摘要：近期，一位當事人的咨詢?yōu)槲覀儙砹艘粋€曲折卻又在農(nóng)村地區(qū)常見的故事。簡單來說，來自于A村的當事人甲以60萬的價格從乙手中買來位于B村的房產(chǎn)一套，簽訂有房屋買賣合同，同時移交了集體房屋所有權證。而集體房屋所有權證載明的權利人為涉案房產(chǎn)的原始權利人B村村民丙，乙系從丙手中購得該房產(chǎn)并轉(zhuǎn)賣給甲，且乙與丙之間未簽訂房屋買賣合同。事后，甲在前往便民服務大廳想要將房產(chǎn)證上的名字變更為自己的時候，工作人員卻告知其手續(xù)不全無法辦理。那么，甲能否要求丙和乙之間補簽合同，在補全手續(xù)的情況下辦理過戶登記呢？

面對甲的疑問，律師的回答是不能。但同時律師也告知甲，他的權益也并非無法保障。接下來作簡要解析：

一、農(nóng)村房屋并非一概不得買賣，從身份關系角度，可以簡要區(qū)分為三種情況：

（一）城市居民購買農(nóng)村房屋

對于城市居民購買農(nóng)村房屋，《土地管理法》《物權法》等相關法律均作出了禁止性規(guī)定。且國務院辦公廳所作《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、原國土資源部所作《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》以及國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等相關規(guī)定對此進一步明確，城鎮(zhèn)居民原則上不得購買農(nóng)村住宅，以維護農(nóng)村集體土地秩序。

對于此種房屋買賣，人民法院將以1999年國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為界，對其后簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同認定無效。

另外，雖然自2020年1月1日開始實施的新《土地管理法》允許集體土地入市，但也明確經(jīng)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

也就是說，入市流通的集體土地僅限于符合規(guī)劃的經(jīng)營性建設用地，農(nóng)村宅基地和宅基地上的住房顯然不屬于集體經(jīng)營性建設用地，依然不得入市流轉(zhuǎn)。

現(xiàn)階段，城鎮(zhèn)戶籍居民在農(nóng)村的住房問題只能依靠兩種途徑解決：一是在宅基地制度改革試點地區(qū)，返鄉(xiāng)人員可與本村村民合作自建房；二是租賃閑置的農(nóng)房用于居住并開展經(jīng)營，租賃期限不得超過二十年。

（二）他村村民與本村村民之間的房屋買賣

如上所述，國家政策和法律對于城市居民購買農(nóng)村房屋的情況作出了明確的限制，但對于同樣具有農(nóng)村戶口的非本村村民購買本村房屋的情況并未有明確規(guī)定。

也正是相關政策規(guī)定的不明確以及法律宣傳不到位，致使部分地區(qū)不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣情況時有發(fā)生。本文最初所述案例便屬于此種情況。

對于此種情況，人民法院在審判實務中采取的態(tài)度與城市居民購買農(nóng)村房屋相似。理由是，農(nóng)村宅基地使用權系村民基于其身份無償取得，與其集體組織成員資格緊密聯(lián)系在一起，農(nóng)村宅基地具有社會福利和社會保障的功能。

也正因此，無論是城市居民購買還是非本村的、具有農(nóng)村戶口的其他人購買本村房屋，都將會對農(nóng)村固有的經(jīng)濟體制和土地秩序造成沖擊，進而損害集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的其他成員利益以及整體的社會公共利益。因此，當事人甲要求辦理過戶的訴求在法律上將得不到支持。

（三）本村村民之間的房屋買賣情況

如前所述，對于農(nóng)村房屋買賣進行限制主要是為了維護農(nóng)村的集體經(jīng)濟和土地秩序。而本村村民之間進行房屋買賣，并不會對上述社會秩序以及他人利益產(chǎn)生任何損害，因此我國法律并未明令禁止。

但出賣個人名下的宅基地及地上房屋也應多加注意，因為依照《土地管理法》第六十二條之規(guī)定，一旦村民將個人名下的宅基地使用權轉(zhuǎn)賣他人，將無法通過申請方式另行取得。

二、非本村村民購買農(nóng)村房屋后如何及時止損？

在不具有其他條件的情況下，非本村村民購買本村宅基地及住房的合同一般應認定為無效。此時，房屋購買人可以通過以下幾個方面進行利益損失的彌補：

首先，最為簡單的方法就是各方不當?shù)美颠€。根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

也即購房人返還房屋，出賣人返還因出賣房屋所得價款。對于購房人在購得房屋后的裝飾裝修部分，因已經(jīng)與房屋構(gòu)成整體而無法分割，只能折價補償。對此，應綜合考量合同雙方在合同簽訂過程中的過錯，確定各自應當承擔的責任。

其次，對于希望保有房屋且具備加入農(nóng)村集體經(jīng)濟組織條件的購房人，可以通過取得集體經(jīng)濟組織成員資格來滿足取得宅基地使用權的實體性法律要件。此時便不會對前文所述的法益產(chǎn)生任何損害，因而也無需擔心必須返還房屋。

最后，遇有征收拆遷情況下的農(nóng)村房屋買賣，可以事先簽訂拆遷利益分配協(xié)議。此種情況下的房屋買賣合同和拆遷利益分配協(xié)議本質(zhì)上屬于兩個獨立的合同，房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效并不必然導致后續(xù)的拆遷利益分配協(xié)議無效。購房人與出售人可以事先就拆遷補償事項約定明確，避免在征收時發(fā)生不必要的糾紛。

總的來說，無論是出于在農(nóng)村養(yǎng)老的目的還是想要投資農(nóng)村房地產(chǎn)，購買農(nóng)村宅基地上的房屋都不是明智之選。若是確實有相關需要，可以通過租賃等合法方式解決。而一旦面臨因不合法的買賣農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，非本村村民一方的權益維護始終都是一大難題，即使能彌補一些損失也可能令其當初購買房屋的投資、居住意圖落空。在明律師真誠建議各方要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)從事農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)活動，切莫因一己私利、喪失誠信而自陷法律圍城之中。（鄭森林/文）

如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找北京在明律師事務所的律師幫你。