在房屋征收與拆遷中，拆遷部門(mén)經(jīng)常會(huì)以被拆建筑沒(méi)有房產(chǎn)證或者相關(guān)審批手續(xù)不全為理由，將該建筑認(rèn)定為違章建筑，進(jìn)而對(duì)該建筑進(jìn)行無(wú)償拆遷。民眾面對(duì)這種情況也經(jīng)常四神無(wú)主，覺(jué)得自己證件不全貌似確實(shí)不符合法律規(guī)定，因而“理虧”，雖然覺(jué)得會(huì)損失很大，但是經(jīng)常妥協(xié)，殊不知自己的房屋證件不全并不一定是違章建筑，并不一定要遭到強(qiáng)拆，也不會(huì)都拿不到補(bǔ)償。

首先需要明確或規(guī)范幾個(gè)概念

1
無(wú)證房屋與“未登記建筑”

無(wú)證房屋是日常民眾常用的一個(gè)詞語(yǔ)，一般指沒(méi)有房屋所有權(quán)證的房屋。無(wú)證房并非法律概念，其本身含義不明。法律字典里見(jiàn)不到無(wú)證房、有證房這些名稱。原來(lái)無(wú)證房不是法律名詞，究竟什么是無(wú)證房呢？沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，其外延比較模糊。在中國(guó)知網(wǎng)等權(quán)威網(wǎng)站搜索“無(wú)證房屋”幾乎沒(méi)有相關(guān)論文，法律上最貼近“無(wú)證房屋”的術(shù)語(yǔ)叫“未登記建筑”，因此后文會(huì)更多使用“未登記建筑”一詞以代替“無(wú)證房屋”。

2
違章建筑

我國(guó)立法和實(shí)務(wù)界經(jīng)歷了從“違章建筑”到“違法建筑”的演變，這體現(xiàn)了法制的進(jìn)步和立法技術(shù)的提高。

該演變過(guò)程大體分三個(gè)階段:

第一個(gè)階段是《城市規(guī)劃法》實(shí)施前。

這一階段,無(wú)論是從立法上還是實(shí)際工作、日常生活中,人們習(xí)慣使用違章建筑一詞。該詞作為法律語(yǔ)言最早應(yīng)該出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院于1984年1月5日頒布施行的《城市規(guī)劃條例》第50條、51條中。該條例第50條第2項(xiàng)規(guī)定:“對(duì)違反本條例規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,責(zé)令停止違章建設(shè)行為,吊銷其建設(shè)許可證,或者責(zé)令其拆除違章的建筑物、構(gòu)筑物,并可給予警告或者罰款。”第51條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)城市規(guī)劃主管部門(mén)給予的責(zé)令退出違章占地、拆除違章建筑物和構(gòu)筑物、吊銷許可證和罰款的處罰決定不服,……?！背青l(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1988年2月12日發(fā)布的《關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對(duì)違章建筑處理的原則意見(jiàn)》也使用了 “違章建筑” 一詞。

第二個(gè)階段是《城市規(guī)劃法》實(shí)施后到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前。

這一階段立法上既使用違法建筑的概念,也使用違章建筑的概念;實(shí)際工作和日常生活中,人們?nèi)匀涣?xí)慣使用違章建筑這一詞語(yǔ)。1990年實(shí)施的《城市規(guī)劃法》第40條首次使用違法建筑的概念:“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),……,嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,由縣級(jí)以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè),限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施;……?！钡菄?guó)務(wù)院1991年頒布實(shí)施、2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》仍然使用的是違章建筑，并沒(méi)有相應(yīng)地使用違法建筑這一概念。其第22條第2款規(guī)定:“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,不予補(bǔ)償;拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

第三個(gè)階段是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后到現(xiàn)在。

2008年1月1日起施行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》條文中,既未出現(xiàn)“違章建筑”,也未出現(xiàn)“違法建筑”字樣,但學(xué)界和執(zhí)法實(shí)務(wù)中已有人開(kāi)始使用“違法建筑” 一詞。國(guó)務(wù)院2011年1月21円公布施行的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》重新使用了違法建筑的概念。該條例第24條第2款規(guī)定:“市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理?！?對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償?！钡胤缴系囊恍┮?guī)章法規(guī)也基本都使用“違法建筑”一詞。后文更多會(huì)使用“違法建筑”以代替“違章建筑”。
未登記建筑出現(xiàn)的原因
如今大量存在的未登記房屋現(xiàn)象，大多是因?yàn)槿缦略颍河捎诜苫蛘哒{(diào)整的原因我國(guó)房地產(chǎn)制度是逐漸完善至現(xiàn)在的狀態(tài)的，制度完善之前，有些建筑就是已經(jīng)存在的，而到了有了這些制度之后，按照這些制度，一些歷史性的建筑就成了違法建筑。

