摘要：征地拆遷中的被拆遷人群體該怎樣有效避開安置房“公攤面積”的“雷”呢?公攤面積爭議又暴露出了購房者、被拆遷人怎樣的共同命門呢?本文，在明律師就給大家簡要解析一下爭議背后的問題所在。,

　　在社會(huì)各界取消按照“公攤面積”標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算商品房銷售面積的呼聲之下，取消行動(dòng)終于由呼吁轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝吹靡姷倪M(jìn)展。日前，內(nèi)蒙古住建廳在相關(guān)答復(fù)中稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。那么，征地拆遷中的被拆遷人群體該怎樣有效避開安置房“公攤面積”的“雷”呢?公攤面積爭議又暴露出了購房者、被拆遷人怎樣的共同命門呢?本文，在明律師就給大家簡要解析一下爭議背后的問題所在。

　　【“公攤面積”究竟能否取消?】

　　在這一爭議爆發(fā)后，一些專家學(xué)者發(fā)聲認(rèn)為取消“公攤面積”標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的混亂，也不會(huì)給購房者帶來任何實(shí)質(zhì)上的實(shí)惠和改變。

　　不過在明律師覺得，在商品房銷售、征收補(bǔ)償安置中是否考慮“公攤面積”因素，本質(zhì)上還是技術(shù)層面的問題，或者說是一個(gè)數(shù)學(xué)問題。

　　大家如今都知道“商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”這個(gè)公式，相對應(yīng)的就是“套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積”這第二個(gè)公式。

　　購房者和被拆遷人直接有感的，當(dāng)然是指“套內(nèi)使用面積”，也就是大家所說的“得房面積”“實(shí)用面積”。

　　不過大家要知道的是，對于新建的多層住宅而非平房院落而言，“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”是必不可少的，完全沒有不可能。完全無配套的農(nóng)村土木結(jié)構(gòu)建筑或許不存在“公攤”一說， 但那顯然不是我們今天的購房者所能接受的房子。

　　也就是說，老百姓所呼吁的“取消公攤面積”，事實(shí)上只是在商品房銷售和拆遷補(bǔ)償安置中不再適用當(dāng)下這套以涵蓋應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的“建筑面積”計(jì)算房屋面積的標(biāo)準(zhǔn)而已。

　　換言之，未來的房屋面積計(jì)算可直接以“套內(nèi)建筑面積”為首要標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)將公攤面積、套內(nèi)使用面積等幾個(gè)數(shù)據(jù)全部書面列明，那么老百姓這邊也就能買個(gè)明白，而不至于去自行做一番略顯繁復(fù)的計(jì)算了。

　　不過問題在于，這么調(diào)整過后究竟能否有效遏制當(dāng)下一些樓盤公攤面積不透明、占比過高等現(xiàn)實(shí)爭議呢?在明律師認(rèn)為恐怕沒那么樂觀。

　　因?yàn)楫?dāng)下的爭議并非因公攤面積的存在而產(chǎn)生，而是因開發(fā)商和購房者、被拆遷人的信息嚴(yán)重不對等，開發(fā)商利用其經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)上的優(yōu)勢對處于相對弱勢地位的購房者、被拆遷人進(jìn)行“打壓”，在面積、比例上搞文字游戲，這才導(dǎo)致了大家在見到房屋后的極度失望與難以接受。

　　如果被拆遷人在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議前就知道未來的安置房因公攤面積增大而得房面積縮水，那么被拆遷人還會(huì)同意簽訂這個(gè)協(xié)議么?

