大產權房，小產權房，還在傻傻分不清嗎？小產權房指的是在農村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產權房。小產權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，且購房合同在國土房管局不會備案。其所謂的產權證也不是真正合法有效的產權證。

通俗點的說法就是，由國家發(fā)產權證的房屋即為大產權房，不是由國家發(fā)產權證的房屋即為小產權房。我們所購買的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。

一般小產權房分為這三類：

一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；

二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子；

三是各類農業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

小產權房通常是指在中國農村和城市郊區(qū)農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產權證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產權房。

小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。

2013年12月，北京市國土資源局與北京市住建委聯合下發(fā)相關通知，堅決遏制違法建售“小產權房”行為。

小產權房與大產權房的區(qū)別：

一、小產權房

　　①、小產權房的房產證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，個人并沒有實際的產權。

　　②、個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。

　?、?、小產權房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。

　　④、購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

二、大產權房

　?、?、大產權房的房產證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。

　　②、職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。

　　③、大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

　?、堋①徺I大產權房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

買小產權房的風險

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。

2、拆遷難補償

只要依法辦理了相關審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

3、質量難保證

這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。

4、小產權房不能抵押或者上市轉賣

由于沒有正規(guī)的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

5、小產權房不能抵押貸款

小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。