比如我國(guó)相關(guān)的幾個(gè)重要立法：

《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃條例》1984年1月頒布實(shí)施；

《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》1990年4月1日實(shí)施；

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》1993年11月1日實(shí)施；

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年1月1日施行；

《房屋登記辦法》2001年8月15日起施行。

對(duì)于1984年1月之前的房屋根本不可能有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，那么依照現(xiàn)在的法律就是不能辦理房屋所有權(quán)證的，那是不是就是違法建筑？一些開(kāi)發(fā)建造單位不能依法按規(guī)建造房屋造成的如沒(méi)有土地時(shí)使用權(quán)證就建造或沒(méi)有初始登記就售房，以致買(mǎi)房人不能順利進(jìn)行房屋登記；政府有關(guān)職能部門(mén)管理不嚴(yán)、不到位的原因一些人不依照法律程序建造了房屋，但是有關(guān)部門(mén)因主觀或客觀的原因，沒(méi)有對(duì)其及時(shí)處理，以致該建筑被長(zhǎng)期使用，成為歷史遺留問(wèn)題；一些群眾自身的法律意識(shí)不強(qiáng)、盲目行事造成的一些群眾自身的法意識(shí)不強(qiáng)、盲目行事造成的未登記建筑的
現(xiàn)在大多是地方規(guī)章對(duì)未登記建筑進(jìn)行具體規(guī)制，如《淳安縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步明確我縣國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認(rèn)定辦法的通知》、《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認(rèn)定和處理辦法》、濮陽(yáng)市《關(guān)于市城區(qū)國(guó)有土地歷史遺留司題的處理意見(jiàn)》(濮土治[2012]02號(hào))、臺(tái)前縣《關(guān)于處理縣城區(qū)國(guó)有土地上房屋權(quán)屬登記歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)》等。

其中2011年6月《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認(rèn)定和處理辦法》的征求意見(jiàn)稿對(duì)未登記建筑的分類最具代表性。
該辦法將城市房屋拆遷范圍內(nèi)的未登記房屋分為三類。

第一類是可認(rèn)定為合法建筑的房屋：

一是相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)齊全,但尚未取得房屋權(quán)屬登記證明的已完工建筑；

二是相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)齊全的未完工建筑；

三是未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。

第二類是雖未完善相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)，但不按違法建筑對(duì)待的房屋：

一是程序性違法的建設(shè)項(xiàng)目；

二是經(jīng)市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組研究通過(guò)的工程；

三是經(jīng)所在區(qū)人民政府研究同意建設(shè),并由所在區(qū)人民政府出具證明的房屋；

四是對(duì)自住的危舊房屋進(jìn)行翻建,并有房管部門(mén)和居住地街辦(鎮(zhèn))出具證明的房屋；

五是屬于歷史遺留問(wèn)題或存在其他特殊情況的房屋。

第三類是必須認(rèn)定為違法建筑的房屋:

一是未取得相關(guān)建設(shè)審批手續(xù),且未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的建筑；

二是房屋征收范圍確定后,在征收范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的房屋。

未登記房屋不一定是違法建筑

通過(guò)以上的論述其實(shí)已經(jīng)看出未登記房屋不一定是違法建筑，而且這個(gè)認(rèn)定是個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程，下面結(jié)合《城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對(duì)違章建筑處理的原則意見(jiàn)》（城房字[1988]95號(hào)）以及地方政府規(guī)章對(duì)這個(gè)問(wèn)題簡(jiǎn)單匯總下現(xiàn)在的一般狀況。但是具體實(shí)踐中還是要結(jié)合當(dāng)?shù)厥∈锌h的相關(guān)具體規(guī)定來(lái)認(rèn)定。

未登記房屋被認(rèn)定違法建筑的時(shí)間界限問(wèn)題

法律上有法不溯及以往原則，這是我國(guó)法律制度基本原則之一，也可擴(kuò)充至行政時(shí)效原則。一項(xiàng)建筑形成于70年代，在當(dāng)時(shí)很少的手續(xù)就可建成，如果用現(xiàn)在法律要求分析可以歸為違章建筑，這顯然不行，所以，必須結(jié)合建筑物形成時(shí)法律規(guī)定確定合法與非法。

