摘要：同時(shí)，生態(tài)保護(hù)也是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中不容觸碰的底線。近年來(lái)國(guó)家在該層面下大力氣清理整治，一大批曾經(jīng)紅極一時(shí)的山間別墅、莊園被徹底拆除。無(wú)論是農(nóng)民還是下鄉(xiāng)投資、購(gòu)房者，都不可再對(duì)這類行為抱有僥幸心理，而是一定要躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。,

　　日前，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)同意的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，就2021-2025年間的新型城鎮(zhèn)化道路具體怎樣走給出了明確指引。除去媒體輿論最關(guān)心的中小城市落戶政策放開問(wèn)題，征地拆遷、農(nóng)村土地制度改革也是這當(dāng)中絕對(duì)的亮點(diǎn)。那么，這一版《方案》中究竟都包含哪些涉征拆內(nèi)容呢?廣大被拆遷人又該怎樣做才能順應(yīng)潮流進(jìn)而改善生活呢?本文，在明律師第一時(shí)間帶來(lái)分析解讀。

　　事實(shí)上，這并不是“新型城鎮(zhèn)化”在2022年第一次出現(xiàn)在公眾視野中。早在2022年3月，國(guó)家發(fā)改委就發(fā)布了《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》。

　　而此次發(fā)文則針對(duì)整個(gè)“十四五”期間有效，可見新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略具有連貫性、完整性，相關(guān)政策措施會(huì)在未來(lái)3年內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定下去。

　　接下來(lái)，我們直入主題，去尋找《方案》中和征地拆遷有關(guān)的表述。

　　【要點(diǎn)一：耕地、永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線不容觸碰】

　　《方案》在工作原則部分指出，要穩(wěn)妥有序、守住底線。劃定落實(shí)耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，保護(hù)延續(xù)歷史文脈，嚴(yán)控地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止資本無(wú)序擴(kuò)張……防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　顯然，“十四五”時(shí)期的新型城鎮(zhèn)化將徹底摒棄過(guò)往曾出現(xiàn)過(guò)的“大干快上”亂局。嚴(yán)格依據(jù)《土地管理法》及其實(shí)施條例的規(guī)定做好耕地保護(hù)，杜絕耕地“非農(nóng)化”和“非糧化”傾向，按住亂占耕地建房亂象。

　　請(qǐng)廣大被征地農(nóng)民牢記，若要在現(xiàn)有的耕地等農(nóng)用地上搞建設(shè)，就必須進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批并依法征收。任何“以租代征”，流轉(zhuǎn)土地后用于非農(nóng)建設(shè)的行為都是非法的，農(nóng)民朋友要第一時(shí)間向縣級(jí)自然資源和規(guī)劃主管部門舉報(bào)，對(duì)其進(jìn)行查處。

　　同時(shí)，生態(tài)保護(hù)也是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中不容觸碰的底線。近年來(lái)國(guó)家在該層面下大力氣清理整治，一大批曾經(jīng)紅極一時(shí)的山間別墅、莊園被徹底拆除。無(wú)論是農(nóng)民還是下鄉(xiāng)投資、購(gòu)房者，都不可再對(duì)這類行為抱有僥幸心理，而是一定要躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。

　　【要點(diǎn)二：依法保障進(jìn)城落戶農(nóng)民的“三權(quán)”】

　　《方案》在提及“深化戶籍制度改革”部分時(shí)指出，要依法保障進(jìn)城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，健全農(nóng)戶“三權(quán)”市場(chǎng)化退出機(jī)制和配套政策。

　　從《農(nóng)村土地承包法》到《土地管理法》，2018年至今新修訂的一系列法規(guī)政策均明確農(nóng)民的進(jìn)城落戶與否不與其用益物權(quán)掛鉤。

　　不要求農(nóng)民“放棄一部分”去求得另一部分，那么農(nóng)民去主動(dòng)爭(zhēng)取“另一部分”的希望就會(huì)大增，這也正是農(nóng)民進(jìn)城落戶提速的希望所在。

　　請(qǐng)農(nóng)民朋友們注意，上述“三權(quán)”都只能按“市場(chǎng)化機(jī)制”退出，也就是堅(jiān)持自愿有償?shù)脑瓌t，而不能搞無(wú)償、強(qiáng)制、捆綁那一套。

　　動(dòng)輒以農(nóng)民進(jìn)城落戶為由開個(gè)會(huì)就剝奪其集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，進(jìn)而使其在征地拆遷時(shí)不能取得相應(yīng)的補(bǔ)償款，這是完全錯(cuò)誤的“習(xí)慣性做法”，必須予以糾正。

　　【要點(diǎn)三：重點(diǎn)推進(jìn)“三區(qū)一村”改造】

　　近年來(lái)，“改造”這一概念正從過(guò)往幾年的集中連片城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造向著更加精細(xì)化的城市更新改造轉(zhuǎn)型?！斗桨浮分兄赋觯攸c(diǎn)在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與模式……注重改造活化既有建筑，防止大拆大建，防止隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹。

　　“三區(qū)一村”改造的提法顯然受到了廣東省近年來(lái)持續(xù)推進(jìn)“三舊改造”的影響。需要強(qiáng)調(diào)的是，這種改造與以往的“全拆全建”有所不同，突出的是全面改造和微改造的結(jié)合，宜拆則拆，宜留則留，不搞“一刀切”。

