經過了2021年的前4個月持續(xù)不斷的政策發(fā)布，未來一段時間的“城市更新改造”“征收拆遷”大局已定：老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造和城中村改造將成“三足鼎立”之勢，成為改善居民居住環(huán)境的“三駕馬車”。那么，對于普通居民而言這3者的最主要區(qū)別在哪兒?你有權作出一定的選擇嗎?大部分人又更青睞哪種呢?本文，在明律師就為大家簡要做一番對比和分析。

我們首先通過一個簡單清晰的表格來對比一下這3者在幾個關鍵性問題上的聯(lián)系和區(qū)別：

法律依據(jù)《民法典》等民事法律規(guī)范《國有土地上房屋征收與補償條例》等行政法律規(guī)范《土地管理法》《村民委員會組織法》等

事實上，能碰到這3者中的哪一種，對于老百姓而言是有較大區(qū)別的。在對房屋“拆舊建新”層面，棚改和城改有時存在概念混用，其區(qū)別主要在是否涉及對土地的征收和人員的安置上。

而城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造則是典型的“微改造”，主要通過改善水、電、氣、熱管網，加固修繕樓體、保溫層和加裝電梯、無障礙設施等加以提升改造，不涉及對現(xiàn)有房屋的拆除，也不會新建安置房供居民居住。

在面臨上述可能長期影響我們未來居住生活體驗的選擇時，在明律師提示大家以下3點：

1. 珍惜選擇權利，慎重表態(tài)支持或者反對。

無論是上述哪種項目，都首先要尊重居民自身的意愿。如果居民在相應的意愿征詢環(huán)節(jié)不同意、不簽字，項目就不會強行開展。

故此，當事人要摒棄“不同意不行”的片面認知，在全面了解政策、方案的基礎上敢于提出疑問、意見，要求相關人員解釋說明。如對自身權益的最終結果不認可，大可明確表態(tài)“不同意”。

簽字同意，一定要建立在明明白白且自主自愿的基礎上，不要稀里糊涂或者弄得很勉強，過后又各種反悔。無論上述哪種改造項目，其最終目的都是為了人民群眾的居住幸福，這點原則大家要充分理解到位了。

2. 選老舊小區(qū)改造的，要把問題和困難考慮得充分一些。

之所以單拎出來談老舊小區(qū)改造，道理就在于棚戶區(qū)改造和城中村改造都是老事物了，政府、開發(fā)商、村(居)委會和被拆遷人都不缺乏與之打交道的經驗了。

唯獨老舊小區(qū)改造是完全新生的事物，且是對社區(qū)治理體系的重大變革，其可能涉及的許多利益問題絕非簽字同意或者不同意那么簡單的。

舉例而言，要全樓更換供水、氣等管線，往往需要入戶施工，這就不可避免地要將各住戶現(xiàn)有的裝飾裝修加以破壞，需要事后再予以恢復。

但個別業(yè)主所選用的瓷磚等裝飾裝修建材品質、價值較高，老舊小區(qū)改造不可能“照單全收”予以原樣的恢復，而只能提供一個全樓統(tǒng)一的“標準價值建材”予以恢復。如此一來，個別業(yè)主的利益注定要受損。而如果有一戶不同意入戶或者砸毀現(xiàn)有建材，施工就將難以進行。

此時，業(yè)主可能會提出要求全樓受益住戶給予其一定的補償，那么這事兒怎么辦?住戶們得在心里掂量一下了。

再比如現(xiàn)階段爭議頗多的老樓加裝電梯，其對現(xiàn)有通風、采光、噪聲的影響是客觀存在的(盡管電梯廠商一般都強調這個影響很輕微，但個體的感受是有差異的)，而且還涉及長期的運營、維護費用分攤，對現(xiàn)有不同樓層房屋市場價值影響等問題。

個案中有的戶剛開始同意裝了，剛剛進場施工沒多久又不同意了，那么怎么辦?這都是亟待慎重研究解決的事情，而非簡單地強調“少數(shù)人”和“多數(shù)人”誰該服從誰。

而且最核心的問題其實在于，“受益付費”還是就先這么湊合著、堅持著，這個彎兒好多老居民仍然沒轉過來。不愿意出錢就想享受服務，不想交物業(yè)費，總覺得自己的房屋“單位”得管、國家得管。

這些現(xiàn)實都決定了老舊小區(qū)改造的探索之路不會是一帆風順的，選擇接受它的一定要有足夠的心理準備。

3. 徹底打消“xx致富”的想法，讓改造回歸其公益性本身。

“拆遷致富”“拆二代”“釘子戶”等標簽化的表述持續(xù)年頭較久了，這些都應當逐步摒除。今時不同于往日，2021年以后的拆遷、改造已不再具備“致富”的作用了，調整好對補償?shù)男睦眍A期無疑非常必要。

無論是上述哪種項目，其實質都是民生工程和發(fā)展工程，都應堅持“適度改善”的原則去因地制宜、量力而行。

如果居住在老舊房屋中的居民一直放不下“拿幾套房”“領幾千萬”等執(zhí)念，那么哪種項目想要推進都可能舉步維艱，改善居住條件的目標也就難以實現(xiàn)了。

“拆不拆，1:1”，請大家牢牢記住這個補償?shù)幕緲藴?。過往的歲月里確實出現(xiàn)過1:10，那是有特殊的歷史背景和原因的，不具有可復制性，不會在今后繼續(xù)發(fā)生。

在明律師最后想提示廣大居民朋友的是，這3種項目都不是能硬塞給大家接受的，成與不成都在大家的選擇，當然也要有一定的運氣成分。擺正心態(tài)，積極參與，遇到不懂的地方及時咨詢工作人員和專業(yè)律師，不草率、盲目簽訂任何書面材料，改造帶來的幸福感、獲得感提升就一定能在你的身上顯現(xiàn)出來。(王小明/文)

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。