近期一則關(guān)于房屋的新聞引起社會各界的普遍關(guān)注。事情是這樣的，溫州鹿城區(qū)一些房主發(fā)現(xiàn)他們所購買的房屋的土地使用年限到期或者即將到期，如果續(xù)期，他們將面臨著花費高額的土地出讓金的問題。之所以說高額，是因為這個續(xù)期費用以現(xiàn)有土地價值為基價進行計算，這一費用甚至高達目前房產(chǎn)交易價格的1/3到一半！

換句話講，你購買的一套價值100萬的房屋，續(xù)期時需要交納30萬到50萬的費用才可以！這在全國應(yīng)屬先例，但是諸如此事也將在全國各地陸續(xù)發(fā)生。那么土地使用權(quán)到期，居民到底需不需要繳納續(xù)期費呢？北京市法學(xué)會物權(quán)法研究會副會長畢文強律師對此做了深度解讀。

目前我國法律關(guān)于土地使用權(quán)的期限到底如何規(guī)定？

1990年國務(wù)院頒發(fā)了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，明確規(guī)定了國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。并在第十二條規(guī)定：居住用地的最高年限為70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地為50年。這是國家從法律上對土地用途進行區(qū)分并設(shè)定了使用權(quán)的期限。

老百姓花錢買的房子，其所占土地續(xù)期需要花錢嗎？

2007年10月1日《物權(quán)法》出臺之前，關(guān)于土地使用權(quán)的規(guī)定從國家到地方均有相關(guān)規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定土地使用權(quán)出期限屆滿，土可以繼期。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

2004年，深圳印發(fā)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，詳細規(guī)定了房地產(chǎn)續(xù)期的具體步驟和方法。具體方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。

從上述規(guī)定可以看出，《物權(quán)法》沒有出臺之前，住宅用地使用權(quán)到期后，可以向政府申請續(xù)期，政府可以社會公共利益需要收回，到期收回不涉及到補償。如果續(xù)期，應(yīng)當(dāng)重新支付土地使用權(quán)出讓金，深圳更是直接給出了標(biāo)準(zhǔn)。

《物權(quán)法》出臺后，其在149條中明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

這與上述規(guī)定則有了明顯的區(qū)別。

區(qū)別之一是《物權(quán)法》把土地使用權(quán)區(qū)分為住宅建設(shè)用地和非住宅建設(shè)用地，之前的國務(wù)院條例和《房地產(chǎn)管理法》對此沒有區(qū)分。

其次，《物權(quán)法》明確了公民享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期，而非之前的申請續(xù)期。

那么，《物權(quán)法》中規(guī)定的自動續(xù)期如何理解？房主到底應(yīng)不應(yīng)該再次交錢？

律師：土地使用權(quán)自動續(xù)期無需繳費

畢文強律師認(rèn)為不應(yīng)該，《物權(quán)法》關(guān)于自動續(xù)期的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為公民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后可以自動獲得使用權(quán)且無需繳費。這是對《房地產(chǎn)管理法》、《暫行條例》中規(guī)定公民在土地使用權(quán)到期后申請繼期且繳費的一種否定，而非現(xiàn)在一些地方部門理解的對此沒有規(guī)定。

詳細分析如下

首先

從規(guī)范的角度來看，《物權(quán)法》是以保護國家、集體、公民私人物權(quán)為核心的，更多側(cè)重于財產(chǎn)的權(quán)益保護?！稌盒袟l例》、《房地產(chǎn)管理法》則以規(guī)范國家有關(guān)部門對于土地的管理為主。因此，關(guān)于公民在土地使用權(quán)方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，從法的位階、效力等級與頒布時間上來看，也應(yīng)當(dāng)以《物權(quán)法》為主。

其二

《物權(quán)法》在住宅與非住宅使用權(quán)的區(qū)分，表明兩者存在不同，且非住宅建設(shè)用地使用權(quán)另行依照法律規(guī)定辦理，對于地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，可以通過約定、法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。這就可以推斷出住宅建設(shè)用地使用權(quán)的處理不能夠適用之前《暫行條例》與《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。

其三

相關(guān)國土部門先把《物權(quán)法》自動續(xù)期的規(guī)定理解為沒有規(guī)定是否收費，進而在實際操中收費的做法，違反了法無明文規(guī)定不可行的行政法原則。

其四

公民擁有房屋的所有權(quán)，所有權(quán)是永久權(quán)、對世權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到保護。在不與國家土地公有制度與集體所有制度相沖突的情況下，設(shè)置土地使用權(quán)期限沒有問題，但問題是到期后如何處理?！段餀?quán)法》之前的規(guī)定是：如果不繳費或者基于社會公共利益，就可以收回土地。其結(jié)果就是公民的房屋所有權(quán)或者其他不動產(chǎn)的所有權(quán)根本不是永久所有，這與《物權(quán)法》是相矛盾的。因此，筆者理解，從立法精神和價值取向上看，自動續(xù)期且不需要繳費，即不違反國家的土地公有制度，也不與公民私人所有權(quán)相沖突，是最佳的制度安排。

其五

我國住房制度發(fā)展至今，市場方面已完全與國際接軌，其房產(chǎn)價格遠超一些土地私有制國家的市場水平。此時再以到期為由收費，是變相的推高房價，增加公民的居住成本。這已經(jīng)不單純是法律問題，甚至?xí)仙秊槊裆鷨栴}、政治問題，這可能會對于政府的公信力造成嚴(yán)重破壞。

基于上述理由，筆者認(rèn)為，地方政府不能夠以缺乏頂層設(shè)計為由擅自收費，即不合法，也不合理。退一步講，既然認(rèn)為缺乏頂層設(shè)計，那么在頂層設(shè)計出臺之前，地方政府制定政策還是要謹(jǐn)慎為好！

閑筆：縱觀中國歷史，社會動亂往往與土地兼并后民無立錐之地互為因果，所有凡是涉及到基本民生的問題，國策應(yīng)當(dāng)慎之又慎。

筆者從兩個角度看待這個問題，一方面，保護公民私有財產(chǎn)，就是保護國力，保護國家利益，在土地公共的憲法原則下，自動續(xù)期且不續(xù)費可以完美的解決這一問題。其次，中國自古以來人多地少，資源一向緊缺，在土地方面，公平與效率顯然一個都不可以少。因此，除公民實際居住的住宅外，其他的土地使用權(quán)到期續(xù)費也是可行的，《物權(quán)法》對此已經(jīng)作了區(qū)分，并為相續(xù)立法留有空間。筆者想要強調(diào)的是，千萬不要盯著老百姓腳下賴以居住生活的土地，去打它的主意。

律師

北京市法學(xué)會物權(quán)法研究會副會長、第九屆北京市律師協(xié)會物業(yè)管理委員會副主任、北京市律師事務(wù)所主任、國內(nèi)首家征收拆遷律師團隊創(chuàng)始人、北京市城鄉(xiāng)住房建設(shè)委員會“社會專家?guī)臁睂＜?、北京市律師協(xié)會業(yè)務(wù)拓展委員會成員、北京首一業(yè)主大會指導(dǎo)中心特邀理事、海淀區(qū)和諧社區(qū)中心成員、煙臺大學(xué)法學(xué)院兼職教授。多次被評選為“北京市海淀區(qū)優(yōu)秀律師”。