《城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對(duì)違章建筑處理的原則意見(jiàn)》規(guī)定：一、關(guān)于時(shí)間界限?？紤]到《城市規(guī)劃條例》是國(guó)務(wù)院一九八四年新頒發(fā)的，各地制定審批城市規(guī)劃也有先有后，各市、縣可根據(jù)實(shí)際情況合情合理地確定處理違章建筑的時(shí)間界限。各地在處理違章建筑時(shí)，對(duì)時(shí)限以前的可適當(dāng)放寬，時(shí)限以后的應(yīng)從嚴(yán)處理?！?/p>

因此，1984年是個(gè)重要的時(shí)間界限，如淳安縣人民政府《關(guān)于進(jìn)一步明確我縣國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認(rèn)定辦法的通知》規(guī)定“ 五、國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋未經(jīng)登記，但符合下列條件之一的，經(jīng)依法認(rèn)定、處理后，可參照合法建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償：（一）1984 年1 月5 日前已建成的房屋”；

當(dāng)然“各地制定審批城市規(guī)劃也有先有后，各市、縣可根據(jù)實(shí)際情況合情合理地確定處理違章建筑的時(shí)間界限”，如以常州市城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合規(guī)劃、土地等五部門(mén)以常建規(guī)〔2011〕2號(hào)聯(lián)合發(fā)文，其中規(guī)定“認(rèn)定和處理標(biāo)準(zhǔn)：1．未經(jīng)登記的建筑有下列情形之一的，可視為合法建筑，由房屋征收部門(mén)按照房屋征收的有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償。（1）1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》施行前建造的未經(jīng)登記的建筑。”

房屋手續(xù)可補(bǔ)正的

房屋證件不全，手續(xù)不完整的，不一定就是違法建筑。如淳安縣人民政府《關(guān)于進(jìn)一步明確我縣國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑認(rèn)定辦法的通知》規(guī)定國(guó)有土地上房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋未經(jīng)登記，但符合下列條件之一的，經(jīng)依法認(rèn)定、處理后，可參照合法建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償：“（二）1984 年1 月5 日至1990 年4 月1 日期間建成，取得建筑工程許可證并按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途進(jìn)行建設(shè)或已領(lǐng)取土地使用權(quán)證但因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的房屋；（三）1990 年4 月1 日后建成，因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的建筑，包括：1.已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，并按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途建設(shè)但未經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收的房屋；2.已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可或土地使用權(quán)證，且已經(jīng)按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的房屋；3.已領(lǐng)取土地使用權(quán)證，且已經(jīng)相關(guān)部門(mén)罰款處罰的房屋。（四）經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，因歷史原因遺留的可視為合法建筑的其他類型未登記房屋?！?/p>

2012年8月1日出臺(tái)的《濮陽(yáng)市城區(qū)國(guó)有土地房尾權(quán)屬登記歷史遺留的意見(jiàn)》更是規(guī)定“ (一)市人民政府以會(huì)議紀(jì)要等形式對(duì)房屋權(quán)屬登記作出明確處理意見(jiàn)的，仍按當(dāng)時(shí)的處理意見(jiàn)辦理。(二)同一棟住宅樓內(nèi)個(gè)別住戶未及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記的，比照本棟樓內(nèi)已辦理房屋權(quán)屬登記住戶辦理時(shí)提供的資料和程序予以辦理?！?/p>

常山縣《征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑調(diào)查認(rèn)定處理意見(jiàn)（試行）》規(guī)定：“對(duì)被認(rèn)定為違反規(guī)劃屬尚可采取改正措施的違法建筑的處理規(guī)劃建設(shè)部門(mén)對(duì)認(rèn)定為違反規(guī)劃屬尚可采取改正措施違法建筑，應(yīng)當(dāng)出具違反規(guī)劃屬尚可采取改正措施違法建筑的認(rèn)定書(shū)，將認(rèn)定結(jié)論和有關(guān)調(diào)查材料登記并形成檔案移交房屋征收部門(mén)，由房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)其處理。

對(duì)認(rèn)定為違反規(guī)劃尚屬可采取改正措施的違法建筑不予補(bǔ)償，但應(yīng)支付按房屋重置價(jià)結(jié)合成新予以評(píng)估確定的建造成本。

通過(guò)以上的分析，大家可以清楚的知道，無(wú)證房屋不等于違章建筑，在拆遷的時(shí)候，無(wú)證的房屋不是所有的都不給補(bǔ)償，而是需要具體問(wèn)題具體分析。

即使真的是違章建筑，那也不是說(shuō)拆就拆，而是必須履行嚴(yán)格的法律程序后才可以拆除，那要履行什么樣的法律的程序呢？請(qǐng)關(guān)注下一期節(jié)目。