提到企業(yè)，大家可能想到的就是大公司。其實，企業(yè)的范圍很廣，它包括各種責任形式的公司，比方說有限公司、個人獨資公司、也包括非公司制的一些組織，比如全民的、集體的、合伙的、個體工商戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)等組織形式。

接下來，看一下我國涉及企業(yè)拆遷的法律和行政法規(guī)。目前涉及企業(yè)拆遷的法律和行政法規(guī)主要是《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地管理法》。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定的補償類別分三項：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

條例里面，還規(guī)定了一個對被征收人給予的補助和獎勵，這個我們可以把它算作條例規(guī)定的第四項補償。

關于搬遷費，一般企業(yè)需要搬遷的，房屋征收部門應當支付搬遷費；如果企業(yè)選擇了房屋產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換的房屋交付之前，房屋征收部門是應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房的。

關于停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，一般是根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)的期限等因素來確定補償金額。

我們這個條例里并沒有一個專門針對企業(yè)搬遷的具體補償規(guī)定，《土地管理法》里也沒有具體的規(guī)定。況且，除了村辦集體、鄉(xiāng)辦集體企業(yè)和農(nóng)業(yè)類企業(yè)外，集體土地上是不允許其他企業(yè)開辦的。

現(xiàn)實生活中，企業(yè)使用的土地很多是國有、集體并存，所以企業(yè)的拆遷也分兩種情況，即農(nóng)村集體土地上企業(yè)拆遷和國有土地上企業(yè)拆遷。

所以我們下面來談談具體案件操作中的補償類型和補償細節(jié)問題。

企業(yè)拆遷，其實不是一個法律規(guī)定的術語，一般企業(yè)有房子的它是企業(yè)的拆遷與補償問題；企業(yè)租賃房子的，實際上就是一個企業(yè)搬遷的問題。

我們依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地管理法》的相關規(guī)定，結合實際案例來看企業(yè)拆遷可能會得到補償有哪幾類？一般情況下，這些補償主要包括以下五個方面：

1、房產(chǎn)、建筑物及土地的補償；

2、設備、設施的補償；

3、停產(chǎn)停業(yè)損失；

4、人員遣散、離職或安置的補償；

5、搬遷獎勵費用及其他費用。

上面這個第4項中的“人員遣散、離職或安置的補償”是條例和土地管理法里沒有規(guī)定的，這是需要我們根據(jù)拆遷案件中實際發(fā)生的損失提出要求的，這項損失不是每個企業(yè)都會有的。比如，有的企業(yè)從當前所在地搬到了500米之外的地方，如果向政府主張人員離職費用就不合理；但假如企業(yè)從石家莊市搬到寧晉縣，那很多石家莊市里的員工就不愿意過去上班，就有可能離職不干。這時候，企業(yè)主張人員離職費用就有合理的理由。

房產(chǎn)、建筑物及土地的補償：

企業(yè)的經(jīng)營性用房主要有工業(yè)廠房和倉庫，也有住宅和辦公室。房屋需要補償?shù)木唧w面積，一般看房產(chǎn)證明記錄的建筑面積；沒有產(chǎn)權證明和土地證明的，可以通過實際丈量確定。如果因為企業(yè)的廠房沒有產(chǎn)權證就不補償，是不合理的。因為企業(yè)的廠房、倉庫等建筑很多是可以根據(jù)實際面積來補償?shù)摹?/p>

房產(chǎn)的分類和用途不一樣，補償也會不一樣。比如，企業(yè)住宅、廠房、倉庫補償標準是不一樣的；這里指企業(yè)的公房宿舍，不是指員工擁有全部產(chǎn)權的住宅。但實踐中房產(chǎn)的類型和用途，五花八門什么情況都有：比如，買了個學校當倉庫，土地沒變性；比如，經(jīng)營不景氣的企業(yè)庫房沖著街道的，打開門直接改商業(yè)或?qū)ν獬鲎?；還有的企業(yè)的房屋，分割給各個股東辦理產(chǎn)權證等等。所以，具體的案件的補償標準是需要根據(jù)具體情況的不同來細分。

企業(yè)房屋和建筑物的價值評估，一般的，政府愿意用“評估”的辦法來確定“價值”，如果評估價值低的話，你基本上要啟動法律程序來救濟，否則你很難能單純就評估異議提高到合理水平。租賃土地上的企業(yè)自建房屋，要看租賃合同對于房屋到期時的產(chǎn)權歸屬是怎么約定的，遇到國家征拆時，對補償款是怎么約定的。

土地的補償，《條例》和《土地管理法》對土地使用權沒到期的征收補償沒有明確規(guī)定，這里也是大家普遍覺得不公平的地方；針對這一塊沒有法律行政法規(guī)明確規(guī)定的，我們在實踐中往往通過談判的方式，采用與房屋、建筑物計算在一起的方式，來為大家爭取盡可能多的合理與公平補償。

設備設施的補償：

設施設備的補償，一種是不可移動設備的損失的補償。一般是按照設施設備的使用年限折舊或者按照他的重置市場價格補償；有的企業(yè)的財務賬里有企業(yè)設施設備的折舊記載，這些數(shù)據(jù)能不能直接作為補償依據(jù)，也是存在爭議的。

另一種是可移動設備的搬遷費、安裝費、調(diào)試費、運輸費等費用的補償，一般企業(yè)搬遷時，都會產(chǎn)生上述費用，尤其是生產(chǎn)流水線的搬遷，需要重新的安裝調(diào)試，甚至有些設備在原址能用，但是一搬遷就廢掉了。所以，在這些補償費用計算中，征拆雙方一般是會有爭議的，一般就是實際發(fā)生金額和評估價格不一致，征拆雙方的爭議基本上也在這里。一旦發(fā)生爭議企業(yè)自己解決不了的，就需要盡早地、及時地聘請專業(yè)律師為您提供法律幫助。

停產(chǎn)停業(yè)損失：

停產(chǎn)停業(yè)損失，一般參照納稅的金額來確定利潤，有些小企業(yè)是躉稅或者免稅或不納稅，有的個體工商戶辦了營業(yè)執(zhí)照之后，干脆連稅務登記證都不去辦理。所以在計算停產(chǎn)停業(yè)損失時就會產(chǎn)生分歧，針對不同的納稅情況，要有不同的談判技巧和策略。

停產(chǎn)停業(yè)損失里還有一類，就是企業(yè)實際發(fā)生的損失和預期利潤損失。比方說拆遷停產(chǎn)導致企業(yè)已經(jīng)簽訂的訂單不能履行等情況。甚至，有時候?qū)τ谶@部分損失，要經(jīng)過法院的判決來確定和固定。預期損失還有一個算法，就是我們可以把這幾年的每年利潤、平均利潤計算出來，做一個預期利潤證明。

企業(yè)搬遷中實際發(fā)生的損失，有些是很難認定的。舉個例子來說：一個生產(chǎn)紅茶的企業(yè)，將發(fā)酵的車間放到了民房里，委托給個人來做。這個人沒有營業(yè)執(zhí)照，又不在企業(yè)生產(chǎn)場所，但無法證明跟公司有關聯(lián)。遇到類似問題，企業(yè)需要注意搜集證據(jù)，證明這些損失屬于企業(yè)損失，盡量多的爭取合理補償。

人員遣散、離職和安置補償費用：

包括企業(yè)停工期間的人員社保和工資、員工解除合同的經(jīng)濟補償金等，這些都需要爭取。

獎勵和其他費用：

搬遷獎勵和其他費用，這個比較簡單，我們就不列舉了。