式主義，即物權(quán)變動，只需要在債權(quán)的意思表示之外加上登記或者交付即可。對于房屋，只有經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力。因參與房屋連續(xù)買賣的當事人，并未辦理變更登記手續(xù)，其并未取得房屋的所有權(quán)，此時，其簽訂的合同效力問題該如何處理。關(guān)于此問題在買賣合同司法解釋作出之前也許存在爭議，但是現(xiàn)在毫無疑問，雖然參與房屋流轉(zhuǎn)中的房屋未辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)，但是不影響合同的效力?！逗贤ā返谖迨粭l “無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！痹撘?guī)定，是對合同法上效力待定合同的認定，即在無權(quán)處分他人財產(chǎn)的時候簽訂的合同，應為效力待定的合同。但最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С??！痹撍痉ń忉屢?guī)定在買賣合同情況下，變更了原來《合同法》的規(guī)定，即由效力待定的合同變更為為合法有效的合同。其法理依據(jù)是合同是平等主體的自然人、法人和其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議，依法成立的合同，只要雙方當事人意思表示真實，不具有合同無效的情形，對雙方當事人均具有法律約束力。至于出賣人無法取得所有權(quán)，無法交付動產(chǎn)或者辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，應屬于合同履行，對于無法履行或者瑕疵履行的，其應付合同違約責任，而不是合同效力的問題。

四、案件的實體處理

在各方當事人均對合同無異議的情況下，訟爭房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)該該如何辦理。有觀點認為，應依次辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，防止當事人通過此種手段規(guī)避稅收征管;也有觀點認為，不需要依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即由登記所有權(quán)人直接變更為終局買受人。對此，筆者認可第二種觀點，其法理依據(jù)為房屋買賣合同屬于一種雙務合同，即一方交付購房款，另一方交付房屋并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房屋的買受人在交付購房款后，享有要求出賣人交付房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)變更登記的權(quán)利。在房屋流轉(zhuǎn)過程中所簽訂的合同，實質(zhì)上可以看成一種債權(quán)讓與，房屋的買受人將自己對于房屋的占有權(quán)通過買賣合同的形式轉(zhuǎn)移給房屋的下手買受人。依據(jù)債權(quán)讓與的原理，債權(quán)讓與時原來的債權(quán)人只需要向債務人履行通知的義務，而不需要征求其是否同意。房屋辦理物權(quán)登記不是法律的強制性規(guī)定，而是一種鼓勵行為，即將原來一種債權(quán)上的權(quán)利通過登記后轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N物權(quán)上的權(quán)利。同時，辦理房屋權(quán)屬登記物后，第三人基于物權(quán)的的公示公信原則，取得所有權(quán)的，適用善意取得制度。不動產(chǎn)物權(quán)的登記行為，更有利于維護社會經(jīng)濟秩序，保護第三人利益。當然如果購買房屋的買受人不愿意辦理所有權(quán)變更登記，愿意承擔由此帶來的風險，法律并不予以禁止，是當事人處分自己民事權(quán)利，行使自由意志的表現(xiàn)。