　　具體而言，以“修修補(bǔ)補(bǔ)”“細(xì)化提升”為主要表現(xiàn)形式的就是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，這基本不涉及拆遷問(wèn)題，但可能牽涉對(duì)各種私搭亂建房屋、棚子甚至外飄窗、防護(hù)欄的拆除。

　　但需要指出的是，不論《方案》中如何強(qiáng)調(diào)“防止大拆大建”，拆除重建類項(xiàng)目在城市更新改造中仍占有不容忽視的一席之地。騰退等協(xié)議搬遷、強(qiáng)制征收等都可能接踵而至。一旦進(jìn)入到這一階段，對(duì)每一戶當(dāng)事人而言不存在“小拆小建”，那都是真正意義上的關(guān)乎后半輩子生計(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　隨著以?shī)W密克戎變異株為主要流行毒株的新冠病毒疫情持續(xù)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的沖擊，在明律師可以確定的一點(diǎn)是，本著“拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)”的目標(biāo)，棚改貨幣化安置、“房票”等刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段頻現(xiàn)，征地拆遷又將會(huì)是未來(lái)幾年的高頻熱詞。

　　想要通過(guò)拆遷改善居住生活條件的朋友們，無(wú)疑又迎來(lái)了一波新的希望。

　　【要點(diǎn)四：開展自建房安全專項(xiàng)整治】

　　限于篇幅，這里筆者不再展開。自建房安全專項(xiàng)整治的重點(diǎn)在于3層以上的經(jīng)營(yíng)性自建房，重點(diǎn)排查清理其建設(shè)行為的合法合規(guī)性和建筑結(jié)構(gòu)的安全性。在這一領(lǐng)域中勢(shì)必會(huì)涉及對(duì)違法建設(shè)的查處、改正、拆除，但一切應(yīng)以避免“房倒屋塌”造成重大人員傷亡為工作的出發(fā)點(diǎn)。

　　有興趣的讀者可查閱國(guó)務(wù)院辦公廳日前發(fā)布的《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》。

　　【要點(diǎn)五：農(nóng)村土地制度改革逐步落地】

　　《方案》中針對(duì)農(nóng)民朋友們最關(guān)心的農(nóng)村土地制度改革進(jìn)行了全面細(xì)致的闡述：

　　1. 落實(shí)第二輪土地承包到期后再延長(zhǎng)30年政策，完善農(nóng)村承包地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分置制度，進(jìn)一步放活經(jīng)營(yíng)權(quán)，穩(wěn)妥推進(jìn)集體林權(quán)制度創(chuàng)新;

　　2. 穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，加快推進(jìn)房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置有效實(shí)現(xiàn)形式。

　　3. 在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等方式，依法依規(guī)盤活閑置宅基地和閑置住宅。

　　4. 建立土地征收公共利益認(rèn)定機(jī)制，縮小土地征收范圍。堅(jiān)決守住土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好農(nóng)民權(quán)益。

　　按照日前最高法法官閻巍在分析文章中的觀點(diǎn)，上述改革舉措都將對(duì)農(nóng)村集體土地征收和房屋拆遷產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　一方面，“縮小征地范圍”與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地“三權(quán)分置”高度相關(guān)，城鄉(xiāng)融合發(fā)展將在土地領(lǐng)域得到充分體現(xiàn)。農(nóng)民朋友們要將功夫下在簽好合同、開好村民會(huì)議上，要在整個(gè)過(guò)程中自己做主人，才能在與社會(huì)資本的合作中嘗到甜頭。

　　另一方面，改革試點(diǎn)并不意味著涉案土地不會(huì)被征收。而一旦征收來(lái)臨，補(bǔ)償安置權(quán)利主體將較此前更為復(fù)雜多元。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人的范圍將會(huì)擴(kuò)大，政府、村集體、投資者和村民四方利益的平衡將是一門嶄新的課題。

　　【要點(diǎn)六：城鄉(xiāng)規(guī)劃一體設(shè)計(jì)】

　　《方案》指出，要堅(jiān)決遏制耕地“非農(nóng)化”、嚴(yán)格管控“非糧化”，嚴(yán)禁隨意撤并村莊搞大社區(qū)、違背農(nóng)民意愿大拆大建。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施情況直接關(guān)系到某一地區(qū)是否有大量的違建待清理，是否存在大量無(wú)證房屋遇拆遷無(wú)法獲得補(bǔ)償?shù)纫幌盗鞋F(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　而村莊撤并類騰退搬遷在一些地區(qū)仍有影響，村民在面對(duì)這類項(xiàng)目時(shí)一定要用好村民自治權(quán)利，充分表達(dá)自身意愿，不愿簽的協(xié)議堅(jiān)決不要去簽，該及時(shí)咨詢律師的要及時(shí)讓律師介入。

　　在明律師最后要提示大家的是，《方案》畢竟只是方案，具體到執(zhí)行層面會(huì)有很多帶有地域特征的操作和問(wèn)題不斷涌現(xiàn)出來(lái)。但無(wú)論如何，大家都應(yīng)當(dāng)對(duì)疫情下未來(lái)的生活抱有足夠的信心和期待，遇到上述各種新型城鎮(zhèn)化建設(shè)行為時(shí)及時(shí)了解相關(guān)法律、政策規(guī)定，做個(gè)明白人。這樣，這份《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》就一定能夠惠及老百姓的生活，讓大家從中受益匪淺。