相信很多被拆遷戶會(huì)面對(duì)這種問題：我家是在農(nóng)村開超市的，現(xiàn)在要拆遷了，該怎么補(bǔ)償呢？是按照住宅性質(zhì)來(lái)補(bǔ)償還是商業(yè)用房來(lái)補(bǔ)償呢？這個(gè)問題，如果沒有研究還真是一頭霧水，那么現(xiàn)在律師來(lái)給大家普及一下應(yīng)該按照什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償。

一般來(lái)講，房屋用途不同，在拆遷中拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同，可分為三類：一類是純粹的住宅；一類是純粹的商業(yè)用房；還有一類是由住宅作為商業(yè)用房進(jìn)行使用，我們稱之為“住改非”房屋。

有些地方在拆遷中將三類房屋規(guī)定了不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也有地方未做規(guī)定。關(guān)于前兩類房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通常相對(duì)明確，但是對(duì)于“住改非”房屋，各地的規(guī)定卻經(jīng)常不一樣而且分歧比較大，利益糾葛明顯，而這種情況又具有多發(fā)性，拆遷補(bǔ)償安置中應(yīng)對(duì)這種情況作何處理？

判斷房屋用途應(yīng)以合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為依據(jù)。

國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！逼渲械摹坝猛尽?，即指房屋的適用性質(zhì)是“住宅”還是“非住宅”。對(duì)于這個(gè)問題，國(guó)務(wù)院將權(quán)利下放到各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，因地制宜制定各地的地方政策。

以北京市為例，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第22條、第31條、第33條對(duì)非住宅用房進(jìn)行了比較細(xì)致的補(bǔ)償安置規(guī)定：

第22條實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)包括房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，具體評(píng)估規(guī)則由市國(guó)土房管局制定公布。

第31條拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)原住房建筑面積和規(guī)定的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；拆遷人負(fù)責(zé)搬遷的，拆遷人不再支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。拆遷非住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)包括：(一)設(shè)備搬遷、安裝費(fèi)用。(二)無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

第33條因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，拆遷人可以結(jié)合被拆遷房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。

《北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見》第17條、20條、21條則進(jìn)一步規(guī)定，原則上非住宅房屋的認(rèn)定以房屋所有權(quán)證表明的用途為依據(jù)。但是如果被拆遷房屋具有房屋所有權(quán)證，有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)為被拆遷房屋，并且拆遷前被拆遷房屋實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，已辦理稅務(wù)登記證并出具納稅憑證，應(yīng)當(dāng)按照非住宅房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。

喏，看見了吧，判斷被拆遷房屋是否為非住宅房屋，不單單以房屋所有權(quán)證所載的內(nèi)容為判斷依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)以工商部門合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以及是否實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)使用為依據(jù)。如果還有當(dāng)事人咨詢此類問題，房屋用途為住宅，但實(shí)際用來(lái)營(yíng)業(yè)的，就要看是否持有工商行政管理部門合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照了，如果有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且正常交納稅務(wù)，那么恭喜您，您的房屋應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為非住宅性質(zhì)。所以在拆遷補(bǔ)償范圍上，被拆遷人就可以獲得房屋拆遷補(bǔ)償款與一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照房屋實(shí)際的經(jīng)營(yíng)用途以及區(qū)位、建筑面積加以確認(rèn)。

律師總結(jié)

由于房屋在使用中會(huì)發(fā)生用途上的變更，所以被拆遷房屋的性質(zhì)并非絕對(duì)按照產(chǎn)權(quán)證書的登記為準(zhǔn)，一般應(yīng)當(dāng)以地方關(guān)于拆遷方面的地方政府規(guī)章作為判斷依據(jù)。一共有三種情況：

一、北京等地明確規(guī)定，判斷標(biāo)準(zhǔn)為是否有工商管理部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

二、上海、重慶、山東等地，通常判斷方法以房屋所有權(quán)證上標(biāo)注的用途為準(zhǔn)，對(duì)房產(chǎn)證上未標(biāo)注用途的，以被拆遷房屋報(bào)建時(shí)的用途為準(zhǔn)；

三、若地方?jīng)]有明確地方政府規(guī)章規(guī)定，可以參照“建房函字【1993】23號(hào)”文件，此是建設(shè)部在1993年作出的《對(duì)湖北省沙市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問題報(bào)告的復(fù)函》，根據(jù)這一文件，拆遷開始后私房性質(zhì)的確認(rèn)，原則上應(yīng)當(dāng)以房屋產(chǎn)權(quán)登記的房屋性質(zhì)為準(zhǔn)，對(duì)于住宅房屋改為非住宅房屋而未經(jīng)登記的，按照以下方式處理：1被拆遷人補(bǔ)辦變更登記的，按照非住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償，2、被拆遷人未辦理變更登記的，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際存在且合法，也按照非住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償。

如果根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)能確認(rèn)被拆遷人的房屋是非住宅房屋，被拆遷人便可以向拆遷方主張房屋拆遷補(bǔ)償款和停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)的雙向補(bǔ)償，并要求按照經(jīng)營(yíng)用途提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)！