　　從這個(gè)意義上說，問題的關(guān)鍵在于房屋面積信息的絕對公開和透明，以及必要時(shí)專業(yè)的解釋說明。就拆遷補(bǔ)償安置而言，明確要求安置房的“套內(nèi)建筑面積不得低于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積”，是真正管用的一招。

　　【如何應(yīng)對拆遷補(bǔ)償安置中的“信息不對等”?】

　　“信息不對等”，再加上因缺乏征拆經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)而被“降維打擊”，是當(dāng)下被拆遷人群體在簽約搬遷與否的博弈中頻頻吃虧的重要原因。搞不懂什么叫“公攤面積”，就干脆取消掉它，實(shí)則是治標(biāo)不治本。你拿掉了這個(gè)搞不懂的概念、名詞，很快又可能會(huì)有下一個(gè)搞不懂的概念、名詞冒出來，總不能搞不懂的就都拿掉。

　　但老百姓畢竟一輩子能趕上一次拆遷就不錯(cuò)了，指望生活的磨礪去積累這方面的經(jīng)驗(yàn)著實(shí)不靠譜。在明律師提出以下幾點(diǎn)建議供大家參考：

　　1. 盡早咨詢專業(yè)律師和對該領(lǐng)域有了解的朋友、熟人，重視無利害關(guān)系的第三方的分析。你問拆遷方這安置面積是怎么回事，它一定是按照它所準(zhǔn)備好的“劇本”和你說，你是信也不是不信也不是。

　　此時(shí)，被拆遷人要敢于利用外腦的力量，盡早咨詢專業(yè)律師或者對征收拆遷、房地產(chǎn)等領(lǐng)域有了解的朋友、同學(xué)、熟人等。這些與涉案征拆行為無利害關(guān)系的人的建議，會(huì)對大家產(chǎn)生積極的幫助。

　　需要注意的是，咨詢律師并不意味著一定要委托或者“打官司”，交一定的咨詢費(fèi)把不懂的弄懂，很可能會(huì)節(jié)省掉不少后期的權(quán)利救濟(jì)開銷。

　　2. 充分利用信息公開申請、針對補(bǔ)償安置方案提出意見等程序性權(quán)利爭奪主動(dòng)權(quán)。一些被拆遷方視作“機(jī)密”的信息，事實(shí)上依法是能夠申請公開的。而如果被拆遷人想通過自身團(tuán)結(jié)起來的力量去影響所涉項(xiàng)目的補(bǔ)償安置，那么針對補(bǔ)償安置方案提出意見、要求聽證并委托專業(yè)律師參與無疑是最有效的選擇。

　　譬如有關(guān)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”在安置房中究竟占比如何這一問題，是完全可以在補(bǔ)償安置方案中予以列明或者適度限制的，套內(nèi)建筑面積的適用法律上并不禁止，被拆遷人完全可以團(tuán)結(jié)起來去共同主張，在未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議前去反過來向拆遷方施加影響。

　　此外，被拆遷人或可在聽證中明確提出要求拆遷方提供現(xiàn)房安置，拒絕看不見摸不著的期房，這也是有效避雷的策略之一。按照北京市國有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)范，現(xiàn)房安置才是原則、一般情形，提供期房只能作為例外。

　　3. 無論如何要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，把直接牽涉補(bǔ)償安置權(quán)益的名詞、概念學(xué)懂弄通。很多被拆遷人在咨詢中表現(xiàn)出其對征拆領(lǐng)域的知識(shí)點(diǎn)完全沒有基礎(chǔ)性的認(rèn)知，只能任由拆遷方說什么就是什么。

　　加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)在任何時(shí)候都是有意義的，適當(dāng)看一看專業(yè)拆遷律所的文章、視頻和直播，嘗試在直播中和專業(yè)律師連麥或者評論聊一聊，關(guān)注幾個(gè)行政訴訟領(lǐng)域的案例公眾號(hào)，這都是有益的事情。

　　回到大家所關(guān)注的“公攤面積”爭議上來，個(gè)別開發(fā)商在售房時(shí)會(huì)對建筑面積中涵蓋的公攤面積比例刻意模糊、混淆，令被拆遷人產(chǎn)生誤解。但如果你掌握了足夠的知識(shí)，就能夠直接去質(zhì)疑對方所給出的數(shù)據(jù)和解釋，取不取消公攤這一概念，你都不會(huì)在存有誤解的情況下盲目去簽約。